Ассоциация специалистов по недвижимости Украины
|
Харьков не стал исключением в ряде других городов Украины, где в нынешнем году произошел существенный рост цен на жилищную недвижимость. На вторичном рынке подорожание произошло на уровне 35-38%. Впрочем, перспективы застроек у города есть. Уже сейчас определены участки, где вскоре вырастут новые микрорайоны. Сохранившаяся и модернизировавшаяся харьковская стройиндустрия готова обеспечить большие объемы строительства. Но новые финансовые схемы привлечения инвестиций в этом году стали определенным тормозом, и рынок недополучил существенной доли предложений. На неадекватный рост спроса своеобразно повлияла доступность ипотечных кредитов. По-своему в ряде этих процессов участвует и сопровождает их немалая группа специалистов по недвижимости, у которой есть свои наработки и проблемы…
В чем специфика современного рынка жилищной недвижимости Харькова? Об этом в интервью для "Domik.net" рассказывает директор дочернего предприятия "Проконсул+" инвестиционно-консалтинговой компании "Проконсул", председатель Харьковского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Алексей ПОПОВ.
- По нашей статистике, в нынешнем году на первичном рынке жилья Харькова рост цен был плавным. Наивысший рост наблюдался на жилье бизнес + класса - почти на 22% (с $880 в январе до $1070 за кв.м.на начало ноября). На 17% возросли цены на жилье класса бизнес (с $630 до $740 за кв.м.) и на 16% - на жилье эконом класса (с $550 до 640 за кв.м.). На жилье в новостройках класса премиум в этом году цены возросли на 17% (с $1250 до $1460 за кв.м.). В среднем рост цен на жилую недвижимость на первичном рынке наблюдался на уровне 17-18%.
С мая нынешнего года более стремительно начался рост цен на вторичном рынке - к началу ноября он достиг уже 35-38%. С учетом того, что из всего объема рынка у нас количество сделок на первичном рынке составляет примерно 20%, а 80% - на вторичном, то в целом это существенные изменения темпов роста.
- Главные причины роста цен - это прежде всего нехватка предложений на рынке жилья. Вторую причину сегодня определяет возможность использовать ипотечные кредиты. В общем объеме сделок этой возможностью воспользовалось до 60% потребителей. Третьей причиной остается использование недвижимости как способа вложения капитала. С учетом уровня инфляции самой доходной, лучшей, чем депозитные вклады, для многих оказалась именно недвижимость. Можно сравнить и убедиться, что это именно так: прирост на валютных депозитах 8-10%, на недвижимости - 35-38%. Это и повлияло на спрос. Предложения, можно считать, крайне редки, какого-то существенного "выброса" на рынок проинвестированных ранее объектов не происходит.
- Покупатели возмущаются. Если однокомнатная квартира в Харькове уже стоит до 40 тыс. долл., то реакция на такой рост однозначно отрицательная. Но из десяти покупателей находится один, который приобретает квартиру за такую цену, и тем самым определяет рост стоимости. Многие, кто в это время выставлял на продажу свою недвижимость с целью последующей покупки, приостановили продажу до лучших времен. Перебиваются задатки, и в результате идет тот рост цен, о котором мы ведем речь. Таким мы наблюдали, в частности, осенний период нынешнего года.
- Особенность нашего города в ракурсе рынка недвижимости в том, что город развивается. В него вливается очень много студенческой молодежи, и молодые люди остаются здесь работать и жить. Им необходимо жилье. Кроме этого, происходит миграция населения, так как Харьков - крупный торгово-промышленный город, и это тоже влияет на рынок недвижимости. Здесь есть работа - и поэтому наш регион будет оставаться динамично развивающимся в сфере рынка недвижимости.
- Основное опасение в том, что, если все же будет введен налог с продажи, то рынок будет постепенно уходить "в тень", чтобы не показывать реальные доходы с продажи. Второе опасение - это доступность ипотеки, из-за которой рынок может стать неинтересен с точки зрения инвестирования - в плане приумножения или сбережения своих доходов он может потерять привлекательность. На нем в большей степени будет появляться покупатель неспекулятивного плана, а тот, которому на самом деле необходимо жилье для проживания. Но одновременно это может сбалансировать рынок, и тогда только выровняется соотношение спроса и предложения. Сейчас еще ощутима тенденция к тому, что квартиры во многих случаях покупаются впрок.
Если брать в разрезе районов, то центральные и приближенные к центру районы интересны традиционно. Хотя центр для проживания, на мой взгляд, сейчас весьма некомфортабельный - жители ощущают сложности во всем. Потому большую популярность приобретает жилье в приближенных к центру и более отдаленных районов, где больше развита инфраструктура, коттеджное строительство.
- Основные - это покупатели со средним уровнем доходов и с доходами выше среднего, а также элита. Если кто-то из наших земляков с доходами ниже среднего уровня что-либо продает или покупает, то это разве что те, кто ухудшает свои условия по каким-то причинам, осуществляют обменные операции. Основная же группа - это работающие харьковчане, способные взять кредит. Покупатели из бизнес-группы тоже приобретают жилье - весьма интересные, дорогие объекты. Эта часть незначительна, но она существует и она тоже проходит через нас, риэлторов.
