20.01.2004

Профиль Украина
№2(17), 19 января 2004 г.
Леонид СТОЖАР

СТОП! СНЯТО!

Найти в столице приличную квартиру за приемлемые деньги - настоящая удача для арендатора. В свою очередь арендодатели жалуются, что непросто встретить и порядочного жильца. Где и как снять в Киеве квартиру и сколько это будет стоить?

Недавно довелось стать свидетелем разговора руководителя одной компании с подчинённым, который сетовал на то, что долгое время живёт в арендованной квартире и ему пора поднять зарплату, дабы он мог купить себе жилплощадь. На что шеф ответил: "Многие на Западе снимают жильё и нормально себя чувствуют!" Сложно представить, насколько спокойно чувствует себя европеец, постоянно проживающий в арендованной квартире, ну а нашего соотечественника эта ситуация не очень радует. Менталитет украинца таков, что своя хата у него должна быть обязательно. Однако тысячи граждан Украины, а также иностранцев вынуждены арендовать жильё в столице. В Киев ежедневно приезжает множество людей на работу, учёбу, по личным делам. Всем им (да и коренным киевлянам, не накопившим ещё достаточно денег) приходится пользоваться съёмным жильём.

Дорогое удовольствие

Риэлтеры утверждают, что найти дешёвое жильё арендатору сегодня довольно сложно. Арендодатели, ориентируясь на всеобщий рост цен на рынке недвижимости, пошли на повышение арендных ставок. По сравнению с прошлым годом они выросли почти на 50-70%. Подорожание коснулось как дешёвого жилья в отдалённых районах, так и престижных квартир в центре города. В этой гонке вперёд вырвались цены на аренду однокомнатных квартир. Именно эта категория жилья подорожала более всего. Если несколько лет назад, размещая рекламные объявления об аренде, риэлтерские компании называли цену самого дешёвого жилья -от $80 в месяц за однокомнатную квартиру, то теперь объявления пестрят призывными фразами: "однокомнатные - от $150!". Более дешёвый вариант при желании подыскать можно, но это уже будет небольшая "гостинка" на окраине столицы или малометражная комнатушка, требующая капитального ремонта.

В меньшей степени подорожание коснулось элитных квартир. Стоимость помесячной аренды такого жилья сегодня остаётся практически на уровне прошлого года ($2000-3000). Но, несмотря на стабильность цен, спрос на элитное жильё в центре города в последнее время несколько поуменьшился. Специалисты объясняют это тем, что на рынке аренды появились приличные варианты не только в старых домах центральной части города, но и в спальных районах. Да и цена на отдалённые от "сердца столицы" квартиры дешевле при том же уровне их "экипировки".

На стоимость арендованного жилья влияют не только месторасположение, но и состояние квартиры, этаж, наличие телефона, отдалённость от метро, вид из окна, наличие охраны в подъезде. Например, меблированная квартира после ремонта на 5-м этаже с видом на Днепр, с телефоном, в 10 минутах от метро будет стоить почти на $50 дороже, нежели квартира в этом же доме и такой же планировки, но без мебели, на первом этаже и требующая ремонта. В риэлтерской практике было немало случаев, когда однокомнатная квартира в спальном районе сдавалась в аренду за $300 в месяц. В то же время самые дешёвые двухкомнатные апартаменты можно снять если не дешевле, то примерно по той же цене. Специалисты утверждают, что нижняя планка аренды "двушек" - $170-200. Хотя в центральных районах столицы арендные ставки на двухкомнатные квартиры значительно выше и могут достигать $1000 -2000, а трёхкомнатные апартаменты могут "уходить" за $2500-4000.

По оценкам риэлтеров, наиболее востребованы на рынке аренды однокомнатные квартиры, вполне устраивающие как холостяка, так и молодую семью.

Цены на аренду квартир в Киеве:

По данным агентств недвижимости "Апартамент", "Кварт-Сервис", "ЮС",
сайта www.realt.kiev.ua

Что хотят и что дают

У каждого арендатора свои требования к арендованному жилью. Одних интересует краткосрочная аренда, других - возможность жить в съёмной квартире не один год. Кого-то вполне устраивает "гостинка" на окраине города, кому-то подавай престижные апартаменты в центре столицы. По оценкам риэлтеров, арендатор в последнее время стал более требовательным. И предпочитает арендовать квартиру не только с хорошей мебелью, но и с необходимой бытовой техникой. Например, нередки случаи, когда арендатор отказывался от предлагаемого варианта лишь потому, что в квартире не было холодильника, микроволновой печи и стиральной машины. Поэтому, чтобы успешно сдать квартиру, арендодатель старается экипировать её всем необходимым. Особенно требовательны, по мнению риэлтеров, иностранцы, которые могут отказаться от предложенной квартиры из-за того, что стены оклеены обоями в цветочек, в ванной комнате - устаревшая кафельная плитка, а в спальне вместо удобной кровати - обычный диван...

