Ассоциация специалистов по недвижимости Украины
|
Александр Бондаренко,
Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины
Алексей Котенко,
Генеральный директор агентства недвижимости "Планета Оболонь"
В данной работе сделана попытка систематизировать основные факторы, влияющие на стоимость киевской недвижимости.
Это достаточно сложная задача, т.к. факторов много, практически все они тесно переплетены и определяются сферами политики, экономики, общественно-массовой психологии, демографии. В таких условиях вычленить, описать, проанализировать отдельно взятый фактор означает, что какие-то из связей необходимо отбросить.
Так все факторы были разделены на две группы: социально-экономические и политико-психологические. Такое деление весьма условно, и основано на том, что для первой группы методы формализации и статистического анализа удаётся использовать достаточно широко, а для второй - лишь локально и эпизодически.
Рост доходов населения, безусловно, влияет на уровень цен. Другое дело, что, сопоставляя темпы роста цен и доходов, можно констатировать, что доходы, как правило, не поспевают за ценами. Так рост доходов населения в 2005 году составил порядка 40%, а рост цен на киевскую недвижимость - 60-65%. Почему такое несоответствие?
Во-первых, данные о доходах населения, представленные органами статистики, слабо учитывают теневую составляющую. А она достаточно весома.
Во-вторых, уровень доходов - это показатель, относящийся ко всем жителям региона, а потребители такого товара, как недвижимость, - это, в основном, люди с наиболее высокими доходами. Сбор дифференцированной статистики доходов различных слоев населения если и ведется, то доступ к ней более чем проблематичен.
Определить каким образом общее состояние экономики влияет на стоимость киевской недвижимости достаточно сложно. Уверенно можно сказать лишь одно: резкий спад в экономике неизбежно приведет к снижению цен. Когда люди думают о хлебе насущном в буквальном смысле этого слова, то им не до недвижимости.
Но это в случае резкого спада. Если же спад небольшой, то зависимость между ВВП и ценами на киевскую недвижимость может быть и прямо противоположной. При угрозе кризисных ситуаций люди пытаются обрести уверенность и стабильность. И, как показывает опыт 2005 года, многие ищут эту уверенность и стабильность, приобретая недвижимость. Спрос при этом растет, а с ним растут и цены.
В случае уверенного роста экономики у людей, обладающих недвижимостью и деньгами, появляются дополнительные возможности, интересы, соблазны. Поток инвестиций в недвижимость при этом, как правило, не уменьшается. Но рядом с ним разбухают другие потоки, которые отвлекают значительные средства и ресурсы. Люди с "большими деньгами" пытаются резко нарастить свой бизнес, модернизировать производство, наладить с иностранными инвесторами эффективные предприятия и структуры. А сотни тысяч "простых людей" используют денежные и прочие накопления (в том числе, имеющееся движимое и недвижимое имущество), а также кредиты для организации и расширения "собственного дела". Нередко и квартиры продают с целью быстро получить деньги и направить их (пока есть свободные ниши) в мелкий и средний бизнес.
Интерес к рынку недвижимости (как чуть ли ни единственному месту вложения средств) при этом снижается, что, конечно же, сказывается и на темпе роста цен.
Представители именно среднего класса являются основной движущей силой, способной влиять на цены. К сожалению, подавляющему большинству украинцев до среднего класса еще очень далеко.
И все-таки процесс идет.
Активно развивается бизнес (и малый, и средний, и крупный). Создаются новые компании, открываются представительства иностранных фирм. Множатся торговые и офисные центры.
Знающие, предприимчивые люди с каждым годом все более востребованы. Фирмам необходимы топ-менеджеры и опытные специалисты. И все они претендуют либо на очень солидные зарплаты, либо на проценты от доходов.
Всё это формирует конкурентную среду отечественным работодателям (в том числе, и по уровню зарплат), способствует повышению благосостояния наших граждан, приближает их к среднему классу, без которого невозможно успешное развитие города и страны.
Конечно же, деньгами подобные люди не сорят. Но, ощущая свою востребованность (а вместе с ней и уверенность в будущем), предъявляют повышенные требования к уровню жизни, охотно берут кредиты (о влиянии которых ниже) и способствуют росту цен на недвижимость.
В Киев устремляются очень многие. В том числе граждане других стран. Причин для переселения в Киев - много. Это и наличие рабочих мест, и возможности для карьерного роста, и развитость науки, культуры, образования.
