Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги 2006 года

Индекс стоимости жилья в декабре 2006 года: 2303$/кв. м. (+5,0% за месяц)

Индекс ценового ожидания: +5,2% в месяц ( - 2,0%)

Индекс доходности в декабре +6,7 б/д (- 0,71 б/д)

За 2006 год индекс стоимости возрос на 66,3%

Такого огромного роста цен на киевском рынке недвижимости еще не было. И это притом, что начинался 2006 год со стагнации. Многие аналитики тогда прогнозировали снижение цен; другие говорили о грядущем расслоении вторичного рынка, при котором одни виды жилья будут дешеветь, другие дорожать. Мы прогнозировали рост цен, и выражали надежду, что он не будет слишком большим.

Но рост цен превысил все прогнозы и ожидания.

По нашим данным, в 2006 году на вторичном рынке было выставлено порядка 120000 объектов, продано порядка 40000 квартир. Годовой оборот вторичного рынка жилой недвижимости Киева составил порядка 4,5 млрд. долларов.

Как и в прошлые годы, порядка 70-80% сделок на рынке - это фактические обмены с доплатами и компенсациями (вместо одних квартир люди покупали другие, в большинстве случаев улучшая жилищные условия).

Основные факторы и события, оказавшие наибольшее влияние на киевский рынок в 2006 году:

1. Существенное расширение ипотечного кредитования.

2. Спекулятивный спрос на недвижимость, вызванный как быстрым удорожанием жилья, так и дефицитом альтернативных возможностей выгодного и надежного размещения свободных средств.

3. Рост доходов потенциальных покупателей.

4. Недостаточный объем строительства.

5. Миграция населения, в том числе переселение в Киев представителей региональных элит, обладающих значительными капиталами.

6. Психологические факторы.

Влияли и многие другие факторы, в том числе шлейф стагнации осени 2005 года, скандал с «Элитой-Центр», выборы законодательных органов власти, формирование парламентской коалиции и Правительства.

Влияли и другие факторы, в том числе шлейф стагнации осени 2005 года, выборы в Верховную раду, создание парламентской коалиции и формирование нового Правительства, поступление на рынок значительных средств, полученных крестьянами при продаже земли. Сказалась, безусловно, и инфляция.

Начало 2006 года сопровождалось незначительными колебаниями цены предложения и низкой деловой активностью. Такое состояние рынка являлось следствием начавшейся осенью 2005 года стагнации, вызванной ожиданиями обвала, массовыми PR-акциями в СМИ, а также противостоянием в парламенте по вопросам налогообложения операций с недвижимостью.

Проявлялась общегородская стагнация в различных сегментах рынка по-разному. В одних сегментах рынка цены немного проседали, в других продолжался медленный рост.

В результате стагнации цен и резкого снижения количества сделок, образовался значительный отложенный спрос. В период бурного роста цен (летом и в начале осени 2005 года), многие покупатели вынуждены были временно отложить планы покупки квартиры, поскольку средств явно не хватало, и их необходимо было накопить. За полгода стагнации деньги были накоплены; ожидания обвала цен не подтвердились; нерешенные жилищные проблемы остались. В результате в начале весны на рынке наметилось здоровое оживление, цены начали расти с темпами, сравнимыми с уровнем инфляции (1 – 1,5% в месяц). Многие аналитики полагали, что такое положение сохранится до лета, летние месяцы пройдут в легкой спячке, осенью деловая активность вырастет, и цены пойдут вверх.

Выборы в парламент и городские органы власти существенно изменили ситуацию на рынке. Цены начинают расти с темпами более 2% в месяц: в апреле +2,2%, в мае +3,4% в июне +2,8%.

Полагаем, что в этот период на цены давили огромные денежные средства, потраченные на предвыборную кампанию (некоторые эксперты оценивают выборы в миллиард и более долларов, и, безусловно, часть этих денег через относительно небольшое время перетекла на рынок недвижимости).

