Анализ рынка недвижимости Украины

Обзор рынка недвижимости Киева:
итоги мая 2008 года

Индекс стоимости жилья в мае 2008 года: 2839$/кв. м. (+1,6% за месяц)
Индекс ценового ожидания: +1,5% в месяц ( -0,3% )
Индекс доходности в мае: +1,9 банк/деп. ( без изменения)

Уровень деловой активности в мае существенно снизился. Сказались и длительные праздничные каникулы, и замораживание ипотечного кредитования, и высокий уровень инфляции, и политические противостояния, и мощные PR-кампании… И чуть ли ни каждый день новые неприятные сюрпризы…

Особенно болезненно сказалось проседание доллара. За две недели курс доллара в обменниках снизился на 5-7%.

А ведь так уж сложилось, что наш вторичный рынок недвижимости – традиционно долларовый. Основные сбережения у большинства покупателей в долларах, цены выставлены в долларах, статистика изменения цен - в долларах.

Предварительные договоренности также нередко были в долларах; а тут такое резкое его проседание.

В таких условиях участникам рынка сложно привязаться к какой-либо валюте: инфляция обесценивает гривну, курс евро нестабилен, доллар падает.

Как следствие – срыв сделок, временное снятие с продажи целого ряда объектов.

По сравнению с апрелем, количество сделок в группе компаний «Планета Оболонь» снизилось на 24%. На 25% снизилось количество заявок на покупку квартир.

Просмотров и торгов было немало. Правда, чувствовалось, что значительная часть потенциальных покупателей не столько присматривали квартиры, сколько пытались разобраться в современных реалиях рынка.

А реалии эти таковы.

Среди покупателей распространено ожидание снижения цен на недвижимость. Продавцы с этим не соглашаются, утверждают, что в условиях, когда все дорожает, стоимость недвижимости (тем более, в дешевеющих долларах) вряд ли снизится.

В этих условиях торги, как правило, протекали достаточно сложно.

Договорившись о цене, стороны стремились предусмотреть неизменность реальной ценности квартиры с момента подписания договора о задатке до момента окончательного расчета независимо от изменения курсов валют. Поэтому в большинстве случаев ориентировались не только на доллар, но и на гривну. Причем, на гривну ориентировались даже больше, чем на доллар (хотя рассчитываться собирались преимущественно в долларах).

Схемы подобных договоренностей нередко предусматривают двойную конвертацию валют при проседании доллара: на момент подписания договора задатка доллары условно конвертируются в гривны, а на момент оплаты предусматривается обратная конвертация. Торг при этом идет не только относительно стоимости в долларах, но и тех курсов, по которым будет проводиться конвертация «сегодня» и «потом».

На практике это означает, что при проседании доллара платеж в долларах увеличится; если же курс доллара вырастет, то стоимость не изменится.

Необходимо также отметить, что нынешнее проседание доллара дало еще один импульс для перехода рынка недвижимости на национальную валюту. И дело не только в том, что гривна сейчас выглядит как наиболее устойчивая среди доступных «простому украинцу» валют. Дело еще и в том, что на первичном рынке недвижимости, а также на рынке стройматериалов практически все платежи в гривнах. Рынок ремонтных услуг также все больше склоняется к гривне. Максимальные проценты по депозитам – в гривне.

В этих условиях переход вторичного рынка недвижимости на национальную валюту может быть вполне ко времени (в некоторых договорах задатков иностранная валюта вообще не упоминается).

Как будет в реальности – сказать сложно. Рынок недвижимости очень консервативен, инерция у него большая. Для столь кардинальных изменений необходима определенность, понимание будущих тенденций и перспектив.

А сейчас этого нет. С одной стороны звучат заявления о том, что реальный курс доллара существенно ниже (а потому гривна будет укрепляться и дальше). С другой стороны, прямо противоположные заявления о том, что укрепление гривны – кратковременно и спекулятивно; что в будущем гривна существенно просядет (ведь инфляция весьма высока, и дела в экономике далеко не блестящи).

И ведь во всех этих заявлениях есть своя «правда» и логика. Любой из этих сценариев вполне возможен.

Статистика цен продаж и размеров торга в сегментах массового жилья по договорам задатка и купли-продажи, заключенных при участии группы компаний «Планета Оболонь», приведена в табл.1.

Как и в предыдущих обзорах, напоминаем, что эту статистику не следует автоматически переносить на весь киевский рынок недвижимости; она лишь отражение рынка, преломление происходящих процессов через вполне конкретные сделки.

В частности, снижение средней цены продажи нельзя однозначно толковать как снижение долларовых цен. Анализ списка сделок показывает, что покупатели ориентировались более дешевые сегменты рынка, чем в предыдущем месяце.

Вполне уместны, на наш взгляд, параллели между мартовскими и майскими тенденциями.

Напомним, что в марте также было существенное проседание доллара. Сделки тогда срывались; продавцы уступали охотней обычного (вырос средний размер торга), а покупатели выбирали «менее ухоженные» квартиры (выросла разница между средней ценой предложения и средней ценой покупки).

Аналогичные процессы наблюдалось и в мае.

