ЗВЕРНЕННЯ АСОЦІАЦІЇ ФАХІВЦІВ З НЕРУХОМОСТІ (РІЕЛТОРІВ) УКРАЇНИ

Асоціація фахівців з нерухомості (ріелторів) України з великими надіями очікувала появи законопроекту про рієлторську діяльність, що розроблявся Урядом на виконання доручення Президента України. Багаточисельна рієлторська громада небезпідставно сподівалася, що півторарічне зволікання із завершенням підготовки цього проекту викликано ретельною та кропіткою роботою над документом фахівців профільних міністерств та відомств, поглибленим вивченням ними стану і тенденцій розвитку ринку рієлторських послуг, опрацюванням й узагальненням пропозицій професійних об'єднань ріелторів, експертів та споживачів. Відтак, фахівці з нерухомості з оптимізмом розраховували на отримання у підсумку цілісного та збалансованого законопроекту, здатного запропонувати прогресивні підходи до здійснення рієлторської діяльності з акцентами на дерегуляцію цієї сфери та посилення професійного самоврядування.

Однак зміст оприлюдненого напередодні чергової парламентської сесії на офіційному сайті Міністерства економічного розвитку і торгівлі України з метою публічного обговорення проекту закону України «Про особливості провадження рієлторської діяльності» викликає глибоке розчарування і змушує ріелторів з острахом і тривогою очікувати його можливого ухвалення. У законопроекті уособлено формальне і безвідповідальне ставлення до виконання президентського доручення чиновників Мінекономрозвитку, які, оперуючи гаслами про необхідність визначення належного рівня професійної діяльності учасників ринку рієлторських послуг та захисту прав їх споживачів, намагаються легалізувати неефективну, потенційно дискримінаційну та корупційну модель взаємовідносин на ринку рієлторських послуг.

Першочерговою і концептуальною вадою законопроекту є його побудова на хибній ідеології про необхідність жорсткого регуляторного впливу з боку держави на провадження рієлторської діяльності.

Об'єктивний аналіз стану і розвитку ринку рієлторських послуг вказує на відсутність на ньому тих негативних явищ, наявність яких вимагає державного регулювання. У цьому сегменті ринку немає обмежень конкуренції, ознак монополізації, диспропорцій у ціноутворенні на послуги його суб'єктів, тощо. Більш того, ринок рієлторських послуг вже не перший рік є однією з небагатьох сфер із високим рівнем саморегулювання. Ринковими механізмами на ньому формуються стандарти і правила здійснення професійної діяльності, забезпечується існування та розвиток конкурентного середовища, відбувається оперативне реагування на зміни ринкової кон'юнктури. Наведене обґрунтовано засвідчує відсутність будь-яких об'єктивних передумов для законодавчого запровадження суворого централізованого контролю над рієлторською діяльністю.

Красномовна назва президентського доручення, на виконання якого готувався цей проект, - «Щодо деяких питань дерегуляції» - однозначно визначила позицію керманичів держави щодо концепції майбутнього закону - ринок рієлторських послуг має бути позбавлений надмірного втручання держави. Відтак, ініційований проектом потужний регулятивний вплив державних інституцій на провадження рієлторської діяльності кардинально контрастує з доручення Президента та суперечить проголошеному ним курсу на дерегуляцію бізнесу.

Передбачене проектом регулювання рієлторської діяльності саморегулівними організаціями позиціонується як розширення прав і самоврядних повноважень професійних об'єднань ріелторів. Разом з тим, вплив саморегулівних організацій на зазначену діяльність обмежений залученням їх представників до складу екзаменаційних комісій та участю у затвердженні загальних вимог до навчальних програм підготовки та підвищення кваліфікації ріелторів. Таким чином, законопроект позбавляє професійні об'єднань ріелторів впливу на формування правил і умов провадження рієлторської діяльності, самоврядного контролю над учасниками ринку, та відмовляє їм у здійсненні низки інших функцій, які є системоутворючими у організації саморегулювання.

Окрім цього, законопроект пропонує визнавати саморегулівними лише ті об'єднання, засновниками яких є громадські організації, та передбачає, що наділення їх цим статусом здійснюватиметься Мінекономрозвитку в завуальованому підзаконними актами порядку. Пропонована непрозорість у визначенні критеріїв та отриманні статусу саморегулівної організації відкриває шлях до монополізації професійного самоврядування ріелторів усім відомою профільною громадською організацією, яку нинішній керманич Мінекономрозвитку І. Прасолов своїм законопроектом «Про ріелторську діяльність» намагався уповноважити на одноосібне самоврядне керування ринком рієлторських послуг. Така модель організацій професійного самоврядування ріелторів суперечить закріпленим у частинах 4 і 5 статті 36 Конституції України принципам рівноправності усіх громадських організацій, заборону примусу до вступу у організації та недопустимість обмеження прав за належність чи неналежність до них. Очевидно, що за таких умов саморегулювання не спроможне стати виразником та консолідатором позиції рієлторської спільноти з питань провадження їх професійної діяльності.