Наличие парковки рядом с домом может здорово повысить привлекательность жилья - ведь для многих автомобиль уже давно не роскошь. К плюсам квартиры, сдаваемой в аренду, можно отнести и продуктовые магазины, расположенные рядом с домом, и освещённость улицы в вечернее время, и чистый ухоженный двор.

Большинство арендаторов хотят, чтобы подъезд был чистый и охраняемый, однако требования к охране подъезда - разные. Если одним совершенно безразлично, сидит у входа бабушка или на двери установлен кодовый замок, то других наличие консьержки не устраивает. Причина банальна - арендатор не желает афишировать свою личную жизнь, и ему не очень хочется, чтобы "охранник" в виде любопытной старушки знал, кто когда приходит и во сколько уходит из его арендованной квартиры.

По оценкам риэлтеров, наиболее востребованы на рынке аренды однокомнатные квартиры (поскольку они дешевле двух- и трёхкомнатных квартир), вполне устраивающие как холостяка, так и молодую семью. Трёхкомнатные квартиры пользуются меньшим спросом. Риэлтеры отмечают, что такие квартиры, особенно в центральной части города, предпочитают арендовать иностранцы, которые считают, что в доме должны быть и спальня, и рабочий кабинет, и гостиная.

Но не всегда арендатор получает то, что хочет. А предлагают ему следующее. В спальных районах сдаются квартиры, зачастую требующие ремонта (особенно в плачевном состоянии находится сантехника), со старой мебелью. Большинство сдающихся квартир телефонизировано, однако хозяева стараются себя подстраховать на случай чрезмерного увлечения арендатора телефонными разговорами и отключают "8" (междугородную связь) и "10" (международную связь).

В центральной части города квартиры более благоустроены. Но современный ремонт, добротная мебель и наличие необходимой бытовой техники "тянут" за собой повышенную арендную плату В то же время можно найти практически "убитую" квартиру под аренду, но её хозяева могут предложить арендатору сделать в ней ремонт в счёт будущей арендной платы.

По закону!

Не секрет, что большинство арендодателей сдают жильё, не афишируя этого, дабы не выплачивать налоги в государственную казну. В конце октября 2003 года Кабинет Министров Украины утвердил образец сообщения о нотариальном удостоверении договора аренды недвижимости. Согласно этому постановлению, которое вступило в силу с 1 января 2004 года, сообщение установленного образца будет предоставляться государственными и частными нотариусами в налоговые органы по месту проживания налогоплательщиков-арендодателей в день нотариального удостоверения договора аренды. Кроме этого, риэлтеры предупреждают, что со вступлением в силу Закона Украины "О налогообложении физических лиц" с 1 января 2004 г. (вопросам налогообложения арендодателей посвящена ст. 9) изменятся ставки налогов и правила оформления договоров аренды (необходимо нотариальное удостоверение), а нотариус будет обязан уведомлять налоговый орган по месту пребывания арендодателя и т.д.

С агентствами недвижимости заключают эксклюзивные договоры, в основном, владельцы элитных квартир, которые поручают агентству поиск состоятельных клиентов. Однако нередки случаи, когда риэлтер, подыскав необходимый вариант, оказывается за бортом, так и не получив своих комиссионных.

Сегодня, по оценкам специалистов агентств недвижимости, договоры подписываются лишь между арендатором и арендодателем и зачастую не имеют никакой законной силы.

Что надо знать, прежде чем арендовать

Прежде всего необходимо определить, в каком районе и за какую цену необходимо снять жильё. Это облегчит задачу и клиенту, и риэлтеру. В противном случае можно долго бесцельно ездить на просмотры, оплачивая услуги маклера (за показ объекта некоторые берут от 5 до 20 грн.). Риэлтеры не рекомендуют заниматься поиском квартиры самостоятельно, даже если очень хочется сэкономить средства. Можно, конечно, расклеивать объявления на домах, в которых хотелось бы арендовать жильё. Но не исключено, что хозяином квартиры может оказаться алкоголик, который, взяв предоплату за несколько месяцев, вернётся через неделю в квартиру, аргументируя, что ему негде жить. Многие арендаторы начинают поиск жилья через рекламные объявления в специализированных изданиях, надеясь, что выйдут напрямую на арендодателя. Но зачастую такие объявления в прессе публикуют агентства недвижимости, которые берут, как правило, за свои услуги вознаграждение в размере 50% стоимости аренды за месяц (но не менее $100). Ещё пару лет назад за подобные услуги риэлтеры "снимали" месячную стоимость аренды. Некоторые агентства недвижимости предлагают клиентам купить базу данных квартир, сдаваемых в аренду. Выкупив такой список за 15-35 грн., клиент самостоятельно договаривается о встрече с хозяевами квартир. Но, как показывает опыт, нередко в этом списке находятся квартиры, которые уже давно сданы или хозяева которых "передумали" сдавать жильё. Оставшиеся "живые" варианты из этого списка также весьма сомнительны.

