Предисловие

Глава 1. Введение
Глава 2. Организация девелопмента
Глава 3. Девелопмент земли
Глава 4. Девелопмент жилых многоквартирных зданий
Глава 5. Девелопмент офисных зданий
Глава 6. Девелопмент промышленных зданий
Глава 7. Девелопмент зданий розничной торговли
Глава 8. Тенденции и актуальные вопросы


Глава 1. ВВЕДЕНИЕ

Кто такой девелопер? ............................ 3
Цели книги и ее подход .......................... 4
Требования, необходимые для достижения успеха ... 5
Пути, ведущие в сферу девелопмента .............. 7
Поиск первого проекта ........................... 10
Поиск участка ................................... 10
Поиск проекта ................................... 11
Повышение шансов успешного девелопмента ......... 12
Управление процессом девелопмента ............... 14
Цикличность рынка недвижимости .................. 16
Начало деятельности ............................. 20
Этапы девелопмента .............................. 22
Заключение ...................................... 26


Глава 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА

Организация и управление компанией .............. 29
Формирование партнерств (товариществ) ........... 30
Жизненные циклы организации ..................... 31
Организационная структура ....................... 32
Вознаграждение .................................. 33
Стратегическое планирование ..................... 37
Выбор консультантов и подрядчиков ............... 37
Поиск консультанта .............................. 38
Выбор консультанта .............................. 38
Расценки ........................................ 39
Работа с консультантами ......................... 39
Команда, занятая проектированием/строительством . 40
Архитекторы ..................................... 40
Архитекторы по ландшафту ........................ 43
Специалисты по землеустройству .................. 43
Инженеры ........................................ 43
Инженеры-геологи ................................ 44
Консультанты-экологи ............................ 45
Топографы ....................................... 47
Консультанты по парковкам ....................... 47
Специалисты по удалению асбеста ................. 48
Подрядчики по строительству ..................... 48
Фирмы, обслуживающие операции с недвиджимостью .. 50
Консультанты по маркетингу ...................... 50
Оценщики ........................................ 51
Юристы .......................................... 51
Титульные компании .............................. 52
Компании-поручители (компании-гаранты) .......... 53
Брокеры по операциям с недвижимостью и
агенты по аренде ................................ 54
Рекламные и PR агентства ........................ 55
Управление недвижимостью ........................ 56
Кредиторы ....................................... 57
Работа с кредиторами ............................ 58
Источники финансирования проектов в
области недвижимости ............................ 59
Заключение ...................................... 63


Глава 3. ДЕВЕЛОПМЕНТ ЗЕМЛИ

Обзор ........................................... 65
Разукрупнение земли ............................. 65
Сравнение девелопмента земли и
девелопмента зданий ............................. 68
Экономическая целесообразность проекта .......... 68
Анализ рынка до выбора участка .................. 68
Выбор и приобретение участка .................... 71
Анализ рынка после выбора участка ............... 78
Процесс правового регулирования ................. 81
Анализ финансовой целесообразности .............. 92
Проектирование и планирование участков .......... 106
Эволюция проектов планировки .................... 106
Важность вопросов проектирования ................ 108
Групповая застройка,
неоурбанистическое проектирование
и планировочные единицы застройки ............... 109
Процесс проектирования участка .................. 109
Информация по участку ........................... 110
Улицы и их иерархия ............................. 113
Инженерные работы на участке .................... 115
Межевание ....................................... 117
Повышение плотности застройки ................... 119
Финансирование .................................. 121
Получение финансирования ........................ 121
Совместные предприятия .......................... 123
Строительство ................................... 126
Маркетинг ....................................... 131
Маркетинг для жилищно-строительных компаний ..... 132
Маркетинг крупных участков ...................... 134
Прямой маркетинг для потребителей ............... 134
Мерчандайзинг и реклама ......................... 135
Интернет-маркетинг и межрегиональный маркетинг .. 135
Обслуживание объекта после завершения работ ..... 136
Защитительные условия ........................... 136
Ассоциации домовладельцев и собственников жилья . 138
Общие рекомендации .............................. 140
Заключение ...................................... 140


Глава 4. ДЕВЕЛОПМЕНТ ЖИЛЫХ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЗДАНИЙ

Обзор ........................................... 145
История ......................................... 146
Типы продукта ................................... 146
Начало деятельности ............................. 148
Экономическая целесообразность
проекта ......................................... 149
Анализ рынка .................................... 152
Выбор участка ................................... 158
Анализ финансовой целесообразности .............. 169
Проектирование .................................. 194
Типы квартир .................................... 195
Проектирование участка .......................... 195
Проектирование внешнего облика .................. 198
Проектирование интерьера ........................ 199
Вопросы проектирования .......................... 203
Процесс проектирования .......................... 205
Финансирование .................................. 208
Строительные кредиты ............................ 208
Долгосрочное финансирование ..................... 211
Вопросы финансирования .......................... 212
Государственные программы и работа
с некоммерческими организациями ................. 218
Строительство ................................... 224
Составление графиков и управление работой ....... 224
Инспекции ....................................... 225
Субподрядчики и денежные выплаты ................ 225
Страхование ..................................... 226
Маркетинг ....................................... 226
Разработка стратегии маркетинга ................. 227
Связи с общественностью (PR) .................... 228
Реклама ......................................... 229
Эксплуатация и управление ....................... 231
Найм персонала .................................. 232
Текучесть арендаторов ........................... 232
Продажа недвижимости ............................ 233
Заключение ...................................... 233


