Председатель Комитета АСНУ
по анализу рынка недвижимости Алексей Котенко:
"Платить налог на имущество стоимостью более 400 тыс. грн. должны будут все"

В парламенте вновь предпринимается попытка рассмотрения законов о налоге на имущество физических и юридических лиц. Эта законодательная тема уже имеет свою историю. Но реализовать ее, похоже, для кого-то не было выгодным до сих пор. Если на этот раз в ней увидят существенный источник пополнения бюджета, то вполне реально, что вначале 2008 г. она станет темой «номер один» для всего общества.

Как уже сейчас оценивают законопроекты аналитики –
с первых «шагов» этих актов по комитетским коридорам парламента?

Поделиться своими впечатлениями от новых законопроектов на эту острую тему редакция Domik.net попросила Председателя Комитета по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, исполнительного директора группы компаний «Планета Оболонь» Алексея КОТЕНКО.

- Время для принятия закона о налоге на имущество физических и юридических лиц назрело уже давно. Практически во всех развитых европейских странах такой закон работает.

В украинском случае применения такого закона есть два основных момента, которые следует отметить.

Суть первого в том, как будет оцениваться недвижимость. Предложенный законопроект предусматривает осуществление оценки рыночной стоимости Фондом госимущества, который передает информацию об этом налоговым органам. А в случае отсутствия оценки ФГИ – ее дает бюро технической инвентаризации (БТИ). На мой взгляд, это вполне дееспособный метод, хотя он может вызывать определенные споры. Однако по нему все же можно сделать приблизительную таблицу стоимости жилья, и использовать ее для начисления такого налога. Поскольку эта таблица определяется на начало года, а налог необходимо будет уплачивать в марте, то существенного разрыва в приросте цены не произойдет. Как правило, начало года не знаменуется серьезным ростом цен на недвижимость. Колебание наблюдается на уровне не выше 10%.

Суть второго момента в том, какие владельцы недвижимости будут освобождены от уплаты такого налога. Законопроект предусматривает решение и здесь. Люди, которые нуждаются в социальной поддержке, будут освобождены от уплаты налога.

На наш взгляд, такое решение правильно. Речь идет о том, что если стоимость недвижимого имущества не превышает 400 тыс. грн. (примерно 80 тыс. долл. США), то определенные группы граждан – владельцев жилья будут освобождены от этого налога. Но если стоимость его превышает эту сумму, то в любом случае уплачивать налог должны все. И льготы не должны распространяться ни на кого.

Важен и момент дифференциации налога: чем более дорогой недвижимостью владеет гражданин, тем и больший налог он будет уплачивать.

- Какой, на ваш взгляд, возможен социальный эффект от введения закона о налоге на имущество?

- С принятием этого закона можно будет увеличить поступления в местные бюджеты и решать многие вопросы, которые стоят перед ними.

С другой стороны, в городе недвижимость постепенно будет распределяться между однородными социальными группами. Сейчас мы нередко наблюдаем ситуации, когда в центре города наряду с владельцами с высокими доходами проживают люди, не имеющие доходов для содержания такого же, как и у богатых соседей, жилья в надлежащем состоянии. Последним, бывает, неоткуда взять средств для того, чтобы поменять окна, не говоря уже о том, чтобы сделать капитальный ремонт, заменить коммуникационные системы… Это отнюдь не означает, что такие владельцы заслуживают упреков со стороны общества. Как много, к примеру, пенсионеров-профессоров, выдающихся в прошлом людей, их детей и других лиц, получивших в свое время престижное жилье! Вспоминая о героине фильма Э.Рязанова «Старые клячи», необходимо признать, что фактов таких немало.

Современная оценка такого жилья с введением предлагаемых налоговых норм, естественно, заставит многих владельцев дорого жилья решать свои жилищные вопросы соответственно своему нынешнему социальному уровню. То есть, можно же продать квартиру в центре города, а за вырученные средства приобрести добротно отремонтированное или совсем новое современное жилье, но в другом районе. Часть денег даже останется - ее целесообразно будет внести на депозитный счет, благодаря чему и к этому приплюсовав пенсию, можно безбедно жить до глубокой старости.

А вот приобрести дорогую квартиру в центре города, заплатив по 5 тыс. долл. США за квадратный метр, могут позволить себе только весьма богатые люди. Но они же смогут такую недвижимость по-настоящему содержать и платить за нее требуемый налог.