Не стоит забывать и о том, что, кроме оплаты услуг риэлтера, арендатору придётся раскошелиться на предоплату, так как при долгосрочной аренде хозяева квартиры предпочитают получить деньги за 2-3 месяца (иногда - за полгода, но в таком случае можно договариваться о снижении арендной платы). Стоит поинтересоваться, входит ли в стоимость аренды оплата коммунальных платежей, электроэнергии, газа и воды (так как в некоторых домах уже установлены счётчики воды и газа). Если изначально не уточнить эти тонкости, будучи в полной уверенности, что всё входит в арендную плату, может оказаться, что, арендуя двухкомнатную квартиру за $250, ежемесячно придётся тратить ещё $30-50 на квартплату, $5-10 - оплачивая электроэнергию.

Арендодатель, будь осторожен!

Основной риск арендодателя - несвоевременная оплата аренды. В риэлтерской практике нередки случаи, когда после долгих обещаний внести очередной взнос за аренду арендатор съезжал с квартиры, не предупредив об этом арендодателя. Если хозяин жилья предварительно не поинтересовался паспортными данными, реальным местом работы и прочими данными арендатора, получить невыплаченную сумму станет практически невозможно.

Сдавая жильё внаём, стоит поинтересоваться, есть ли у квартиросъёмщика животные. И если ответ будет положительным, нужно быть готовым к тому, что новые обои очень скоро превратятся в старые, а светлые тона стен потемнеют. Владельцы собак и кошек, быть может, не замечают за своими любимцами привычки обдирать обои и тереться о стены, но результаты этого очень бросаются в глаза арендодателю.

Если квартиру арендуют иногородние, нередки случаи, когда в небольшой однокомнатной квартире, сдаваемой одинокой скромной женщине, проживает до десяти человек.

Как правило, таким образом ютятся люди, которые приехали в столицу на заработки (строители, торговцы). Хорошего от такого проживания мало, начиная от недовольных соседей и заканчивая беспорядком в квартире, которую после подобной аренды придётся заново ремонтировать. Иногда в такой квартире (особенно, если она расположена недалеко от рынка) устраивают мини-склад.

Необходимо присмотреться к арендатору, действительно ли этот человек будет снимать квартиру для проживания? Известны случаи, когда съёмную квартиру использовали для заседаний различных сект, организации мини-ясель и даже танцевальных курсов. Постоянные жалобы соседей в этом случае будут обеспечены.

Сколько стоят сутки?

Иногородние, которые приезжают в столицу на несколько дней, всё чаще прибегают к услугам посуточной аренды. Такое проживание обходится не так дорого, как гостиничное. Самый дешёвый и легкодоступный вариант - предложения "тёток" на киевском железнодорожном вокзале. Как правило, они предлагают квартиры по цене от $5 до $10 в сутки. Правда, это может быть не отдельная квартира, а комната в квартире хозяйки. Некоторые агентства недвижимости специализируются на посуточной аренде жилья, предлагая дорогостоящие квартиры в центре Киева. При этом в стоимость услуг может входить смена постельного белья, уборка помещения, а за дополнительную плату можно договориться о приготовлении завтраков и ужинов. В зависимости от месторасположения и "экипировки" квартиры стоимость такой посуточной аренды колеблется от $30 до $150 в сутки. Риэлтеры утверждают, что такое жильё пользуется спросом не только у командировочных. Киевляне с успехом используют подобную площадь для встреч, проведения закрытых вечеринок, праздников.

Арендуя квартиру, стоит поинтересоваться, входит ли в стоимость аренды оплата коммунальных платежей, электроэнергии, газа и воды. Если изначально не уточнить эти тонкости, то может оказаться, что, арендуя двухкомнатную квартиру за $250, ежемесячно придётся тратить ещё $30-50 на квартплату, $5-10 -оплачивая электроэнергию.

