Анализ рынка недвижимости Украины

Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги января 2007 года

Индекс стоимости жилья в январе 2007 года: 2365$/кв. м. (+2,7% за месяц)
Индекс ценового ожидания: +3,2% в месяц ( - 2,0%)
Индекс доходности в январе +6,0 б/д (- 0,7 б/д)

Январь 2007 года во многом напоминал январь 2005. Тогда рынок недвижимости фактически замер, ожидая разъяснений относительно применения нового налогового законодательства. Сейчас, как и тогда, количество сделок резко сократилось; нотариусы дружно ушли в отпуск; продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию; количество объектов в базе данных сократилось. Звонков в агентства недвижимости было много, но касались преимущественно аренды жилья (или носили информационно-консультативный характер).

Во второй половине января рынок стал потихоньку оживать. С каждым днем увеличивалось количество заявок и просмотров, заключались договоры о задатках. Были и сделки купли-продажи квартир площадью до 100 квадратных метров. При продаже в течение финансового года одной такой квартиры налог не взимается; поэтому некоторые нотариусы соглашались удостоверять договора, тщательно проверяя: а не успел ли кто-нибудь из владельцев квартиры продать в текущем году какую-нибудь другую недвижимость...

Не смотря на затишье на рынке и существенное снижение количества сделок, тенденции изменения цен практически не изменились. И это еще раз подтверждает тезис о высокой инерционности рынка недвижимости. Тут, как и в физике, при отсутствии внешних сил вектор скорости не изменяется; чтобы движение (изменение цен на рынке недвижимости) застопорить, необходимы весьма существенные внешние воздействия.

Цены предложений в январе выросли практически во всех сегментах рынка. Предлагаемый "среднестатистический киевский квадратный метр" за месяц подорожал:

- в однокомнатных квартирах на 3,8%;

- в двухкомнатных квартирах на 3,9%;

- в трехкомнатных квартирах на 4,5%.

По районам Киева цены предложений за месяц изменились следующим образом:

- Голосеевский +1,1%;

- Дарницкий + 4,3%;

- Деснянский +4,8%;

- Днепровский +7,2%;

- Оболонский +3,9%;

- Печерский +3,6%;

- Подольский - 0,4%;

- Святошинский +4,7%;

- Соломенский +1,7%;

- Шевченковский+3,7%;

- Центр + 4,3%.

Более детальная статистика цен предложений в отдельных сегментах киевского рынка недвижимости приведена в таблицах

Поскольку киевский рынок недвижимости связан с рынками других городов, то для лучшего понимания процессов и тенденций мы обратились к коллегам из других городов Украины. Постарались общими усилиями провести анализ рынков недвижимости всей Украины.

Этот анализ показал, что цены быстро растут во всех крупных городах. Уровень в 1000 долларов за квадратный метр либо уже преодолен, либо где-то поблизости.

Насколько мы можем судить, тенденции везде схожие. Везде очень значительна роль так называемого "обмена с доплатой". При этом наиболее распространенный сценарий выглядит следующим образом: люди продают жилье или землю, добавляют деньги, и улучшают свои жилищные условия. Или переезжают в более престижный (и дорогой) город, нередко ухудшая свои жилищные условия.

Обратный поток (людей и средств) куда менее заметен. По нашим наблюдениям, многие горожане предпочитают бедствовать, ютиться в тесных квартирах, но наотрез отказываются сменить их на более просторные в менее престижных городах и районах.

В результате цены в крупных городах быстро растут, а цены в "депрессивных городах" и тысячах заброшенных сел остаются на очень низком уровне и доступны практически каждому.

Прогноз на февраль

Снижение цен в феврале - маловероятно. Полагаем, что независимо от того, получат ли участники рынка необходимые разъяснения по налогообложению и оценке квартир, или не получат; независимо от того, будут ли сделки, или нет, цены в феврале не снизятся.

Основные аргументы:

- продолжающийся рост цен в сегментах самого дешевого и низкокачественного жилья;

- снижение числа предложений на вторичном рынке;

- рост цен на первичном рынке и крайне ограниченное количество предложений в новостройках.

Учитывая традиционное успокоение рынка в начале года, а также неясности с налоговым законодательством и порядком оценки квартир, полагаем, что дремотное состояние киевского рынка недвижимости будет и в феврале.