Анализ рынка недвижимости Украины

Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги января 2006 года

Индекс стоимости жилья в январе 2006 года: 1392 $/кв.м. (+0,56% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +0,32% в месяц (повысился на 1,07%).

В январе на киевском рынке продолжалась стагнация цен. Новогодние каникулы рынок недвижимости традиционно проспал, количество предложений в базе данных сократилось, многие квартиры были сняты с торгов. Подобный сценарий можно было бы назвать традиционным… Если бы не многочисленные звонки в агентство с вопросами о тенденциях и прогнозах, о продлении моратория на налог с доходов физлиц, о влиянии "газового сандала" и противостояния властей на рынок недвижимости…

Так что новогодние каникулы 2006 года были далеко не самыми радостными и умиротворенными. Не было у общества (да и у нас самих) ясности и убежденности в "радужных перспективах".

Во второй декаде рынок ожил. Начались просмотры, торги, оформление задатков. Участники рынка совместными усилиями разбирались с особенностями спешно принятых в конце 2005 года законодательных актов о налогообложении операций с недвижимостью. Поняв, что мораторий продлен, что предрекаемый на многих интернет-форумах обвал цен в очередной раз откладывается на неопределенный срок, на рынок стали возвращаться как продавцы, так и покупатели.

Еще больше оживился рынок в конце месяца. Стало реально чувствоваться давление отложенного спроса. Надежды покупателей на резкий слом тренда и смену бурного роста цен столь же бурным их снижением стали потихоньку уступать место иным соображениям. Ведь далеко не все могут ждать у моря погоды. Жизнь продолжается, проблемы с жильем решать нужно. Тем более что цены на аренду растут достаточно быстро. Да и на покупку жилья цены во многих сегментах рынка заметно растут (не смотря на общую их стагнацию).

Вот и возвращаются люди на рынок недвижимости. Одни потому, что жилищные проблемы давят; другие по-прежнему считают вложения в недвижимость самыми надежными (доверие к доллару заметно снижается во всем мире; особого доверия к гривне и депозитным счетам тоже сейчас, к сожалению, нет).

Что же касается неопределенностей с будущим трендом, то ведь далеко не для всех он настолько важен, чтобы подстраивать под него свои планы. Дело в том, что на рынке недвижимости Киева значительная часть сделок (возможно, до 70%) - это фактические обмены. Пакеты с деньгами хотя и переходят из рук в руки при оформлении сделок, но долго там, как правило, не задерживаются: через час (неделю, месяц, квартал…) вновь обмениваются на недвижимость. Другими словами, основным платежным средством при подобных сделках являются не деньги, а "квадратные метры" и престижность района. Деньги же являются дополнением к "квадратным метрам" при улучшении района и жилищных условий.

Эти особенности рынка недвижимости Киева практически не учитывают участники интернет-форумов, доказывающие, что цены для наших граждан неподъемны, а потому должны упасть.

Для граждан, обменивающих жильё, уровень цен не является таким уж определяющим; со своими двадцатью квадратными метрами жилья среднестатистический киевлянин вполне может быть полноценным участником рынка (независимо ни от уровня доходов, ни от цен).

Да и далеко не всегда возможно и/или целесообразно откладывать обмены, ожидая наилучших цен (люди делят наследство, заводят семьи, рожают детей, разводятся, съезжаются со стариками, расселяются из общей квартиры…). Всех жизненных ситуаций - не перечесть. Проблемы, связанные с оптимизацией обмена жилья, актуальны для очень многих при любых ценах и трендах.

Не секрет, что темпы (и даже тенденции) изменения цен на различные типы домов и квартир нередко отличаются. Отличаются они и по районам.

В своих исследованиях мы определили корреляции (зависимости) между ценами в отдельных сегментах рынка недвижимости Киева в разное время и в разных ситуациях. Анализ статистики показал следующее.

В периоды общегородского роста цен дорожает практически всё жильё. Конечно, исключения бывают (всё дорожает, а какие-то квартиры дешевеют). Но подобные случаи настолько эпизодичны, что ни в одном из сегментов рынка недвижимости не нарушают общих закономерностей.

