Ассоциация специалистов по недвижимости Украины
|
Уважаемые коллеги! Ричард Б. Пейзер (Richard В. Peiser),
Анне Фрей (Anne Frej)
Во втором, тщательно обновленном издании книги "Профессиональный девелопмент недвижимости" дано описание практических аспектов девелопмента недвижимости. Книга - идеальное пособие для любого, кто хочет больше узнать или собирается начать выполнение проекта в сфере девелопмента. В книге дано описание девелопмента пяти основных объектов недвижимости: земли, жилых, офисных, промышленных зданий и зданий розничной торговли.
На примерах в основном небольших проектов авторы демонстрируют практические методы девелопмента недвижимости, включая анализ экономической целесообразности, проектирование, строительство, финансирование, маркетинг и управление. Фотографии, планы участков, диаграммы и анализ практических ситуаций дают читателю примеры осуществленных проектов, иллюстрирующих, как происходит процесс девелопмента в действительности. Для каждого типа девелопмента приводится специальная и подробная информация по издержкам, арендной плате, финансированию.
|
Предисловие Глава 1. Введение Глава 2. Организация девелопмента Глава 3. Девелопмент земли Глава 4. Девелопмент жилых многоквартирных зданий Глава 5. Девелопмент офисных зданий Глава 6. Девелопмент промышленных зданий Глава 7. Девелопмент зданий розничной торговли Глава 8. Тенденции и актуальные вопросы Глава 1. ВВЕДЕНИЕ Кто такой девелопер? ............................ 3 Цели книги и ее подход .......................... 4 Требования, необходимые для достижения успеха ... 5 Пути, ведущие в сферу девелопмента .............. 7 Поиск первого проекта ........................... 10 Поиск участка ................................... 10 Поиск проекта ................................... 11 Повышение шансов успешного девелопмента ......... 12 Управление процессом девелопмента ............... 14 Цикличность рынка недвижимости .................. 16 Начало деятельности ............................. 20 Этапы девелопмента .............................. 22 Заключение ...................................... 26 Глава 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА Организация и управление компанией .............. 29 Формирование партнерств (товариществ) ........... 30 Жизненные циклы организации ..................... 31 Организационная структура ....................... 32 Вознаграждение .................................. 33 Стратегическое планирование ..................... 37 Выбор консультантов и подрядчиков ............... 37 Поиск консультанта .............................. 38 Выбор консультанта .............................. 38 Расценки ........................................ 39 Работа с консультантами ......................... 39 Команда, занятая проектированием/строительством . 40 Архитекторы ..................................... 40 Архитекторы по ландшафту ........................ 43 Специалисты по землеустройству .................. 43 Инженеры ........................................ 43 Инженеры-геологи ................................ 44 Консультанты-экологи ............................ 45 Топографы ....................................... 47 Консультанты по парковкам ....................... 47 Специалисты по удалению асбеста ................. 48 Подрядчики по строительству ..................... 48 Фирмы, обслуживающие операции с недвиджимостью .. 50 Консультанты по маркетингу ...................... 50 Оценщики ........................................ 51 Юристы .......................................... 51 Титульные компании .............................. 52 Компании-поручители (компании-гаранты) .......... 53 Брокеры по операциям с недвижимостью и агенты по аренде ................................ 54 Рекламные и PR агентства ........................ 55 Управление недвижимостью ........................ 56 Кредиторы ....................................... 57 Работа с кредиторами ............................ 58 Источники финансирования проектов в области недвижимости ............................ 59 Заключение ...................................... 63 Глава 3. ДЕВЕЛОПМЕНТ ЗЕМЛИ Обзор ........................................... 65 Разукрупнение земли ............................. 65 Сравнение девелопмента земли и девелопмента зданий ............................. 68 Экономическая целесообразность проекта .......... 68 Анализ рынка до выбора участка .................. 68 Выбор и приобретение участка .................... 71 Анализ рынка после выбора участка ............... 78 Процесс правового регулирования ................. 81 Анализ финансовой целесообразности .............. 92 Проектирование и планирование участков .......... 106 Эволюция проектов планировки .................... 106 Важность вопросов проектирования ................ 108 Групповая застройка, неоурбанистическое проектирование и планировочные единицы застройки ............... 109 Процесс проектирования участка .................. 109 Информация по участку ........................... 110 Улицы и их иерархия ............................. 113 Инженерные работы на участке .................... 115 Межевание ....................................... 