Анализ рынка недвижимости Украины

Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги ноября 2006 года

Индекс стоимости жилья в ноября 2006 года: 2193 $/кв. м. (+7,9 % за месяц).
Индекс ценового ожидания: +7,2% в месяц (снизился на 3,6%).

В ноябре наблюдались явные тенденции снижения темпов роста цен. Если за первую неделю месяца индекс стоимости увеличился на 2,6%, то за последнюю неделю на 1,4%.

Как и в предыдущие месяцы, спрос существенно превосходил предложение.

Количество объектов в базе данных не увеличилось.

Просмотры, переговоры, сделки шли достаточно активно. Правда, проявились тенденции затухания деловой активности. Согласно нашим оценкам, сделок в ноябре было на 15% меньше, чем в октябре, и на треть меньше, чем в сентябре.

Наиболее ликвидными по-прежнему были самые дешевые малогабаритные квартиры. Не застаивались и более дорогие объекты, особенно в современных домах с хорошей планировкой. По нашим наблюдениям, в последнее время возрос удельный вес покупателей, предпочитающих заплатить дороже, но за качественное жилье.

Эта тенденция видна при сравнении статистики цен предложений в сегментах "старая панель" и "украинский кирпич", представленных на графике.

Украинский кирпич
статистика цен предложения жилья по данным
агентства недвижимости "Планета Оболонь"
www.domik.net

$ / кв.м.

— Украинский кирпич

— Старая панель

Цены на "украинский кирпич" стабильно росли, что говорит об устойчивом спросе. Цены на "старую панель" то интенсивно росли, то проседали, то застывали на месте. А потом снова интенсивно росли. И это притом, что никаких особых колебаний уровня доходов населения и миграционных потоков не было.

Но как бы там ни было, а вложения в "украинский кирпич", сделанные два года назад, на графиках выглядят и более надежными и более выгодными.

Среднестатистический "квадратный метр" за месяц подорожал:

• в однокомнатных квартирах на 7,3%;

• в двухкомнатных квартирах на 6,4%;

• в трехкомнатных квартирах на 7,1%;

• в четырехкомнатных квартирах на 2,6%.

По типам домов прирост цен предложений за месяц:

• "дореволюционные" 1,5%;

• "сталинки" + 5,2%;

• "старая панель" +9,2%;

• "типовая панель" +8,6%;

• "улучшенная типовая панель" +9,2%;

• "старый кирпич" 8,0%;

• "улучшенный кирпич" +0,7%;

• "украинская панель" +9,3%;

• "украинский кирпич" +6,6%;

Более детальная статистика цен предложений в отдельных сегментах киевского рынка недвижимости приведена в таблицах

Однокомнатные квартиры
статистика цен предложений по данным
агентства недвижимости "Планета Оболонь"
www.domik.net

Двухкомнатные квартиры
статистика цен предложений по данным
агентства недвижимости "Планета Оболонь"
www.domik.net

Трехкомнатные квартиры
статистика цен предложений по данным
агентства недвижимости "Планета Оболонь"
www.domik.net

Естественный вопрос: откуда в нашей, мягко говоря, небогатой стране у людей такие огромные деньги?

Традиционный ответ, звучащий на форумах и в СМИ, сводится к тому, что в подавляющем большинстве случаев эти деньги нажиты неправедным образом.

А это, на наш взгляд, далеко не так.

Накопить сто и более тысяч, необходимых для покупки весьма скромной квартиры, с доходов среднестатистической киевской семьи, действительно, проблематично. Но ведь только очень немногие покупают квартиру, начав буквально с нуля. До 80% сделок на рынке - это фактические обмены, включая и операции с иногородней недвижимостью. Ведь цены в крупных городах вполне сопоставимы с киевскими.

Семей, способных доплатить за улучшение жилья, немало. Если судить по соотношению спроса и предложения, их куда больше чем предлагаемого на рынке жилья. И основные источники средств, используемых для покупок и доплат, вполне легальны.

Во-первых, растут доходы. Пусть не всех граждан… Но ведь в данном случае речь идет не обо всех, а лишь о тех 5-8% семей, которые реально могут (и хотят) заплатить за улучшение жилищных условий.

Во-вторых, стала доступной ипотека, роль которой на рынке жилья трудно переоценить, ибо до 80% квартир в настоящее время покупается с привлечением ипотечных кредитов.

В-третьих, тысячи граждан решают свои проблемы, получив наследство или съехавшись с престарелыми родственниками (квартиры стариков при этом обычно достаются внукам).

В-четвертых, немалые деньги поступают с рынка земли и с других рынков тоже.

Увеличение количества семей, способных доплатить за улучшение жилищных условий, и определяет повышение спроса на качественное жилье. Найти его по среднестатистическим ценам не так-то и просто. Если по цене, близкой к "среднестатистической", выставляется более-менее интересная квартира, то долго в базе данных она не задерживается. В случае, когда продавцы торопятся и соглашаются взять задаток, то, бывает, что срок ее экспозиции и до десяти дней не дотягивает.

Прогноз на декабрь

На наш взгляд, в декабре рост цен продолжится, но темпы его существенно снизятся. Прирост +7,2%, который дает индекс ожидания, представляется нам маловероятным. Скорее всего, индекс стоимости возрастет на 3,5-4%.

Основания для подобных выводов - снижение темпов роста цен продаж в сегменте малогабаритного дешевого жилья, а также снижение покупательной активности. Большинство участников рынка уже устали от бурного роста цен. Им требуется определенное время для адаптации (в том числе и психологической) к новым ценам.

Для кардинального изменения тренда сейчас нет ни экономических, ни политических предпосылок.

Исходя из этого, а также учитывая традиционную стабилизацию рынка в январе-феврале, считаем, что в первом квартале 2007 года на киевском рынке недвижимости, скорее всего, будет своего рода "спячка".