Именно тут у наиболее талантливых, трудолюбивых, предприимчивых граждан Украины наилучшие возможности и перспективы перейти в "средний класс", о котором говорилось выше.
Наши граждане это понимают; потому изо всех регионов устремляются в столицу. Социологические исследования показывают, что в Киеве хотели бы жить более четверти всех граждан Украины. Среди них - представители региональных элит, бизнесмены, квалифицированные специалисты, "заробiтчани", зарабатывающие деньги за рубежом.
К тому же и многие иностранцы, в том числе бывшие наши соотечественники, тоже не прочь, если не переселиться в Киев, то хотя бы бывать тут наездами и/или наладить тут свой бизнес.
Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки киевских квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью ипотечных кредитов. Естественно, что всё это - мощные пружины, толкающие вверх цены.
Ипотечными кредитами сейчас пользуются всё большее число покупателей, многие из которых просто не смогли бы иначе выйти на рынок недвижимости. Естественно, что появление дополнительных денег и покупателей в определенной мере давит на рынок, повышая спрос и цены.
Для массового потребителя ипотека более-менее доступна всего несколько лет. В 2003 году ставка по валютным кредитам была порядка 16%. Потом ежегодно снижалась: в 2004году - 14-15%, в 2005 - 12-14%, в 2006 - 11-12%.
Понижение ставки по кредитам привлекает значительное число покупателей с относительно небольшим достатком. Эта категория потребителей ориентирована (в основной своей массе) на малогабаритное, относительно дешевое жилье. Есть и немало людей, которые с помощью кредитов приобретают ликвидные однокомнатных квартиры с целью их дальнейшей перепродажи.
Влияние ипотеки (а также фактора снижения ставок по кредитам) мы наблюдаем при оформлении реальных сделок. Доля сделок, с привлечением ипотечных кредитов, растет каждый год. Если в 2003 году эта цифра колебалась на уровне 5%, в 2004 - 10-15%, то в 2005 достигла 50%. Подобное наблюдение характерно для агентств, работающих в сегменте массового жилья.
К сожалению, в условиях безудержного роста цен, ипотека зачастую является не инструментом, помогающим решить жилищный вопрос, а инструментом, помогающим угнаться за ценой.
Количество семей, нуждающихся в жилье, но не имеющих необходимых средств, во много раз превышает количество строящихся квартир. В таких условиях любые государственные или муниципальные программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного спроса и увеличению стоимости жилья. Замораживание же этих программ, ужесточение условий кредитования приводит к снижению спроса и стагнации рынка недвижимости.
Всё это лишний раз подтверждает, что у любой медали есть две стороны: стремление улучшить что-то одно зачастую приводит к ухудшению другого.
В условиях, когда практически нет фондового рынка, а предпринимательская деятельность связана с многочисленными сложностями и рисками, для большинства граждан доступно лишь очень ограниченное количество способов размещения свободных средств. Их можно разместить "под матрацем", можно на депозите. А можно купить золото, недвижимость, землю или акции небольшого числа предприятий.
Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы, подробный анализ которых - отдельная тема. В данном же исследовании отметим, что в последние годы привлекательность валютных накоплений резко снизилась, и недвижимость прочно заняла в сознании наших соотечественников особое место.
События, происшедшие 11 сентября 2001 года, стали переломным моментов, показали, насколько наши граждане доверяют долларам и прочим дензнакам. Именно тогда наши граждане массово достали свои подматрацные сбережения в "свободно" конвертируемой валюте и понесли их на рынок недвижимости. Делая замеры в Харьковском районе, мы зафиксировали, что спрос на недвижимость в период с августа по октябрь 2001 года увеличился в три раза.
Колебания доллара были и летом 2003 года. В апреле-мае 2005 года вера наших граждан в вечно зеленые "условные единицы" была подорвана более чем основательно. Да и к банкам доверие тогда было сильно подорвано. Ведь стоит опрокинуться какой-либо валюте, и где тогда окажутся банки!?
Вкладывать деньги в банковские металлы можно; но заработать в этом случае сложно. Уж больно высокая маржа при купле-продаже.
Вкладывать деньги в акции предприятий дело сомнительное, а для большинства наших граждан - безнадежное. Поскольку, не имея достоверной информации, не имея возможности управлять предприятием, вряд ли стоит надеяться на получение прибыли (и даже на то, что ее вообще покажут).
Подобное состояние дел с альтернативными способами сохранения и приумножения накоплений формирует мнение, что недвижимость наилучшее место для таких целей.