117 Повышение плотности застройки ................... 119 Финансирование .................................. 121 Получение финансирования ........................ 121 Совместные предприятия .......................... 123 Строительство ................................... 126 Маркетинг ....................................... 131 Маркетинг для жилищно-строительных компаний ..... 132 Маркетинг крупных участков ...................... 134 Прямой маркетинг для потребителей ............... 134 Мерчандайзинг и реклама ......................... 135 Интернет-маркетинг и межрегиональный маркетинг .. 135 Обслуживание объекта после завершения работ ..... 136 Защитительные условия ........................... 136 Ассоциации домовладельцев и собственников жилья . 138 Общие рекомендации .............................. 140 Заключение ...................................... 140 Глава 4. ДЕВЕЛОПМЕНТ ЖИЛЫХ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЗДАНИЙ Обзор ........................................... 145 История ......................................... 146 Типы продукта ................................... 146 Начало деятельности ............................. 148 Экономическая целесообразность проекта ......................................... 149 Анализ рынка .................................... 152 Выбор участка ................................... 158 Анализ финансовой целесообразности .............. 169 Проектирование .................................. 194 Типы квартир .................................... 195 Проектирование участка .......................... 195 Проектирование внешнего облика .................. 198 Проектирование интерьера ........................ 199 Вопросы проектирования .......................... 203 Процесс проектирования .......................... 205 Финансирование .................................. 208 Строительные кредиты ............................ 208 Долгосрочное финансирование ..................... 211 Вопросы финансирования .......................... 212 Государственные программы и работа с некоммерческими организациями ................. 218 Строительство ................................... 224 Составление графиков и управление работой ....... 224 Инспекции ....................................... 225 Субподрядчики и денежные выплаты ................ 225 Страхование ..................................... 226 Маркетинг ....................................... 226 Разработка стратегии маркетинга ................. 227 Связи с общественностью (PR) .................... 228 Реклама ......................................... 229 Эксплуатация и управление ....................... 231 Найм персонала .................................. 232 Текучесть арендаторов ........................... 232 Продажа недвижимости ............................ 233 Заключение ...................................... 233 |
Глава 5. ДЕВЕЛОПМЕНТ ОФИСНЫХ ЗДАНИЙ Обзор ........................................... 239 Классификация офисных зданий .................... 239 Тенденции в девелопменте офисных зданий ......... 242 Экономическая целесообоазность проекта .......... 244 Анализ рынка .................................... 244 Выбор участка ................................... 249 Вопросы правового регулирования ................. 250 Анализ финансовой целесообразности .............. 254 Проектирование и строительство .................. 254 Общие принципы .................................. 254 Проектирование участка .......................... 257 Проектирование внешнего облика здания ........... 259 Проектирование интерьера ........................ 260 Улучшения недвижимости, сданной в аренду ........ 267 Возможные ошибки и рекомендации ................. 269 Финансирование .................................. 270 Строительные кредиты ............................ 270 Долгосрочные кредиты ............................ 271 Требования по аренде ............................ 276 Виды ипотечных кредитов ......................... 276 Резервные и условные обязательства .............. 276 Собственный капитал ............................. 277 Маркетинг и сдача в аренду ...................... 277 Стратегия маркетинга ............................ 278 Брокеры ......................................... 280 Типы арендной платы ............................. 281 Условия аренды и ставки арендной платы .......... 281 Эксплуатация и управление ....................... 282 Бюджетирование и ведение учета .................. 283 Как угодить арендаторам ......................... 283 Продажа законченного проекта .................... 284 Заключение ...................................... 284 Глава 6. ДЕВЕЛОПМЕНТ ПРОМЫШЛЕННЫХ ЗДАНИЙ Обзор ........................................... 287 Типы продуктов .................................. 288 Категории зданий ................................ 288 Виды бизнес-парков .............................. 292 Реконструкция и адаптация под новое использование ................................... 292 Экономическая целесообразность проекта .......... 295 Анализ рынка, проводимый до выбора участка ...... 295 Выбор участка ................................... 