Анализ рынка недвижимости Украины

Рынок недвижимости Киева: Итоги 2005 года

Индекс стоимости жилья в декабре 2005 года: 1384,2 $/кв. м. (-0,69% за месяц).
Индекс ценового ожидания: -0,75% в месяц (снизился на 0,97%).

Минувший год войдет в историю киевского рынка недвижимости как год рекордно высокого темпа роста цен. Цены интенсивно росли с конца августа 2004 года до начала октября 2005 года. При этом в течение продолжительного времени рост шел с ускорением. И это происходило практически во всех сегментах рынка. Для всех типов жилья, во всех районах Киева.

Октябрь - декабрь 2005 года был периодом стагнации цен. При этом в отдельных сегментах рынка цены немного просели. Наиболее заметно просели сегменты наиболее дешевого морально и физически устаревшего жилья. В тоже время цены на квартиры в новых домах росли даже в декабре.

Всё это хорошо видно на графиках индексов стоимости и статистики, приведенных ниже. Для того чтобы показать тенденции изменения цен на наиболее дорогое и наиболее дешевое жильё, мы вместе с графиком месячных индексов киевского рынка недвижимости привели еще два графика:

- график индекса стоимости квартир нижнего ценового диапазона (в который вошли 20% самых дешевых квартир).

- график индекса стоимости квартир верхнего ценового диапазона (в который вошли 20% самых дорогих квартир).

Индекс стоимости жилья в Киеве
по данным агентства недвижимости "Планета Оболонь"
www.domik.net

$/м.кв.
2500
2300
2100
1900
1700
1500
1300
1100
900
700
500
январь февраль март апрель май июнь июль август сентябрь октябрь ноябрь декабрь
— Жильё нижнего ценового диапазона   — Жильё верхнего ценового диапазона — Индекс стоимости

Статистика цен предложений на 1 комнатные квартиры
по данным агентства недвижимости "Планета Оболонь"
www.domik.net

Средняя цена в $
59000
54000
49000
44000
39000
34000
29000
январь февраль март апрель май июнь июль август сентябрь октябрь ноябрь декабрь
— Старая панель   — Типовая панель   — Улучшенная типовая панель

Статистика цен предложений на 2-х комнатные квартиры
по данным агентства недвижимости "Планета Оболонь"
www.domik.net

Средняя цена в $
79000
74000
69000
64000
59000
54000
49000
44000
39000
январь февраль март апрель май июнь июль август сентябрь октябрь ноябрь декабрь
— Старая панель   — Типовая панель   — Улучшенная типовая панель

Статистика цен предложений на 3-х комнатные квартиры
по данным агентства недвижимости "Планета Оболонь"
www.domik.net

Средняя цена в $
95000
85000
75000
65000
55000
45000
январь февраль март апрель май июнь июль август сентябрь октябрь ноябрь декабрь
— Старая панель   — Типовая панель   — Улучшенная типовая панель

Статистика цен предложений на 3-х комнатные квартиры
по данным агентства недвижимости "Планета Оболонь"
www.domik.net

Средняя цена в $
200000
180000
160000
140000
120000
100000
80000
60000
январь февраль март апрель май июнь июль август сентябрь октябрь ноябрь декабрь
— Украинская панель   — Украинский кирпич   — Улучшенный кирпич

Статистика цен предложений на 2-х комнатные квартиры
по данным агентства недвижимости "Планета Оболонь"
www.domik.net

Средняя цена в $
129000
119000
109000
99000
89000
79000
69000
59000
49000
39000
январь февраль март апрель май июнь июль август сентябрь октябрь ноябрь декабрь
— Украинская панель   — Украинский кирпич   — Улучшенный кирпич

В аналитических отчетах (опубликованных на киевском портале недвижимости www.domik.net) мы по мере сил анализировали основные итоги каждого месяца, обсуждали факторы и тенденции, давали прогнозы на будущее. Поэтому в годовом отчете лишь напомним основные события и тенденции, имевшие место на киевском рынке недвижимости в 2005 году.

Начался год в условиях политической нестабильности и экономической неопределенности. А тут еще введение так называемого 13% налога на доходы физлиц. И хотя об этом налоге было известно заранее, рынок оказался не готовым к нему. Нотариусы отказывались оформлять сделки, продавцы пытались переложить дополнительное налоговое бремя на плечи покупателей. И все вместе взятые напряженно ждали: что будет дальше? Количество сделок уменьшилось на порядок.

Но вскоре Минюст дал разъяснения о порядке взимания налога и потихоньку все стало налаживаться. С каждой неделей количество сделок росло и росло.

Росли и цены. Платежеспособный спрос в несколько раз превышал предложение. Покупатели, устав от экономических и политических неурядиц старались обрести стабильность, вложив деньги в дорожающую недвижимость. Продавцы же в подобной атмосфере не спешили расставаться с ней.