Именно поэтому основные накопления киевлян перетекают на рынок жилой недвижимости. Риск потерять деньги тут существенно ниже, рост цен в долгосрочной перспективе весьма вероятен, кроме того, недвижимость можно использовать для улучшения условий жизни, или сдавать ее в аренду.
Появятся альтернативные способы размещения денежных средств, заработает цивилизованный фондовый рынок - значительная часть средств уйдет туда. И это не только будет способствовать снижению цен на недвижимость, но и благотворно скажется на всей экономике.
Отсутствие налога на недвижимость существенно повышает привлекательность недвижимости, как с точки зрения долгосрочных инвестиций, так и с точки зрения спекуляций-перепродаж. Устремление потоков инвестиционно-спекулятивного капитала на рынок недвижимости приводит к росту спроса, а, следовательно, и к росту цен.
Повышение статуса микрорайонов, в том числе, связанное со строительством новых станций метро и переходом новых массивов из разряда новостроек в разряд благоустроенных и обжитых, - достаточно серьезные и обоснованные поводы для удорожания жилья
При всех прочих равных условиях квартира на окраине без метро стоит процентов на 10-20 дешевле, чем на окраине, но возле метро. Примерно настолько же увеличивается цена после того, как необжитой микрорайон с многочисленными стройками и занесенными песком дорожками становится зеленым и благоустроенным.
Практически любые изменения (как положительные, так и отрицательные) транспортной доступности и инфраструктуры микрорайона, состояния экологии, благоустройства, озеленения, общественной безопасности, социальной и культурной среды влияют на уровень цен.
Строительство современных торговых и развлекательных центров, привлекательных с точки зрения архитектуры улиц и зданий, открытие престижных школ и спортивных и детских учреждений - всё это способствует повышению стоимости недвижимости в микрорайоне. Стремятся люди в данный микрорайон - значит цены там будут выше чем в соседних.
Справедливо и обратное. Деградация коммунального хозяйства и отдельных домов, разрушение инфраструктуры и социальной сферы, ухудшение экологии, рост преступности в микрорайоне - все это сказывается на соотношении спроса и предложения, а, следовательно, и на ценах. Если жители стремятся уехать из микрорайона, то цены там будут ниже, чем в соседних.
Монополизация первичного рынка, которая проявляется в сложности получения земельных участков и разрешений на строительство, создании препятствий для иностранных компаний, использовании различных коррупционных схем. Как известно, монополизация позволяет не только диктовать цены и условия на рынке, но и существенно снижать качество товара. К тому же любая монополия требует постоянной поддержки; а это, в свою очередь, предполагает использование коррупционных схем. Вот и выходит, что коррупция порождает монополию, а монополия способствует росту коррупции. И каждый новый виток этой спирали приводит к удорожанию жилья на первичном рынке. А удорожание жилья на первичном рынке мгновенно трансформируется в удорожание жилья на вторичном рынке.
При недостаточном объеме строительства и фактическом игнорировании строительства малогабаритного жилья постоянно растущий спрос остается неудовлетворенным.
Строят малогабаритных квартир очень мало, а малометражных однокомнатных вообще практически не строят. И это притом, что наибольший спрос именно в этом сегменте. Не найдя таких квартир в новых домах, люди вынуждены покупать морально и физически устаревшее жилье, цены на которое растут быстрее всего.
Вот и выходит, что квадратные метры в хрущевках и современных домах эконом-класса стоят примерно одинаково, хотя разница в качестве между ними разительна. К сожалению, можем констатировать, что без изменения политики строительства жилья ситуация не изменится.
Объясняется это тем, что из-за меньшего метража двухкомнатная квартира в хрущевке обходится тысяч на 15-20 дешевле, чем двухкомнатная в современном доме. Для многих покупателей это обстоятельство является определяющим: им важна крыша над головой, а количество квадратных метров, удобство планировок, звуко- и теплоизоляция - это уж как получится.
Предоставление льготных молодежных кредитов в 2004-2005г.г. создало просто колоссальный спрос в этом сегменте и еще более увеличило темпы роста цен.
Другое дело, что законы рынка даже в период ажиотажных ожиданий рано или поздно берут своё. Высокий уровень цен является тем фактором, который сам по себе заставляет потенциальных покупателей отложить покупку жилья и сосредоточиться на накоплении денежных средств. Покупки откладываются, а на рынке начинается стагнация и даже падение цен.