Как результат – пойдет процесс соответствующего расслоения. Центр города – для очень богатых людей, прицентральные районы – для менее богатых, удачные «спальные» – для людей среднего класса, сформируются и районы, где будут проживать владельцы гораздо более дешевого жилья эконом-класса. Это - естественный процесс, и время для него уже наступило. Если мы не хотим, чтобы в центре города заваливались дома, то у всех владельцев жилья в этой части должны быть желание и возможности содержать его.

Предлагаемый закон потому и необходим, что он сможет этот процесс ускорить.

- В Украине уже не первый год иронизируют по поводу данных Госкомстата и ГНАУ, по которым у нас весьма много богатейших пенсионеров. Хотя на самом деле все понимают, что большая часть из них является подставными людьми у своих богатых родственников, коррумпированных чиновников, прячущих таким образом свои подлинные владения и доходы. Можно ли предположить, что с введением такого закона, появится механизм, благодаря которому богатым соотечественникам придется платить налог на дорогое имущество? При этом их подставные лица, в том числе пожилые ветераны войны и другие, у кого есть льготы, не будут освобождены от уплаты налога на имущество?

- Норма, о которой я уже упоминал, однозначно определяет требование ко всем: если вы владеете имуществом, стоимость которого превышает 400 тыс. грн., то придется платить за него по полной ставке и, надо полагать, льготы на таких лиц распространяться не будут. Но если имущество по оценочным документам будет стоить менее этой суммы, то воспользоваться льготами наверняка будет возможно. Впрочем, речь идет не о «заоблачно» большой сумме: 80 тыс. долларов уже сейчас стоит однокомнатная квартира в Оболонском районе… Хотя возможны ситуации, когда кто-то одновременно будет владельцем, к примеру, трех единиц имущества стоимостью чуть менее или равной 400 тыс. грн. Как-то сначала законодателю, а потом налоговику необходимо будет «видеть» и такого собственника. На этом этапе можно предполагать, что законопроект еще будет дорабатываться, и только принятый парламентом закон даст ответы на этот и другие вопросы.

- Справедливо ли будет, если ставка налога будет одинаковой – что в Киеве, что в других регионах?

В законопроекте предлагается платить соответственно шкалы стоимости имущества до 100 тыс. грн. - до 0,05%; 100 - 400 тыс. грн. - 0,05-0,2%; 400 тыс. грн. – 1 млн. грн. - 0,2-0,5%; более 1 млн грн. - 0,5-1%. При этом говорится, что размер ставок должны будут устанавливать местные органы власти, а шкала налогообложения будет индексироваться в зависимости от инфляции начиная с 2009 года.

На мой взгляд, закон не должен определять шкалу налогообложения в абсолютных денежных выражениях даже при применении индекса инфляции. Будет целесообразно, если и эту шкалу ежегодно будут также определять местные органы власти в столице и в регионах по специально разработанной общей методике. В таком случае не возникнут ситуации, когда сумма 400 тыс. грн. будет либо смехотворной, либо баснословной, а налог непомерным. И не будет несправедливости, когда киевлянину за свою однокомнатную квартиру придется платить гораздо большую сумму, чем жителю другого региона.

- Алексей Юрьевич, если предположить, что закон будет принят в самом ближайшем будущем, то реально ли для огромной массы владельцев жилья, которое по стоимости дороже 400 тыс. грн., изменить свои жилищные условия, чтобы не оказаться в числе налогоплательщиков такого рода? Многие из них все же останутся не способными платить этот налог.

- Во-первых, в государстве должна быть осуществлена серьезная информационная кампания с той целью, чтобы граждане осознали: «шевелиться» необходимо уже, до введения налога. Ведь поиск другого жилья, хоть и реальный, но всегда непростой.

Во-вторых, неизвестно, как налоговые органы смогут всех владельцев, подпадающих под действие будущего закона, заставить уплачивать налог. Отправляя письма по адресам, цель далеко не всегда удастся достичь. Иные квартиры принадлежат определенным собственникам, но в них никто не проживает, иные – сданы в аренду владельцами, которые в настоящий момент пребывают за границей или их попросту невозможно отыскать. Средства за аренду ими были получены в виде предоплаты или их получают посредники… Короче говоря, налоговым органам придется активизироваться и найти контакт со всеми налогоплательщиками.

Но если говорить о тех случаях, когда владельцы дорогой недвижимости на месте, то, скажем, до конца нынешнего года вполне реально решить вопрос изменения жилищных условий. К тому же, опыт свидетельствуют, что далеко не все такие горожане спохватываются вовремя. Многие точно дождутся требований налоговиков с угрозами, начнутся судебные разбирательства... То есть, времени хватит для того, чтобы все смогли подыскать другое жилье и провести надлежащие операции купли-продажи.

Тарас Колиснык