Прогнозы

Как это ни парадоксально, но при увеличении объёмов строительства будет расти спрос на арендованное жильё. Специалисты объясняют это тем, что, делая взнос на приобретение нового жилья, клиенты стройкомпаний зачастую продают старое. А так как до сдачи дома в эксплуатацию приходится ждать ещё минимум год-полтора, будущие новосёлы предпочитают это время жить в арендованном жилье. При этом отдавать предпочтение они будут наиболее дешёвым вариантам.

Специалисты также связывают прогнозы увеличения спроса на аренду жилья с ограничением выдачи банковских кредитов под покупку недвижимости. И потенциальные покупатели жилья, ранее предполагавшие взять кредит под покупку квартиры, вынуждены будут перейти в разряд реальных арендаторов.

Поскольку с каждым годом всё большее количество людей приезжает в столицу в надежде устроиться на работу, приток арендаторов увеличится. Такой контингент в большей степени также заинтересован в недорогом жилье, однокомнатных квартирах, в которых, не исключено, будет проживать не одна семья, а целая группа "заробитчан". Всё это может повлечь за собой увеличение цены за аренду.

Риэлтеры отмечают следующую особенность: арендная плата не увеличивается сразу на 50% или даже 20%. Как правило, хозяева идут на повышение цены поэтапно и поднимают её сначала на $20 в месяц. Затем, если на рынке происходят изменения и всеобщее подорожание неизбежно, цена поднимается ещё на $20.

Наряду с этим возможен рост предложения. Прошлогодний рост цен на недвижимость заставил задуматься продавцов жилья, многие из которых решили повременить с продажей и подзаработать на сдаче его в аренду.

Александр Бондаренко,
президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины

- Начало 2004 года показывает, что ситуация на рынке аренды жилых помещений остаётся фактически неизменной. По-прежнему спрос превышает предложение. Исходя из этого, падения цен в этом сег-менте рынка не предвидится. К тому же арендодатели зачастую несколько завышают фендаые ставки. Вполне возможно, что аренда жилья ценой от $200 до $500 в месяц может подорожать евдё на 5-7% по сравнению с концом прошлого года. Но в то же время арендные ставки на жильё стоимостью свыше $1000 в месяц останутся прежними. Устойчивый спрос и умеренные предложения на подобное жильё будут держать арендные цены стабильными практически в течение всего года.

Андрей Пидченко,
директор агентства недвижимости "Апартамент"

- Подыскать квартиру арендодателю не всегда легко. Хорошие варианты "уходят" очень быстро. Опыт показывает, что клиенты сталкиваются с множеством проблем, если пытаются решить арщгщый вопрос самостоятельно. На этот шаг они вдут в целях экономии, так как услуга риэлтеров приходится оплачивать. Но подобная экономия не оправдывает себя. Всё-таки лучше доверить это дело профессионалу. Если всё же решено обойтись без помощи агентств недвижимости, особое внимание следует уделить личности арендодателя. Действительно ли это его квартира? Не стесняйтесь проверить документы арендодателя, а также документы, подтверждающие право собственности.

Александр Жигалин,
заместитель генерального директора ООО "КВАРТ-СЕРВИС"

- В январе 2004 года вступил в силу Гражданский кодекс и Закон Украины "О налоге с доходов физических лиц". И теперь арендодатели (физические лица) должны в обязательном порядке нотариально удостоверять договоры аренды. При этом установлен налог на доходы от аренды жилья в размере 13%. Это означает, что законопослушные арендодатели могут включать эту сумму (за нотариальное удостоверение, сбор справок, ставку налога) в стоимость аренды, что может повлечь за собой увеличение арендных ставок. В то же время Кабинет Министров планирует разработать минимальные арендные ставки, ниже которых предлагать жильё в аренду будет нельзя - дабы исключить уклонение от уплаты налогов.

Марина Корнейчук,
ведущий специалист отдела аренды агентства недвижимости "Благовест"

- Рынок аренды за последнее время заметно оживился. Приток людей в столицу постоянно увеличивается. Это и студенты, и специалисты, и иностранные представители. Естественно, всем им необходимо где-то жить. И сегодня ситуация такова, что спрос на аренду жилья превышает предложение. Арендные ставки находятся на пике. Думаю, что говорить об их снижении в ближайшее время не придётся. Но сложно сказать, насколько они могут вырасти. Рынок всегда диктует свои условия, и удорожание аренды будет происходить по мере увеличения спроса на недвижимость. А спада активности на рынке аренды мы пока не прогнозируем.