Практически все участники рынка были уверены в том, что недвижимость будет дорожать. Строители поднимали цены, говорили об инфляции, удорожании стройматериалов, рабочей силы, земли, проектов, разрешений на строительство.

Заметно увеличилось количество приезжих, в том числе и зажиточных иностранцев. И всем им срочно нужно было жильё; во многих случаях - собственное или служебное.

Весьма сильно толкала цены вверх дополнительная налоговая нагрузка. И это было одной из основных причин того, что в конце марта законодатели ввели мораторий на взимание налога на доходы физлиц. Однако уплаченный ранее налог решили обратно не возвращать.

Отмена налога, конечно же, повлияла на рынок и его участников. Но на тренде это практически не сказалось. Поскольку на смену одному дестабилизирующему фактору пришло сразу несколько.

В конце марта - начале апреля существенно подорожали мясо и бензин. Это усилило недоверие к денежным накоплениям. Мол, если дорожает мясо и бензин, то скоро все начнет дорожать. И нужно срочно думать о надежном и выгодном вложении накопленных сбережений.

Но это было лишь начало кризиса. В конце апреля резко упал курс доллара. Поскольку вторичный рынок недвижимости у нас традиционно долларовый, то это было болезненно воспринято участниками рынка.

Де-факто доллар просел процентов на пять. Это проседание рынок недвижимости компенсировал примерно за месяц. Но цены росли и росли. Более того, темп роста цен увеличивался с каждым месяцем. На первое место стали выходить морально-психологические факторы. С каждым месяцем росла степень неуверенности людей. А фактор неуверенности на рынке недвижимости - один из важнейших. Всем в жизни требуются некие фундаменты-основы. Материальные и моральные… И как только какая-то из основ начинает шататься, люди инстинктивно стремятся найти другие, более надежные и устойчивые.

В условиях, когда нет доверия к деньгам и валютам, когда темпы экономического роста снижаются, когда практически нет фондового рынка, многие наши сограждане обратили свой взор на киевскую недвижимость. Считая ее самым надежным и выгодным местом размещения средств.

Начался ажиотажный экономически необоснованный рост цен на киевскую недвижимость.

Наверняка, и наши аналитические отчеты с графиками, отображающими неуклонный рост цен, внесли свой вклад в формирование подобных настроений. Глядя на эти графики, многие участники рынка проникались убежденностью, что так будет и дальше, и поднимали цены. Этот рост сразу же отражался на графиках, а это, в свою очередь, влияло на восприятие происходящего участниками рынка. В результате цены еще больше росли.

Разгорелось нешуточное противостояние в обществе. Поскольку в снижении цен на жилье заинтересованы очень многие, то рьяных адептов теории "мыльного пузыря", который вот-вот лопнет, на форумах было более чем достаточно. И писали они (да и сейчас пишут) горячо, с внутренней убежденностью.

Доходило до абсурда. Обвиняли в бурном росте цен всех, кто имел хоть какое-то отношение к недвижимости: строителей, риэлторов и, конечно же, аналитиков. Попытки объяснить, что в периоды интенсивного роста цен работать риэлторам крайне трудно, вызывали на форумах насмешки и всплески негодования.

А ведь риэлторам летом было действительно трудно. Переговоры и просмотры с раннего утра до позднего вечера. А сделки срывались одна за другой… Рассыпались с таким трудом составленные цепочки продаж-обменов.

Анализируя всё это, мы не раз задумывались о временном замораживании публикации статистических материалов. Но так и не решились на это.

Дело в том, что в СМИ была развернута жесткая пропагандистская кампания, направленная на преломление тенденций, на слом тренда в сторону снижения цен.

Многих своих критиков мы понимаем… Когда умный образованный человек вдруг ощущает, что при всем его старании перспективы обзавестись жильем в Киеве призрачными, то до всяких теорий и призывов на форумах может дойти…

Но ведь о сломе тренда писали и явно заказные статьи. Писали, судя по всему, профессионалы. Поскольку публиковали их не в "желтой прессе", а в серьёзных изданиях.

Ну, как нам было себя вести, когда в период бурного роста цен в серьёзных изданиях появлялись статьи о снижении цен!? Мол, по словам представителей неизвестно каких агентств цены снижаются…

Помнится, мы тогда по несколько раз все свои базы, программы, цифры перепроверяли… И всякий раз убеждались в росте цен. А в серьёзных изданиях писали о падении.

Кстати, были и прямо противоположные примеры. Скажем, по нашим данным в мае жилье подорожало процентов на пять. А на форумах изо дня в день несколько месяцев подряд повторяли, что безответственность властей при девальвации доллара вызвала в мае повышение цен чуть ли не в полтора раза.