В июле рынок отдыхал, темп роста цен несколько спал (+1,8%).

После формирования парламентской коалиции, цены начали стремительно расти. Сказались как психологические факторы, так и немалые деньги, поступившие из регионов Украины и потраченные на покупку квартир для депутатов, их помощников, а также тех представителей бизнеса, чьи устремления совпадают с устремлениями парламентской коалиции.

В августе индекс стоимости возрос на 4,6%, в сентябре на 8,1%, в октябре на 11,2%.

Это очень высокие темпы, которые не могут держаться продолжительное время. Однако, и в ноябре индекс стоимости возрос на 7,9%.

Напомним, что при определении индексов отсеиваются предложения с нехарактерно высокими и низкими ценами. Статистика, учитывающая подавляющее большинство предложений по Киеву, дает примерно такой же годовой прирост (порядка 67%), правда, темпы роста цен в отдельные месяцы были несколько иными.

Очень высокие темпы роста цен отмечены во всех сегментах рынка, на все типы жилья, во всех районах города, что хорошо видно на графиках, представленных ниже.

При построении графиков учитывались статистические погрешности и использовались алгоритмы аппроксимации, позволяющие наилучшим образом выявить общие закономерности изменения цен в каждом конкретном сегменте рынка.

Дореволюционные дома

Количество домов в Киеве 1574 (13,24%)

Усредненный квадратный метр в дореволюционном доме за 2006 год подорожал на 59,3%. При этом максимальный рост цен (+68,2%) был зафиксирован на двухкомнатные квартиры.

«Сталинки»

Количество домов в Киеве 1921 (16,16%)

Усредненный квадратный метр в «сталинке» за 2006 год подорожал на 58,8%. При этом, больше всего подорожали двухкомнатные (+75,3%), а меньше всего – трехкомнатные (+50,0%).

Старая панель

Количество домов в Киеве 1715 (14,43%)

Серии: «Хрущёвка», «Чешка», «464»

Усредненный квадратный метр в сегменте рынка «старая панель» за 2006 год подорожал на 64,2%. Максимальная цена квадратного метра была в однокомнатных. Максимальный прирост (+69,3%) зафиксирован на двухкомнатные квартиры, минимальный прирост (+61,3%) - на трехкомнатные.

Типовая панель

Количество домов в Киеве 1050 (8,83%)

Серии: «96», «134», «БПС-6»

Усредненный квадратный метр в сегменте рынка «типовая панель» за 2006 год подорожал на 66,5%. Минимальная цена и минимальный прирост (+60,2%) зафиксированы на трехкомнатные квартиры. Максимальный прирост (+73,2%) был на двухкомнатные, которые по стоимости квадратного метра сравнялись к концу года с однокомнатными.

Улучшенная типовая панель

Количество домов в Киеве 876 (7,37%)

Серии: «Т», «КТ», «АППС»

Усредненный квадратный метр в сегменте рынка «улучшенная типовая панель» за 2006 год подорожал на 61,3%

Наиболее дешевые квадратные метры, а также минимальный прирост их стоимости (+40,1%) были в четырехкомнатных квартирах. Максимальный прирост (+68,7%) стоимости квадратного метра был отмечен в однокомнатных квартирах.

Старый кирпич

Количество домов в Киеве 2908 (24,46%)

Серии: «Хрущёвка», «ММ-640», «K14», «1-318-35/36»

Усредненный квадратный метр в сегменте рынка «старый кирпич» за 2006 год подорожал на 69,2%. При этом, если год назад, квадратный метр в трехкомнатной квартире стоил дороже чем в однокомнатной, то к концу 2006 года это соотношение изменилось. Темпы удорожания квадратного метра в однокомнатных и двухкомнатных были примерно одинаковы и составили 72-73% за 2006 год.

Улучшенный кирпич

Количество домов в Киеве 845 (7,11%)

Серии: «87», «Ведомственные постройки», «КП»