- Если говорить о первичном рынке, то у нас примерно 60% - это объекты бизнес-класса и бизнес плюс, 30% - это эконом-класс, и 7-10% - это премиум-класс. А если говорить о вторичном рынке, то традиционные требования остаются - к развитости инфраструктуры в том месте, где приобретаются квартиры. О социальном жилье я не говорю, поскольку это неинвестиционные строительные проекты… На первичном рынке привлекательны квартиры с возможностью свободной планировки. Поскольку дома монолитно-каркасной застройки, то, как говорится, здесь уже ваяй, что хочется. Строят квартиры и с традиционной, и со свободной планировкой. Однокомнатные в среднем 50-60 кв.м, двухкомнатные- 80 кв. м., трехкомнатные - 100-120 и больше кв.м. Как и в столице, здесь тоже ценится близость к метро.
- В быту разговор это возникает, но только в быту. Генерирует эту тему, попросту говоря, Киев - намерения правительств относительно этого типа домов. Здесь как бы поддакивают - да, мол, надо начинать и у нас. Приходилось слышать от собственников, что скоро начнут ремонтировать. Но в настоящее время серьезных разговоров не возникает, и мы не знаем фактов, чтобы где-то отселяли людей с целью реконструкции дома. Хотя прецеденты были. Во Фрунзенском районе еще несколько лет назад такой один проект осуществлен - был надстроен шестой этаж, дом реконструирован. Но это был только один случай. Больше мне о таких прецедентах слышать не приходилось. На ближайшую перспективу вопрос этот тоже не ставится.
- В основном, преобладает принцип так называемой точечной застройки. В силу того, что земли под строительство были выделены ранее, то эти участки и используются. Как мы предполагаем, этот этап пройдет, а следующим станет застройка микрорайонов. У нас есть возможности строить в районе ул. Клочковской, где сейчас активно и ведутся застройки, в микрорайонах станции метро "Индустриальная" и Харьковского тракторного завода. Что касается местности ХТЗ, то там у нас пока зеленая зона, но там же планируется строительство микрорайона. Рассматривался проект об отводе земли размером 40 гектаров в районе поселка Жуковского - тоже под застройку микрорайона. На этом участке предполагался достаточно большой объем строительства. Но то было при предыдущем руководстве горисполкома. Сейчас пока о нем больше никто не вспоминает.
- Если сравнивать, скажем, с 2000 годом, то рост наблюдается ежегодно. Это, естественно, связано именно с подъемом рынка недвижимости и ростом цен. На харьковском уровне рост есть. Но видеть его следует как бы "диалектично". Скажем, в этом году этот рост был приостановлен из-за введения новых механизмов реализации и строительства жилья с учетом использования фондов финансирования строительства, облигаций и т.д., что повлияло на темпы строительства. Для каждой строительной компании предварительное создание фондов - это "первые ласточки", необходимо было разработать такой проект либо получить где-то аналог. В основном, у нас допродавались объекты, которые начаты были до этого - в прошлом, позапрошлом годах. И в нынешнем году продажа велась еще по старым схемам. Новые схемы стали определенным тормозом относительно и строительства, и развития стройиндустрии.
Хотя, я думаю, что опыт даст свои ростки, и все наладится, если у нас не возникнет каких-либо дополнительных перипетий на этом пути.
Все предприятия стройиндустрии Харькова работают, заработали кирпичные заводы, предприятия, изготавливающие железобетонную продукцию. Многие строительные компании налаживают свои собственные производства. Активно развиваются фирмы по изготовлению пластиковых изделий. Скажем, 50-60% строительных предприятий имеют свои производства по изготовлению пластиковых окон. Еще вот такая тенденция.
- В основном, современные застройщики - это выходцы из Харькова. Но, скажем, уже третий год на нашем рынке работает киевская компания "ТММ", и надо отметить, что строит она успешно, сооружая интересные объекты. Думаю, что перспектива у них большая. Работает и львовская строительная компания "Комфорт". И все же это только две-три компании, которые зашли на харьковский рынок. Что касается перспектив, то все будет зависеть от первых шагов. Если сдадут свой первый дом, выдержав требования по качеству и срокам, то смогут завоевать авторитет, и тогда уже с ними будут считаться и впредь.
- В центре. Город сложился исторически, потому строить здесь нет резона. Можно только реконструировать старые здания. Да и когда закончатся возможности по точечной застройке, то в тех местах уже тоже невозможно будет строить. Застройки перейдут на более отдаленные микрорайоны.
- Формально власти не могут вмешиваться в условия использования земель предприятий. У предприятий земля находится либо в собственности, либо в аренде. А вот собственник того или иного предприятия вправе, конечно, в пределе норм и статуса земель использовать эту землю по своему усмотрению, даже если предприятие "неработающее".
- Начну с того, что я сторонник принятия закона о риэлторской деятельности. Нужен закон, который бы урегулировал все процессы и отношения. Профессия ведь существует. Она регулируется общим законодательством - о предпринимательской деятельности, другими, но этого недостаточно. Пора солидно объявить о том, кто такой риэлтор. А то работаем, как маклера, но еще не риэлторы. А в этом бизнесе необходимы определенная ответственность и определенные технологии.
Есть в Харькове крупные компании, насчитывающие по несколько сотен человек и имеющие несколько офисов. Но можно ли в сфере услуг эффективно управлять таким количеством людей и качественно предоставлять услуги? - вопрос сложный… И там есть высококлассные специалисты, но есть и много людей - демонстрантов квартир, которые ни за что не отвечают, мало понимают в риэлторском деле и потому не могут ничего просчитать, организовать качественный уровень обслуживания. Это влияет на бизнес. И мы нередко чувствуем, что многие потребители недовольны. А будет закон - он многое расставит по местам в этой сфере.
"Domik.net", 05.12.2006 г.
Ассоциация специалистов по недвижимости Украины
|