Глава 5. ДЕВЕЛОПМЕНТ ОФИСНЫХ ЗДАНИЙ

Обзор ........................................... 239
Классификация офисных зданий .................... 239
Тенденции в девелопменте офисных зданий ......... 242
Экономическая целесообоазность проекта .......... 244
Анализ рынка .................................... 244
Выбор участка ................................... 249
Вопросы правового регулирования ................. 250
Анализ финансовой целесообразности .............. 254
Проектирование и строительство .................. 254
Общие принципы .................................. 254
Проектирование участка .......................... 257
Проектирование внешнего облика здания ........... 259
Проектирование интерьера ........................ 260
Улучшения недвижимости, сданной в аренду ........ 267
Возможные ошибки и рекомендации ................. 269
Финансирование .................................. 270
Строительные кредиты ............................ 270
Долгосрочные кредиты ............................ 271
Требования по аренде ............................ 276
Виды ипотечных кредитов ......................... 276
Резервные и условные обязательства .............. 276
Собственный капитал ............................. 277
Маркетинг и сдача в аренду ...................... 277
Стратегия маркетинга ............................ 278
Брокеры ......................................... 280
Типы арендной платы ............................. 281
Условия аренды и ставки арендной платы .......... 281
Эксплуатация и управление ....................... 282
Бюджетирование и ведение учета .................. 283
Как угодить арендаторам ......................... 283
Продажа законченного проекта .................... 284
Заключение ...................................... 284


Глава 6. ДЕВЕЛОПМЕНТ ПРОМЫШЛЕННЫХ ЗДАНИЙ

Обзор ........................................... 287
Типы продуктов .................................. 288
Категории зданий ................................ 288
Виды бизнес-парков .............................. 292
Реконструкция и адаптация под новое
использование ................................... 292
Экономическая целесообразность проекта .......... 295
Анализ рынка, проводимый до выбора участка ...... 295
Выбор участка ................................... 298
Анализ рынка, проводимый после выбора участка ... 302
Вопросы правового регулирования ................. 304
Анализ финансовой целесообразности .............. 309
Проектирование и строительство .................. 310
Проектирование участка .......................... 310
Проектирование и строительство зданий ........... 312
Общие рекомендации .............................. 318
Финансирование .................................. 319
Строительные и долгосрочные кредиты ............. 319
Структура собственного капитала ................. 320
Работа с институциональными инвесторами ......... 320
Условия сделок по созданию
совместных предприятий .......................... 321
Переговоры по поводу риска ...................... 329
Маркетинг ....................................... 331
Стратегия маркетинга ............................ 332
Маркетинговые материалы ......................... 332
Брокеры ......................................... 333
Сдача в аренду .................................. 333
Управление недвижимостью ........................ 334
Первый этап: девелопмент ........................ 334
Второй этап: сдача в аренду ..................... 335
Третий этап: стабильная эксплуатация ............ 335
Продажа проекта ................................. 336
Заключение ...................................... 336


Глава 7. ДЕВЕЛОПМЕНТ ЗДАНИЙ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ

Обзор ........................................... 339
Стандартные категории торговых центров .......... 340
Специализированные торговые центры .............. 343
Экономическая целесообразность проекта .......... 343
Анализ рынка .................................... 345
Выбор участка для строительства ................. 352
Вопросы правового регулирования ................. 356
Финансовая целесообразность ..................... 362
Проектирование и строительство .................. 364
План участка и конфигурация зданий .............. 364
Парковка, движение транспорта и доступ .......... 366
Инженерные и ландшафтные работы на участке ...... 369
Девелопмент прилегающих участков ................ 371
Каркас и конструктивные системы здания .......... 371
Проектирование интерьера ........................ 378
Строительство ................................... 380
Финансирование .................................. 383
Маркетинг ....................................... 384
Сдача в аренду .................................. 384
Договор аренды .................................. 392
Организация выполнения программы
по сдаче в аренду ............................... 393
Маркетинг и продвижение центра после завершения
строительства ................................... 394
Эксплуатация и управление ....................... 395
Подходы к управлению ............................ 395
Безопасность .................................... 395
Финансовая документация и контроль .............. 396
Обслуживание и обеспечение порядка .............. 396
Заключение ...................................... 397


Глава 8. ТЕНДЕНЦИИ И АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

Взгляд в прошлое и в будущее .................... 401
Изменяющиеся факторы рынка ...................... 401
Реструктуризация отрасли ........................ 402
Исчезнут ли небольшие девелоперы? ............... 402
Финансирование .................................. 404
Оплата инфраструктуры ........................... 404
Потеря прав на девелопмент ...................... 405
Техническая революция ........................... 405
Тенденции ....................................... 407
Демографические изменения ....................... 407
Изменение стиля жизни ........................... 407
Города и пригороды .............................. 409
Актуальные вопросы девелопмента ................. 409
Разумный рост ................................... 409
Создание индивидуального облика ................. 411
Проблемы охраны окружающей среды ................ 412
Потребность в свободном пространстве ............ 412
Транспорт и перегруженность
транспортного движения .......................... 413
Социальная ответственность ...................... 413
Репутация девелопера в глазах общественности .... 414
Различные социальные цели ....................... 414
Как заручиться поддержкой общественности ........ 415
Добропорядочность девелопера .................... 416
Заключение ...................................... 417
Приложения ...................................... 419
Предметный указатель ............................ 434