Отличие майских тенденций в том, что перестала снижаться доля сделок, планируемых осуществить с использованием ипотечных кредитов. Если в марте доля таких сделок составляла 39%, в апреле 36%, то в мае она выросла до 44%.

Изменение цен предложений

По нашим данным, в мае усредненная цена предложения квадратного метра, выраженная в долларах, изменилась следующим образом:

- в однокомнатных квартирах увеличилась на 2,4%;

- в двухкомнатных квартирах увеличилась на 0,7%;

- в трехкомнатных квартирах увеличилась на 1,8%;

- в многокомнатных квартирах снизилась на 1,9%.

Подобное изменение цен предложений, можно интерпретировать, как неготовность продавцов существенно повышать долларовые цены при снижении курса доллара. В гривнах цены предложения в большинстве сегментов рынка снизились. Другое дело, что на рынке недвижимости официальный курс доллара используется далеко не всегда. Как отмечалось выше, стороны нередко специально договариваются о курсах конвертации при проведении торгов.

Но достоверных статистических данных, относящихся к подобным договоренностям, у нас нет. Ибо рынок пока лишь приспосабливается к прыжкам курсов валют.

Динамика изменения долларовых цен предложений в наиболее массовых сегментах рынка представлена на диаграммах.

На первичном рынке общегородской уровень цен в гривне практически не изменился. Но в долларах они выросли, и покупатели, у которых сбережения и доходы в долларах, попали в затруднительную ситуацию. Для оплаты жилья им приходилось менять доллары по весьма низкому курсу. К тому же многие банки фактически заморозили выдачу ипотечных кредитов.

В результате количество сделок на первичном рынке, по нашим данным, существенно снизилось. Застройщики стали нести непредвиденные расходы. Для улучшения ситуации и оживления продаж Киевгорстрой даже выбросил на рынок придерживаемые квартиры в двух, почти готовых к сдаче, домах.

На рынке аренды цены, выраженные в долларах, практически не изменились. Но за этой видимой стабильностью скрываются достаточно сложные процессы, связанные с переходом на национальную валюту. Указав цену в долларах, арендодатели обычно настаивают на расчетах в гривнах. При этом во многих случаях возникает торг относительно курсов конвертации валют.

Пока рано говорить о статистических обобщениях результатов подобных торгов (процессы эти новые для нашего рынка и развиваются динамично). Но, судя по наблюдениям агентов, при заключении новых договоров чаще уступают арендодатели (а это означает снижение цен в гривнах). А вот по заключенным ранее договорам, где долларовые цены указывались в гривнах по курсу 5,05, реальный переход на гривны означает рост цен.

На рынке ипотечных кредитов ситуация усложнилась еще больше. Рост банковских процентов по ипотечным кредитам продолжается, условия кредитования ужесточаются. В частности, максимальный срок выдачи ипотечного кредита все чаще ограничивается 10 годами, а максимальная сумма кредита 40000 долларов.

Банковская система сейчас испытывают острый дефицит гривны. Поэтому многие банки заморозили программы ипотечного кредитования в гривнах. А те, банки, которые продолжают кредитование, повысили ставки по ипотечным гривневым кредитам до 20-23%.

Тем не менее, поток желающих взять ипотечные кредиты, по-прежнему достаточно большой. Глядя на инфляцию и снижение курсов валют, люди готовы брать кредиты даже на таких условиях. Так что банки, у которых есть кредитные ресурсы, могут диктовать свои условия и выбирать наиболее надежных заемщиков.

Но при этом необходимо понимать, что негативные явления в финасово-банковской сфере вызваны не только мировым кризисом, но и (в значительной мере) чрезмерно интенсивным ростом объемов банковских кредитов, выданных физическим лицам. Большинство этих кредитов пошло не в реальные секторы экономики, а на «проедание» (покупку недвижимости, автомобилей, бытовой техники, отдых…).

На диаграмме показана динамика роста банковских кредитов, выданных физическим лицам. Как видим, интенсивный рост банковских кредитов продолжался даже в первом квартале 2008 года, хотя в это время Нацбанк достаточно энергично пытался ограничить кредитование, не подкрепленное необходимыми ресурсами банков.

По данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя процентная ставка по кредитам на жилье в мае 2008 года составила в гривне 18,75%, в долларах 13,94% годовых.

Прогноз на июнь

Высокий уровень неопределенности, который мы наблюдали на рынке недвижимости в мае, скорее всего, снизится. Если это произойдет, то наступит определенная стабилизация ситуации.

Ожидать увеличения деловой активности вряд ли стоит. Летом деловая активность, как правило, снижается. Но есть надежда, что при стабилизации ситуации, будут заключены сделки, отложенные в мае.

Полагаем, что долларовые цены в июне останутся примерно на том же уровне, что и в мае. Если ориентироваться на высокую инерцию рынка недвижимости, то цены на 1-1,5% подрастут. Если же принять во внимание тот факт, что при ревальвации гривны продавцы не решились существенно поднимать цены, то это вполне может быть признаком возможной остановки роста долларовых цен в июне. Прогнозировать же общерыночное снижение долларовых цен пока, на наш взгляд, рановато. Хотя в отдельных сегментах рынка оно вполне возможно.