| $ / кв.м. |
 |
| — 1 комн. | — 2-х комн. | — 3-х комн. |
В июле цены медленно, но стабильно росли практически во всех сегментах рынка.
Уровень деловой активности был традиционно "летний". Сделок было меньше чем в мае, но больше, чем в феврале.
Ниже приведены данные, характеризующие динамику изменения количества заявок, поступивших в АН "Планета Оболонь".
| месяц | Кол-во заявок на покупку по сравнению с маем 2006г. | Кол-во заявок на продажу по сравнению с маем 2006г. | Отношение заявок на покупку и продажу | Кол-во обращений за консультациями |
| Май | 100% | 100% | 1.54 | 121 |
| Июнь | 84% | 106% | 1.22 | 201 |
| Июль | 92% | 130% | 1.09 | 152 |
Данная таблица показывает, что спрос в летний период снизился, а количество заявок на продажу увеличилось. Увеличилось также количество обращений за консультациями и советами. Последнее объясняется усилением политического противостояния, увеличением уровня неопределенности.
Мы придерживаемся того мнения, что не стоит переоценивать влияние этого противостояния. Рынок недвижимости инертен. Его реакция пока - выжидательная. Наиболее существенное изменение - "временное" снятие с продажи порядка 25% объектов.
Подобное "летнее" снятие квартир с продажи "до сентября" - явление достаточно обычное. И объясняется не только желанием продавцов отдохнуть, но и надеждами на осенний всплеск деловой активности, на подорожание недвижимости.
Всё это имеет место и сейчас. Но есть нюансы, свойственные именно этому лету. Сотрудники, занимающиеся актуализацией базы данных, и обзванивающие каждый день сотни квартир, утверждают, что стало сложнее получить более-менее четкие ответы на вопросы о сроках возвращения временно снятых объектов на рынок. Одни продавцы отвечают уклончиво, мол, звоните в конце августа, возможно, к этому времени что-то решим. Другие ссылаются на политический кризис, говорят, что сами позвонят. Третьи, прежде чем ответить на вопросы о сроках, пытаются посоветоваться, узнать тенденции и прогнозы.
Другими словами, процессы, происходящие сейчас на рынке недвижимости, достаточно сложны. Одни продавцы снимают квартиры с продажи, другие выставляют их. Как это все скажется на ценах - сейчас сказать трудно.
Для лучшего понимания того, что происходит на рынке, приводим графики статистики цен предложений на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в Киеве, а также на квартиры в различных районах.
| $ / кв.м. |
|
| — 1 комн. | — 2-х комн. | — 3-х комн. |
| $ / кв.м. |
 |
| — Голосеевский | — Печерский | — Шевченковский |
| $ / кв.м. |
 |
| — Оболонский | — Подольский | — Соломенский |
| $ / кв.м. |
 |
| — Днепровский | — Святошинский | — Деснянский |
Как видно на этих графиках, цены и темпы их изменения отличаются по районам весьма существенно. Есть районы, где цены существенно выше общегородских, а есть районы, где они ниже.
Но из этого вовсе не следует, что на основании этих графиков можно однозначно сопоставлять цены на однотипные квартиры в различных районах. Дело в том, что в каждом районе свой состав предложений. Преобладание в районе вполне конкретных типов домов существенно влияет на цены. Поэтому более корректно анализировать цены в районах с учетом таких параметров как тип дома и количество комнат.
Еще лучше анализировать не по районам, а по массивам (ведь районы весьма неоднородны; например, Шевченковский район - это и исторический центр, и прицентралье, и окраины). Но, к сожалению, привести эти графики в статье весьма проблематично. Порядка пяти десятков киевских массивов, на них дома различных типов… Уж больно много графиков получается.
Возвращаясь к событиям и факторам июля, отметим резко возросшее пропагандистское давление на рынок недвижимости.
Идеи о том, что все плохо, все рушится, все пропало - вбрасываются в общество уже давно. Они - непременная часть политической борьбы за власть и перераспределение собственности.
Мы далеки от мысли, что всё в экономике хорошо. Но не все ж так плохо, как преподносят некоторые авторы. Промышленность работает, инвестиции идут, национальная валюта стабильна. Национальный долг сократился, а вклады в банки выросли. Люди следят за модой, в обносках и рваных ботинках не ходят даже пенсионеры. Следов дистрофии ни на одном лице не видно. Мобильные телефоны - почти как в рекламных роликах (там у всех поголовно, в реальной жизни - у каждого второго пассажира общественного транспорта). На рынке автомобилей - бум. И это притом, что на улицах сплошные пробки, тротуары и дворы забиты автомобилями (преимущественно импортными). На рынках бытовой техники и компьютеров - рост. Кондиционеров с каждым годом покупают все больше. Окна со стеклопакетами ставят почти массово. Современные супермаркеты и кафе растут как грибы после дождя. И всё это не только в Киеве, но и во многих регионах Украины.
Особенно изощренная PR-кампания, направленная на слом растущего тренда, сейчас имеет место быть на рынке недвижимости.