Вот и задумаешься: а к чему бы всё это?

Нам сложно судить какие цели и устремления превалировали в подобных PR-кампаниях: политические или экономические. Наверняка, были и те, и другие. О политике писать не будем. А вот относительно экономики…

Похоже, правы те авторы, которые считают, что за этими PR-кампаниями стояли очень не бедные люди, попытавшиеся изменить настроения общества, сломать тренд и по "сходной цене" прикупить киевской недвижимости.

Во времена, когда рынок далек от стабильности, общественно-массовая психология - один из наиболее влиятельных, и в тоже время один из наиболее непредсказуемых факторов формирования цен.

Например, намерения правительства и городских властей внести нотки оптимизма, тоже нередко разогревали рынок.

Обещали компенсировать жителям сносимых хрущевок их жилье в полуторном размере - и породили необоснованные ожидания. Заявили о грандиозных перспективах развития Киева - завлекли дополнительных приезжих, увеличили спрос на недвижимость. Стали говорить о стимулировании рождаемости, о возможном списании части долгов по ипотечным кредитам семьям, имеющих детей, - обнадежили людей, решающих залезать в долги или нет…

А тут еще и банки существенно снизили первоначальный взнос, увеличили максимальный срок кредитования. Некоторые банки снизили даже проценты по кредитам. В результате летом 2005 года более 60% квартир покупалась с привлечением кредитных ресурсов (без них многие покупатели вообще не могли бы выйти на рынок). Упрощение условий кредитования существенно повысило спрос, количество денег на рынке, а, следовательно, и цены.

Все это должно послужить уроком всем нам.

Быстрый рост, разогревание рынка, ажиотаж неизбежно приводят к болезням. Всё имеет минимум две стороны. Всё хорошо в меру. В своих аналитических обзорах мы об этом неоднократно писали. Ажиотажный спрос - это уже не симптом, это уже болезнь. Которая может дать осложнения, стать причиной других заболеваний.

Именно это и случилось в октябре. Рынок, разогнавшийся до невиданных ранее скоростей (цен) и оборотов (сделок), вдруг резко затормозил. Подавляющее большинство участников рынка заняли выжидательную позицию. Наметилась позиционная борьба нервов, борьба рынка продавцов (не желающих снижать цены) и рынка покупателей (ждущих существенных уступок).

Рынок вошел в состояние стагнации цен.

К концу 2005 года явный тренд так и не проявился. То небольшое снижение индекса цен, которое мы зафиксировали во второй половине декабря, может оказаться вовсе и не трендом, а краткосрочным колебанием. Подождем пока с выводами. Тем более что, узнав, что и в следующем году не нужно будет платить подоходный налог при продаже недвижимости, большинство участников рынка, похоже, решили не спешить и досрочно ушли на новогодние каникулы (о чем свидетельствует снижение количества предложений).

В заключение прогноз на 2006 год

Полагаем, что резкого снижения цен на киевскую недвижимость не будет.

Стагнация цен, скорее всего, продлится до конца зимы.

Весной увеличится деловая активность и цены поползут вновь вверх.

Ведь спрос на недвижимость огромный.

Люди по-прежнему едут и едут в Киев; некоторые из них приезжают с солидными деньгами.

Доходы многих киевских семей (в том числе, полученные на рынке недвижимости) растут с каждым годом.

У большинства продавцов крайне мало альтернативных мест размещения капиталов. Продавая одну недвижимость, большинство наших граждан деньги с рынка недвижимости не уносят, а вкладывают в другую недвижимость.

Банки заявляют о готовности улучшать условия ипотечного кредитования. Власти говорят о расширении программ льготного кредитования, когда значительная часть средств выплачивается из госбюджета (например, при молодежном кредитовании) или из бюджета города (например, по программе 50/50). А ведь чем больше денег на рынке - тем выше цены.

Кроме того, делая прогнозы, мы учитываем ментальность народа и особенности распределения недвижимости среди владельцев. Недвижимость у нас пока распределена куда более равномерно, чем в других европейских столицах. Мало кто из наших граждан владеет тремя и более квартирами. А продавать свою "родную" квартиру (пусть она даже и вторая) при круто падающих ценах "наши люди" будут лишь в самых исключительных ситуациях. Начнут цены резко снижаться - уйдут продавцы с рынка. Оставят они свою "лишнюю" квартиру детям и внукам, будут держать ее как "золотой запас" на черный день.

Учитывая всё это вместе взятое, мы склоняемся к выводу, что цены к концу 2006 года вырастут. При этом очень надеемся, что уроки 2005 года пойдут всем участникам рынка на пользу. И этот рост в годовом исчислении не очень превысит уровень инфляции.