И тут играют большую роль политико-психологические факторы, о которых ниже.
Основными политико-психологическими факторами, которые наиболее сильно влияют на стоимость недвижимости, по нашему мнению, являются:
- состояние политической стабильности и, как следствие этого, положительные или негативные ожидания участников рынка;
- степень доверия граждан к банковской системе, рынку недвижимости к перспективам развития города и страны;
- проведение политических и выборных кампаний;
- проведение PR-кампаний, направленных как на разогрев рынка, так и на обвал цен на рынке;
- организация массовых акций протеста против строительства в центральных и других тесно застроенных районах;
- уровень оптимизма граждан, зависящий от многих факторов, начиная от перспектив развития страны и заканчивая состоянием жилого фонда и криминогенной обстановкой в микрорайоне.
Политико-психологические факторы переплетены еще сильнее, чем социально-экономические. В каждой конкретной ситуации всегда можно выделить те факторы, которые в данном случае превалируют. Но, выделяя различные факторы, всякий раз убеждаешься в том, что действуют они сообща, иногда усиливая, иногда ослабляя друг друга.
Именно поэтому мы начали данный раздел перечислением наиболее весомых политико-психологических факторов, имея в виду, что их взаимосвязь и влияние будет рассмотрена на конкретных примерах.
Наиболее яркие и показательные примеры дает нам период с августа по ноябрь 2005 года. Именно в этот период спрос упал с ажиотажного до крайне низкого. Такое изменение спроса не может быть продиктовано одним лишь фактором цены. Произошло наслоение многих факторов.
Большую роль тогда сыграли банки. Авторитетные представители банковских сфер заявляли о грядущем обвале цен на рынке недвижимости. Также банкиры в один голос заявляли об ограничении ипотечного кредитования, ужесточении условий выдачи кредитов, повышении процентной ставки.
Эти голоса наложились на мощную пиар-кампанию, направленную на слом быстро растущего тренда. Отовсюду звучали пророчества об остановке производства, катастрофическом падении ВВП, кризисе в экономике страны, других негативных процессах.
Это, безусловно, влияло на настроения потенциальных покупателей. Отставка правительства стала почти подтверждением негативных изменений в экономике и свидетельством политического кризиса. А тут еще и молодежный фонд прекратил предоставление льгот по банковским кредитам.
Усложнение кредитования и фактическая отмена льгот по молодежным кредитам стали непреодолимыми препятствиями для очень значительного числа потенциальных покупателей, сделали невозможным приобретение квартир по заявленным ценам.
Совместное воздействие перечисленных факторов (и в первую очередь воздействие мощных пиар-кампаний) породило негативные ожидания у покупателей, заставило их отложить решение жилищного вопроса.
Рассматривая вопросы ценообразования, будет некорректно умолчать о "Выборах". При этом не стоит переоценивать этот фактор. Нашу страну можно назвать страной выборов. Далеко не всегда выборы влияют на ситуацию на рынке недвижимости. Массовый покупатель в какой-то мере привык к вечным сменам правительства и постоянным выборам.
Но вот для крупного капитала выборы - фактор достаточно весомый. Многие потенциальные покупатели, имеющие значительные деньги, нередко связывают изменения в жизни, работе и бизнесе с приходом той или иной политической силы во власть. В обстановке политической неопределенности они не спешат вкладывать деньги и решать жилищные вопросы.
А ведь эти покупатели во многом формируют спрос на дорогое, крупногабаритное жилье. И это сказывается на всем рынке. Поскольку покупки больших квартир на вторичном рынке влекут за собой цепочки расселений, составляющих значительную часть рыночных транзакций. И даже временный уход таких покупателей с рынка ощущается весьма болезненно. Поэтому мы склонны полагать, что именно такая ситуация стала одной из основных причин стагнации 2005 года.
Если рассматривать выборы президента в 2004 году, то особых изменений тренд не претерпел - был рост. Однако во время оранжевой революции рынок недвижимости затаился, количество сделок сократилось. Многие покупатели к тому времени представляли именно столичную бизнес среду, и до решения вопроса о президенте покупки были отложены. Были и крайние ожидания, некоторые собирались покинуть страну в случае прихода к власти прежних правителей.
После выборов деловая активность, как правило, оживает. Так было и после президентских выборов 2004 года, и после парламентских 2006 года. В какой-то мере это объясняется тем, что выборы - весьма дорогостоящий процесс, в ходе которого тратятся значительные дополнительные деньги. И они давят на все потребительские рынки, включая и рынок недвижимости.