298 Анализ рынка, проводимый после выбора участка ... 302 Вопросы правового регулирования ................. 304 Анализ финансовой целесообразности .............. 309 Проектирование и строительство .................. 310 Проектирование участка .......................... 310 Проектирование и строительство зданий ........... 312 Общие рекомендации .............................. 318 Финансирование .................................. 319 Строительные и долгосрочные кредиты ............. 319 Структура собственного капитала ................. 320 Работа с институциональными инвесторами ......... 320 Условия сделок по созданию совместных предприятий .......................... 321 Переговоры по поводу риска ...................... 329 Маркетинг ....................................... 331 Стратегия маркетинга ............................ 332 Маркетинговые материалы ......................... 332 Брокеры ......................................... 333 Сдача в аренду .................................. 333 Управление недвижимостью ........................ 334 Первый этап: девелопмент ........................ 334 Второй этап: сдача в аренду ..................... 335 Третий этап: стабильная эксплуатация ............ 335 Продажа проекта ................................. 336 Заключение ...................................... 336 Глава 7. ДЕВЕЛОПМЕНТ ЗДАНИЙ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ Обзор ........................................... 339 Стандартные категории торговых центров .......... 340 Специализированные торговые центры .............. 343 Экономическая целесообразность проекта .......... 343 Анализ рынка .................................... 345 Выбор участка для строительства ................. 352 Вопросы правового регулирования ................. 356 Финансовая целесообразность ..................... 362 Проектирование и строительство .................. 364 План участка и конфигурация зданий .............. 364 Парковка, движение транспорта и доступ .......... 366 Инженерные и ландшафтные работы на участке ...... 369 Девелопмент прилегающих участков ................ 371 Каркас и конструктивные системы здания .......... 371 Проектирование интерьера ........................ 378 Строительство ................................... 380 Финансирование .................................. 383 Маркетинг ....................................... 384 Сдача в аренду .................................. 384 Договор аренды .................................. 392 Организация выполнения программы по сдаче в аренду ............................... 393 Маркетинг и продвижение центра после завершения строительства ................................... 394 Эксплуатация и управление ....................... 395 Подходы к управлению ............................ 395 Безопасность .................................... 395 Финансовая документация и контроль .............. 396 Обслуживание и обеспечение порядка .............. 396 Заключение ...................................... 397 Глава 8. ТЕНДЕНЦИИ И АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ Взгляд в прошлое и в будущее .................... 401 Изменяющиеся факторы рынка ...................... 401 Реструктуризация отрасли ........................ 402 Исчезнут ли небольшие девелоперы? ............... 402 Финансирование .................................. 404 Оплата инфраструктуры ........................... 404 Потеря прав на девелопмент ...................... 405 Техническая революция ........................... 405 Тенденции ....................................... 407 Демографические изменения ....................... 407 Изменение стиля жизни ........................... 407 Города и пригороды .............................. 409 Актуальные вопросы девелопмента ................. 409 Разумный рост ................................... 409 Создание индивидуального облика ................. 411 Проблемы охраны окружающей среды ................ 412 Потребность в свободном пространстве ............ 412 Транспорт и перегруженность транспортного движения .......................... 413 Социальная ответственность ...................... 413 Репутация девелопера в глазах общественности .... 414 Различные социальные цели ....................... 414 Как заручиться поддержкой общественности ........ 415 Добропорядочность девелопера .................... 416 Заключение ...................................... 417 Приложения ...................................... 419 Предметный указатель ............................ 434 |
Каждая глава была обновлена, чтобы включить в нее самые последние данные и самые современные методы.
Дана новая информация о девелоперах: кто они и как они начали заниматься этим бизнесом.
Добавлены новые практические ситуации по девелопменту жилых зданий, лофт-апартаментов, девелопменту офисных, промышленных и торговых зданий.
Представлены тенденции изменений в демографии, стиле жизни и целевых рынках.
Добавлена информация по экологичным офисным зданиям и новым строительным технологиям.
Обсуждается концепция "разумного роста" и сохранения индивидуального облика районов и населенных пунктов.
Ассоциация специалистов по недвижимости Украины
|
