Анализ рынка недвижимости Украины

Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги июля 2007 года

Индекс стоимости жилья в июле 2007 года: 2435$/кв. м. (-0,5% за месяц)
Индекс ценового ожидания: -0,5 в месяц ( +0,3% по сравнению с июнем)
Индекс доходности в июле +0 банк/деп. ( -0,2 банк/деп.)
С начала 2007 года индекс стоимости вырос на 5,7%

В июле на киевском вторичном рынке жилой недвижимости стагнация продолжалась. В конце месяца наметилось небольшое оживление, которое проявилось в увеличении количества заявок на покупку. Однако такое оживление может оказаться лишь временным, поскольку носило локальный характер. В то же время количество объектов в базе оставалось стабильным в течение всего месяца. Данное изменение трудно принять за тенденцию, так как многие продавцы откладывают продажу на осень в связи с предстоящими отпусками и надеждами на сезонную активность.

Цены продаж в июле плавно снижались практически во всех сегментах. В то же время можно отметить, что во многих сегментах рынка цены предложений не соответствовали ценам реальных продаж. Везде шел торг, и продавцы, как правило, уступали. Другое дело, что размер торга везде был разный.

Наибольших уступок (естественно, в процентном соотношении) можно было добиться в сегментах наиболее дешевого жилья. Объясняется это наличием объектов, цены на которые существенно ниже среднестатистических. Естественно, покупатели ориентируются именно на такие квартиры, далеко не всегда обращая внимание на их состояние и месторасположение. Ибо на что-то лучшее у них просто не хватает средств.

На графиках показана статистика цен предложений наиболее дешевых однокомнатных квартир (сегменты "старый кирпич" и "старая панель") на окраинах Киева, а также наиболее дорогих сегментов рынка ("дореволюционные", "сталинки", "украинский кирпич").

Цены предложения на однокомнатные квартиры в домах типа "старый кирпич"
по данным агентства недвижимости "Планета Оболонь"

Цена в $
86000 85000 84000 83000 82000 81000 80000 79000 78000 77000
	март апрель май июнь июль
	— Левобережная окраина  — Левобережная окраина метро  — Правобережная окраина  — Правобережная окраина метро

Цены предложения на однокомнатные квартиры в домах типа "старая панель"
по данным агентства недвижимости "Планета Оболонь"

Цена в $
89000 88000 87000 86000 85000 84000 83000 82000 81000
	март апрель май июнь июль
	— Левобережная окраина  — Левобережная окраина метро  — Правобережная окраина  — Правобережная окраина метро

Если верить статистике цен предложений, в июле однокомнатные "хрущевки" продавцы оценивали в пределах 77500$ - 87000$ (в зависимости от месторасположения и метража). При этом в базе предложений можно было найти однокомнатные хрущевки ценой 68-75 тысяч, а гостинки за 58-60 тысяч. Пусть удельный вес таких объектов не такой уж и большой; но в июле они реально были. И их наличие - весомый аргумент при торгах.

Поэтому продавцы, желающие срочно продать квартиры, относящиеся к сегментам "дешевого жилья", вынуждены были уступать до 10%.

Цены предложения в сегментах "дорогого жилья" (в долларах за квадратный метр)
по данным агентства недвижимости "Планета Оболонь"

$ за м2
4800 4600 4400 4200 4000 3800 3600 3400 3200 3000 2800
	март апрель май июнь июль
	— Дореволюционные  — Сталинки  — Украинский кирпич

Данные приведенного технического анализа свидетельствуют о расслоении рынка, характерного периоду стагнации.

Более детально цены предложений в отдельных сегментах рынка приведены в таблицах

При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.

Определенные изменения произошли на первичном рынке. Увеличилось количество предложений. Застройщики открыли новые объекты, и в некоторых из них предлагают остро дефицитные однокомнатные квартиры. Правда, малогабаритных однокомнатных квартир нет, однокомнатные квартиры относительно "скромных метражей" (до 50 кв.м) уходят очень быстро, остаются однокомнатные квартиры по 55-65 квадратных метров.

Цены на жилье эконом и бизнес классов были практически стабильными.

Похоже, застройщики достаточно серьезно отнеслись к критике и обвинениям в сговоре. Согласно недавно опубликованным данным Госкомстата, во втором квартале киевские строители сдали квадратных метров жилья на 83% больше, чем в первом. При этом прирост сданных квартир еще больше: в первом квартале 2151 квартира, во втором 4140, то есть, прирост 92,47%. С чем и поздравляем как строителей, так и киевлян!

Прогноз на август

На наш взгляд, в августе общая стагнация на киевском вторичном рынке жилой недвижимости продолжится. Но при общей стагнации, в отдельных сегментах рынка весьма вероятны тенденции оживления деловой активности.

В сегментах массового малогабаритного низкокачественного жилья сделки будут заключаться преимущественно по ценам, уровень которых существенно ниже среднего. Поэтому продавцы, желающие продать летом такие квартиры, должны снизить цены.

Общегородской уровень цен, скорее всего, на полпроцента просядет. При этом вполне возможно, что цены на "дорогое жилье" останутся без изменений, а на "дешевое жилье" продолжат снижаться.