Но не это самое важное. Куда важнее то, что после завершения выборов, формируются команды фаворитов, а также правила игры на срок, достаточный, если не для стратегического, то хотя бы тактического планирования. Это способствует оживлению деловой жизни, позволяет оптимизировать экономические решения, в том числе, связанные с инвестициями и оборотом денежных потоков. Конечно же, все это сказывается на рынке недвижимости, который после завершения выборов практически всегда наращивает обороты.
Да и чисто житейские моменты, связанные с формированием команд и перераспределением постов, отбрасывать не стоит. В столицу приезжают новые люди, которым нужно жилье. Кто-то квартиры продает, кто-то покупает. А кто-то и деньги инвестирует в строительство жилья, рассчитывая на будущие дивиденды и/или потребности подрастающих детей.
- резкое увеличение объема строительства: ориентация на строительство целых микрорайонов со своей инфраструктурой, привлечение в Киев мощных иностранных строительных компаний (естественно, что всё это предполагает открытость и гласность процессов и решений, относящихся к выделению земли и разрешений на строительство, а также ликвидацию коррупционных схем и возможностей чиновников наживаться на жизненно важных потребностях людей);
- развитие регионов Украины, создание нормальных условий для жизни и работы в других городах, а также в сельской местности;
- создание альтернативных способов размещения денежных средств (прежде всего, развитие фондового рынка, а также создание более благоприятного климата для мелкого и среднего бизнеса).
- кризис в экономике и, как следствие этого, резкое падение доходов населения и сокращение платежеспособного спроса на недвижимость;
- форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия, национальные конфликты);
- деградация микрорайонов, коммунального хозяйства, отдельных домов;
- ухудшение условий ипотечного кредитования, сворачивание льготных программ приобретения жилья.
Самостоятельным пунктом стоит оптимальная налоговая нагрузка на строительство, владение и приобретение жилья. С помощью налогов можно и нужно регулировать цены на недвижимость. Но при этом учитывать, что введение любого налога имеет как положительные, так и отрицательные стороны. По нашему мнению, налог на недвижимость должен быть. Но он должен быть таким, чтобы обеспечить баланс интересов всех слоев населения. Инвестиции в киевскую недвижимость должны быть по-прежнему привлекательны для отечественных и зарубежных инвесторов. И при этом содействовать решению жилищных проблем социально незащищенных слоев населения.
Как совместить вместе столь противоречивые требования - необходимо думать, анализировать, проводить широкие обсуждения этих сложных проблем. Для этого необходимо резко расширить аналитические исследования рынков недвижимости, привлекать к подобным исследованиям высококлассных специалистов, создавать аналитические центры с соответствующим финансированием. А пока аналитика, опирающаяся на специалистов и компьютеризированные (человеко-машинные) системы сбора и обработки данных, ведется практически на голом энтузиазме. А на подобный энтузиазм (подкрепленный далеко идущими планами развития) готовы лишь очень немногие компании. Что, конечно же, сдерживает исследования.
Рассчитывать, что киевский рынок недвижимости в обозримом будущем станет намного более доступным для всех граждан Украины, вряд ли стоит. И, тем не менее, определенные положительные сдвиги в этом направлении вполне возможны . Для этого, по нашему мнению, необходимо:
1. Обеспечить прозрачность всех процессов, связанных с выделением земли и строительством. Предоставление прав на реализацию проектов и строительство на конкурсной (тендерной) основе.
2. Обеспечить четкое правовое регулирование действий всех участников рынка недвижимости, что возможно лишь в условиях, когда четко установлены права и обязанности сторон, зафиксирован объем и уровень риэлторских услуг, налажена сертификация агентов и компаний. Для этого необходимо принять соответствующие нормативные акты, в том числе Закон Украины "О риэлторской деятельности".
3. Привлечь высококлассных специалистов, которые должны совместно с органами власти и общественностью наметить оптимальные пути и тенденции развития Киева и Киевского региона. После чего организовать массовое публичное обсуждение предлагаемых путей.
4. Под руководством органов исполнительной власти, но с обязательным привлечением специалистов и представителей всех заинтересованных сторон (включая общественные и профсоюзные организации), разработать программу реализации позитивных факторов развития рынка недвижимости, влияющих на решение жилищной проблемы.
Ассоциация специалистов по недвижимости Украины
|