Быстрее всего дорожает самое дешевое малометражное жильё. При общегородском росте цен именно дешевое жильё, включая старые панельные дома невысокого качества, а также ликвидные однокомнатные квартиры быстрее всего "вымываются" с рынка. А всё потому, что на покупку иного жилья у большинства покупателей просто не хватает средств.

Темпы роста цены на "дорогие" квартиры в периоды общегородского роста, как правило, ниже, чем на "дешевые". "Дорогие" квартиры менее ликвидны, ибо не так уж и много потенциальных покупателей в состоянии приобрести их.

В периоды общегородской стагнации цен "дорогое" жилье продолжает медленно дорожать; а вот цены в сегментах "дешевого" жилья проседают. Зачастую это вводит в заблуждение участников рынка, поскольку наблюдая лишь за одним сектором, они проецируют такую тенденцию на весь рынок. В реальности городской тренд в эти периоды достаточно стабилен.

Заметим, что сходные тенденции наблюдают и наши коллеги из аналитического центра ИРН, проанализировавшие тенденции изменения цен в различных сегментах рынка недвижимости Москвы, как в периоды общегородского роста цен, так и их стагнации (www.irn.ru/articles/5925.html).

Ниже приведены графики статистики изменения цен наиболее массовых и характерных сегментов "дорогого" и "дешевого" киевского жилья. Для наглядности графики приведены попарно: сопоставляются стоимости квадратного метра в "дешевом" жилье и в "дорогом". В одном случае в качестве примера "дорогого" жилья были выбраны трехкомнатные квартиры, в качестве "дешевого" - однокомнатные. В другом - в качестве примера "дорого" жилья взяты просторные квартиры в современных кирпичных домах (по нашей классификации - "украинский кирпич"), а в качестве "дешевого" - тесные панельные хрущевки ("старая панель").

Для сравнения и лучшего понимания тенденций приведен также график индекса стоимости киевской недвижимости.

Статистика цен предложений
по данным агентства недвижимости "Планета Оболонь"
www.domik.net

у.е. за кв.м.

— однокомнатые

— трехкомнатные

Статистика цен предложений
по данным агентства недвижимости "Планета Оболонь"
www.domik.net

у.е. за кв.м.

— старая панель

— украинский кирпич

Индекс стоимости жилья в Киеве
по данным агентства недвижимости "Планета Оболонь"
www.domik.net

$ / кв.м.

— Индекс стоимости

При общегородском росте цен однокомнатные квартиры дорожали быстрее трехкомнатных, а "старая панель" быстрее чем "украинский кирпич". Особенно это заметно в период летнего ажиотажного спроса.

Общегородской рост цен продолжался до середины октября. Затем началась стагнация цен, которая привела к снижению цен на однокомнатные квартиры и "старую панель". А вот трехкомнатные квартиры и "украинский кирпич" продолжали дорожать.

Среди многочисленных причин перехода от рынка растущего к рынку стагнирующему особо следует выделить причины психологические. Покупатели, которые еще недавно сметали практически все квартиры, вдруг "прозрели". Поддались влиянию мощных PR-кампаний, направленных на слом тренда. При этом наиболее поддались паническим настроениям продавцы и потенциальные покупатели "дешёвого" (малогабаритного и низкокачественного) жилья. А поскольку этот сегмент спроса массовый, то воздействие на рынок было весьма сильным: большинство участников рынка заняли выжидательные позиции, количество сделок в октябре снизилось в несколько раз.

Продавцы и потенциальные покупатели более качественного и престижного жилья намного спокойнее отнеслись к публикациям относительно образовавшегося на киевском рынке жилой недвижимости ценового "пузыря" (который, якобы, вот-вот лопнет), а также к временному снижению спроса.

Судя по заявкам и статистическим материалам, многие участники рынка по-прежнему считают, что в долгосрочной перспективе вложения в качественное и престижное киевское жильё привлекательны как с точки зрения проживания, так и финансовой. Об этом же свидетельствует и непосредственное общение с потенциальными покупателями.