Ситуация, когда практически все сообщения об удешевлении недвижимости, мгновенно тиражируются - дело обычное. Даже если в основе подобных публикаций вымысел или иллюстрация причуд статистики (пару "дорогих" квартир продали, пару "дешевых" заявили - отсюда и "удешевление), мы подобные вещи комментируем редко. Ибо понимаем, что любому СМИ необходимы сенсации. В этом плане намек на снижение цен куда интереснее, чем описание привычного удорожания недвижимости.
Но простого повторения аргументов, почему недвижимость должна резко подешеветь, некоторым авторам кажется маловато. В ход пошли данные, полученные от неведомо каких источников (но со ссылкой на БТИ), что сделок сейчас вообще самый-самый мизер.
По нашему мнению, это явная попытка манипулировать общественным мнением. Вот лишь некоторые контраргументы.
Во-первых, указанное резкое снижение количества сделок никак не коррелирует с нашей статистикой. Возможно, "Планета Оболонь" и стала работать лучше… Но ведь не настолько, чтобы "выгребать" столь значительный объем рынка. А что же делают более сотни агентств недвижимости, активно публикующие дорогостоящую рекламу? А тысячи "серых брокеров", телефоны которых поступают в наш компьютер вместе с их многочисленными объявлениями?
Во-вторых, знакомые нотариусы (в том числе, и не специализирующиеся на недвижимости), говорят о том, что пару десятков договоров купли-продажи недвижимости они удостоверяют каждый месяц. А нотариусов в Киеве - сотни.
В-третьих, в БТИ всегда огромные очереди. И это притом, что кабинетов много и проводится предварительная запись. Потолкавшись в этих очередях, ну никак не поверишь, что в день БТИ, якобы, регистрирует всего порядка десяти сделок.
Значительная доля ответственности за непрозрачность процессов, происходящих на рынке недвижимости, лежит на органах статистики. Именно они обязаны давать обществу объективную статистическую информацию. В том числе и по количеству сделок купли-продажи недвижимости, регистрируемых специальным государственным органом (вряд ли подобная информация является секретной, а уж тем более, коммерческой).
Соответствующий упрек адресуем и городским властям. Хотя они, судя по всему, и так понимают, что отсутствие достоверной информации - это тот "туман", который не позволяет очиститься рынку недвижимости.
В июле устремления новых киевских властей обрели достаточно конкретные направления и формы. Пока рано делать выводы. Но, похоже, что подвижки идут, и они весьма существенны.
Отметим основное.
Проводится ревизия многих принятых ранее решений. В том числе относительно выделения земельных участков, разрешений на строительство, проведения тендеров и даже Генерального плана Киева.
Приостановлено строительство трех десятков домов, и метрополитена в сторону Теремков.
Заморожено на полтора года выделение новых участков земли под строительство.
Приняты решения, направленные на уменьшение количества автомобилей на переполненных улицах города.
Новый мэр Киева без обиняков говорит о том, что намерен решать социальные вопросы за счет инвесторов и других "зажиточных людей". А ведь еще совсем недавно Черновецкий пропагандировал принцип "десятины": десятую часть от прибыли - государству и обществу, а девять десятых - человеку.
Правда, сейчас речь идет не о налогах, а о своеобразном выкупе инвесторами у киевлян права строить на киевской земле. Условно говоря: хочешь построить себе 80-метровую квартиру на необжитой окраине, построй еще 20 метров жилья для очередников. Хочешь строить в обжитых районах - дополнительно простимулируй жителей окружающих домов, получи у них согласие. Или выкупай у хозяев по рыночным ценам обветшалые дома и строй на их месте новые.
Вот такое соединение либерально-консервативных взглядов (в основе которых принцип "частная собственность - священна") с социально-ориентированными подходами. Стремление новых городских властей строить комплексно, целыми массивами; и в тоже время фактический полуторагодичный "шлагбаум" перед крупными зарубежными строительными компаниями (ведь не имея землеотводов, такие компании в Киев не придут; разве что кто-то из них согласится стать субподрядчиком киевских фирм, сумевших когда-то получить землю).
Каким образом все это повлияет на стоимость нового жилья в центральных районах, более-менее понятно. Строительство там резко сокращается. А спрос на жилье в центре - высокий; ибо альтернативы ему пока нет. Соответственно и цены поднимутся.
Сложнее дать долгосрочный прогноз изменения цен в новостройках, расположенных на окраинах. С одной стороны, задекларированная новым мэром борьба с теневой экономикой и коррупцией цены должна снизить. С другой стороны, выполнение социальных программ и дополнительная нагрузка на инвесторов будут толкать цены вверх. Результирующую сейчас определить сложно.
Но вряд ли цены существенно снизятся даже в отдаленной перспективе. По крайней мере, до тех пор, пока резко не возрастет строительство домов, особо надеяться на это не стоит.
Полагаем, что в августе на рынке недвижимости будет продолжаться летнее затишье.
Цены, скорее всего, вырастут на полтора - два процента.
При этом для малогабаритного жилья темпы роста могут быть и меньшими.
Естественно, что в данном прогнозе мы исходим из того предположения, что серьезных потрясений в экономике и обществе не будет.
Ассоциация специалистов по недвижимости Украины
|
