Анализ рынка недвижимости Украины

Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги августа 2007 года

Индекс стоимости жилья в августе 2007 года: 2447$/кв. м. (+0,5% за месяц)
Индекс ценового ожидания: +0,4% в месяц ( +0,9% по сравнению с июлем)
Индекс доходности в августе +0,5 банк/деп. ( +0,5 банк/деп.)

В августе на киевском вторичном рынке жилой недвижимости явно просматривались признаки оживления. Выросло количество заявок на покупку квартиры. Если принять количество майских заявок на покупку за 100%, то в июне их было 118%, в июле 140%, в августе 161%.

Увеличилось и количество звонков, связанных с покупкой квартир. По сравнению с июлем количество таких звонков увеличилось на 24%, а по сравнению с июнем - в полтора раза. Соответственно увеличилось количество просмотров.

Выросло и количество сделок: по сравнению с июлем на 20%, по сравнению с июнем на 57%.

Возможно, оживление на рынке было бы еще заметнее, если б не мешала изнуряющая жара. Ездить на просмотры при такой жаре и духоте был готов далеко не каждый покупатель. Да и продавцов не так уж просто было застать в Киеве.

Цены предложений в большинстве сегментов рынка были достаточно стабильными. Но снизился размер торга. Если в июле при торге нередко уступали 4-6% (а, в отдельных случаях, и до 10%), то в августе далеко не всегда удавалось снизить цену на 1-3%. Позиция риэлторов (в подавляющем большинстве случаев) была достаточно определенной: они убеждали потенциальных продавцов идти на уступки. Мол, если хотите продать в течение лета, то снижайте цены.

Другими словами, риэлторы пытались убедить продавцов в целесообразности перехода к "рынку покупателей" (то есть к такому рынку, на котором покупатели диктуют свои условия).

Наметилась тенденция изменения состава предложений в сторону уменьшения доли "дешевого жилья". Пока еще рано говорить, что "затоваривание" сегмента "дешевого жилья" закончилось. Но определенные сдвиги есть. Сказывается давление на рынок приезжих, а также людей, меняющих одну квартиру на две. У подавляющего большинства таких покупателей денег хватает лишь на самое дешевое малогабаритное жилье. И это определяет повышенный спрос на него.

На графиках показана статистика цен предложений наиболее дешевых однокомнатных квартир на окраинах Киева.

Цены предложения на однокомнатные квартиры в домах типа "старый кирпич"
по данным агентства недвижимости "Планета Оболонь"

Цена в $
86000 85000 84000 83000 82000 81000 80000 79000 78000 77000 76000
	март апрель май июнь июль август
	— Левобережная окраина  — Левобережная окраина метро  — Правобережная окраина  — Правобережная окраина метро

Цены предложения на однокомнатные квартиры в домах типа "старая панель"
по данным агентства недвижимости "Планета Оболонь"

Цена в $
89000 88000 87000 86000 85000 84000 83000 82000 81000
	март апрель май июнь июль август
	— Левобережная окраина  — Левобережная окраина метро  — Правобережная окраина  — Правобережная окраина метро

Повышенное внимание к этим квартирам обусловлено тем, что сегмент малогабаритного дешевого жилья всегда первым реагировал на изменение общерыночных тенденций. И хотя рынок, а также и взаимосвязи между ценами на "дешевые" и "дорогие" квартиры постепенно меняются, тем не менее, проверенные временем инструменты анализа и прогнозирования отбрасывать пока рано.

Более детально цены предложений в отдельных сегментах рынка приведены в таблицах

При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.

Заметно выросла деловая активность (а вместе с ней и цены) на рынке аренды жилья. Если весной однокомнатную квартиру на окраине можно было снять за 350 долларов, то в августе цена поднялась до 400 долларов. Аренда самых дешевых двухкомнатных квартир подорожала за последний квартал с 450 долларов в месяц до 500 долларов.

На первичном рынке общегородской индекс стоимости в последние месяцы практически не меняется. Такая стабильность во многом связана с выбросом на рынок многочисленных предложений от Киевгорстроя, который не только самый мощный, но и, практически, самый "дешевый" застройщик Киева. Этот вброс "дешевого" жилья перекрыл рост стоимости жилья, предлагаемого другими застройщиками.

Если же взять более продолжительные периоды, то, по нашим данным, цены на первичном рынке Киева выросли:

- по сравнению с августом 2006 года на 40%;

- по сравнению с 01.01.2007г. на 12,5%.

Сразу заметим, что статистическая погрешность в данном случае достаточно велика. Дело в том, что далеко не о всех объектах застройщики дают достоверную информацию; они проводят акции, вводят повышающие и понижающие коэффициенты стоимости (учитывающие этажа, количество метров и комнат в квартире). Кроме того, на стоимость квартир влияют сроки сдачи. Цены нередко меняются и на те объекты, которых уже нет в продаже: платежи по ним растянуты во времени (почти до момента сдачи).

По данным Госкомстата, киевские строители за первые семь месяцев 2007 года освоили средств на 25% больше, чем за соответствующий период прошлого года. Вряд ли это означает, что построили на 25% больше (не зря же строители пишут, что все дорожает). Тем не менее, прирост в освоении средств значительный.

Согласно данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) ипотечный рынок уверенно наращивал свои объемы даже в период стагнации и летних отпусков. Доля ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле банков постоянно растет. Если по состоянию на 01.01.2007г. эта доля составляла 11,1%, то сейчас она превышает 12%.

Растет и степень долларизации ипотечного рынка. В настоящее время порядка 88% ипотечных кредитов выдаются в иностранной валюте.

По последним данным медианная процентная ставка по ипотечным кредитам равна: в гривне 16,75%, в долларах США 11,99%, в евро 11,65%.

Прогноз на сентябрь

Анализ фактов и тенденций позволяет сделать вывод о том, что ситуация на киевском рынке жилой недвижимости уверенно переходит от состояния стагнации к оживлению деловой активности и увеличения количества сделок.

Учитывая высокую инерционность рынка недвижимости, полагаем, что цены существенно не изменятся.

Как будет дальше, сказать пока сложно. Если оживление будет продолжаться, то зарождающийся "рынок покупателя" вполне может вновь стать "рынком продавца". Ведь когда цены растут (пусть и медленно), то с продавцом сильно не поторгуешься. Торг, конечно же, останется, но вряд ли в тех объемах, что был этим летом.