Как поведут себя цены в различных сегментах рынка недвижимости в условиях общегородского падения?

На наш взгляд, в условиях общегородского падения, во всех сегментах рынка жилой недвижимости цены будут падать, но с разными темпами. И, если отталкиваться от выводов о том, что любые изменения цен в первую очередь сказываются на "дешевом" жилье, то быстрее всего будет дешеветь малогабаритное жильё, а также ликвидные однокомнатные квартиры.

Темпы снижения цен в сегментах более дорогого (качественного, престижного) жилья в этом случае вряд ли будут высокими. На чем основаны подобные прогнозы?

Прежде всего на техническом анализе поведения этих секторов на рынке в разное время. Учитываем мы и результаты социологических исследований, обсуждений на форумах, психологические нюансы общения с клиентами.

По своим потребительским качествам "дорогое" жилье отвечает наиболее стабильному сектору спроса. Потенциальные покупатели такого жилья, как правило, имеют более стабильные и высокие доходы; запросы их также более высоки и стабильны. Это, что касается спроса.

Что же касается предложения, то владельцы "дорогого" жилья, как правило, более уверены в перспективности своих квартир.

В условиях неопределенности, а также при стремительном снижении цен, хозяева "дорогого" жилья скорее снимут его с торгов, чем будут торопиться.

Подводя итоги, можем констатировать, что прогнозы ряда аналитиков о том, что в 2006 году цены на дешевое устаревшее малогабаритное жильё снизятся на 10-15%, а на более качественное будут либо стабильными, либо подрастут на несколько процентов (см. "Бизнес" от 16.01.2006г.), фактически означает прогнозирование стагнации цен на весь год.

Жизнь покажет кто ближе к истине. Мы, прогнозирующие "естественный" (то есть, на уровне инфляции) рост, или аналитики, предполагающие стагнацию цен... А, возможно, апологеты идеи резкого снижения цен?

Но при любом тренде, опыт и мощные PR-кампании 2005 года, наверняка, скажутся на тенденциях не только ближайшего, но и отдаленного будущего.

Если наш прогноз о смене стагнации плавным ростом цен окажется верным, то возникает вопрос: какие квартиры будут при этом дорожать быстрее всего? Неужели вновь самые дешевые и низкокачественные?

А ведь, похоже, что именно они. И это несмотря на настойчивое вбивание (как в сознание, так и в подсознание) тезиса о том, что не могут такие квартиры стоить так дорого.

Что тут можно сказать…

Можно сослаться на опыт Москвы, где после продолжительной стагнации вновь начался интенсивный рост цен. При этом, как и на предыдущем витке подъема, быстрее всего дорожает "дешевое" панельное жильё и ликвидные однокомнатные квартиры.

А можно сослаться на результаты собственных исследований рынка недвижимости. Которые показывают, что нет сейчас в Киеве альтернативы малогабаритному "дешевому" жилью.

У большинства приезжих (да и у многих киевлян, расселяющихся из коммунальных квартир) просто не хватает средств на что-то более качественное и просторное. Ведь хотя квадратный метр в однокомнатной панельной хрущевке котируется (временами) чуть ли не на уровне "украинского кирпича", тем не менее, сама квартира тысяч на двадцать дешевле однокомнатной в новом доме. И именно этот аргумент для большинства потенциальных покупателей является решающим. И именно поэтому столь велик спрос на эти маленькие, устаревшие как морально, так и физически квартиры. Ведь современных малогабаритных квартир сейчас в Киеве почти не строят. Вот когда построят много малогабаритного жилья… А также много дешевого жилья в пригородах и городах-спутниках… Вот тогда и снизится спрос (а с ним и цены) на панельные хрущевки.

В заключение прогноз цен на февраль

Полагаем, что в феврале цены на киевском рынке недвижимости будут в целом стабильными. Но при этом, наверняка, продолжится дифференциация тенденций и темпов изменения цен в различных секторах рынка.

Количество сделок, по нашему мнению, увеличится. Поскольку отложенный спрос давит на рынок недвижимости с каждым месяцем все сильнее.