Законопроект значною мірою сформований на ідеологічній платформі попередніх законодавчих ініціатив із регулювання рієлторської діяльності та рясніє запозиченими і довільно поєднаними положеннями законів «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», «Про аудиторську діяльність». Як наслідок, законопроект виявився не актуалізований до сучасних потреб ринку рієлторських послуг, увібравши в себе недоліки згаданих актів.

У цьому контексті показовим є присутність у проекті взятого із закону «Про оцінку майна…» положення про стажування та одержання за його результатами позитивної рекомендації як підстави для отримання кваліфікаційного свідоцтва. Вже не перший рік цю норму оцінювачі, окремі народні депутати, а останнім часом і Уряд намагаються скасувати як таку, що провокує масштабні корупційні зловживання та обмежує доступ до професії оцінювача. Немає сумніву, що поява тотожного положення у даному законопроекті буде породжувати аналогічні ризики і зловживання на суміжному зі сферою оцінки майна ринку рієлторських послуг.

Ініціатива обмеження максимального розміру оплати рієлторських послуг трьома відсотками вартості зазначеного у правочині нерухомого майна яскраво ілюструє помилковість переконань високопосадовців про систему формування тарифів на рієлторські послуги, зокрема про тарифікацію зазначених послуг за базовою ставкою 5% від ціни об'єкту нерухомості. Ціноутворення у сфері рієлторської діяльності вже давно є гнучкою і варіативною системою, що формується на підставі попиту та пропозиції споживачів, а вартість послуг, що надаються фахівцями у сфері нерухомості, коливається в залежності від їх виду і обсягу. Варто також зауважити, що згідно з економічними законами такий інструмент тарифного регулювання як обмеження вартості товарів, робіт чи послуг використовується по відношенню до ринків з ознаками монополії чи олігополії, що виключає його застосування до висококонкурентної сфери рієлторських послуг. Водночас, юридичною оцінкою ініціативи щодо встановлення законопроектом граничної тарифікації оплати послуг ріелторів є втручання парламенту у конституційні повноваження Уряду в сфері ціноутворення, що порушує ч.2 статті 6, ч.2 статті 19, п.5 ч.1 статті 85, п.3 статті 116 статей Конституції України.

Страхування цивільно-правової відповідальності рієлторських організацій, яке запроваджується законопроектом, позиціонується його розробниками ледве не ключовим інструментом захисту прав споживачів рієлторських послуг. У дійсності ж, дана новація не надає споживачам жодних додаткових гарантій, оскільки настання у них як у сторони правочину про перехід права власності/користування нерухомим майном несприятливих наслідків є, зазвичай, результатом не праці ріелторів, а неправомірних чи недбалих дій іншої сторони такого договору або ж органів, що здійснюють нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію зазначених правочинів.

Для ріелторів ця новація обернеться необхідністю сплачувати ще один обов'язків платіж за право займатися професійною діяльністю, а для споживачів - необхідністю оплачувати включену у ціну послуг вартість страховки, неспроможної захистити його від ризиків при придбанні чи відчуженні нерухомості. Зиск від даної новели отримають лише страхові компанії, які, здобувши монопольний контроль над даним сегментом ринку, легалізують продаж ріелторам страхових полісів за завищеними тарифами.

Підсумовуючи викладене, Асоціація фахівців з нерухомості (ріелторів) України наголошує, що розроблений Мінекономрозвитку законопроект «Про особливості провадження рієлторської діяльності»:

•           суттєво підвищує витрати ріелторів на провадження професійної діяльності з одночасним обмеженням їх доходу - і таким чином порушує конституційне право на здійснення підприємницької діяльності;
•            покладає на ріелторів розширений перелік обов'язків без надання відповідних прав щодо їх виконання - і у такий спосіб обмежує умови для здійснення фахівцями з нерухомості конституційного права на працю;
•            мінімізує права і повноваження ріелторів у здійсненні професійного самоврядування - і тим самим звужує їх конституційне право на захист своїх професійних прав і свобод шляхом об'єднання у громадські організації.

Виходячи з цього, АФНУ вважає своїм обов'язком звернутися до Президента, Уряду, народних депутатів України, громадськості, усієї рієлторської спільноти з проханням підтримки викладеної позиції що до неприйнятності ухвалення даного законопроекту та захисту конституційних прав ріелторів.

По теме:

4 сентября 2013, 19:41

Стосовно: проекту Закону «Про особливості провадження ріелторської діяльності»

Звернення Дніпропетровського відділення АФНУ до Віце-прем'єр-міністра України Вілкула Олександра Юрійовича