Вадим Дворник
Заместитель председателя ВОСО "Лига оценщиков земли",
член правления ВОО "Союз кризис-менеджеров Украины",
ведущий оценщик ВОСО УТО

Перспективы доходности от вложения в недвижимое имущество

1. Деление недвижимого имущества на доходную и недоходную обусловлено возможностью извлечения выгод от права собственности на объект, а именно прав владения, пользования, распоряжения.

2. Рынок недвижимости, на Украине сформирован за счет основных фондов СССР, созданных плановой экономикой и идеологией социалистического строя, что накладывает особую специфику адаптации таких объектов к условиям жесткой конкуренции рыночной экономики.

3. Отчуждение активов предприятий в виде недвижимого имущества за последние десять лет происходит в вынужденной форме приватизации, банкротства, конфискации, налогового залога и кредитного залога, что обусловило искажение понятия рыночной стоимости.

4. Оборот на рынке объектов доходной недвижимости на сегодня является минимальным, так как формируется в основном за счет убыточной недвижимости, которая требует привлечения средств для превращение в доходную в классическом смысле.

5. Главный элемент рынка доходной недвижимости - право собственности на земельный участок для данного сегмента крайне органичен. Под отчуждение попадают только основные фонды предприятия, без актива "земельный участок", на котором расположены земельные улучшения в виде зданий и сооружений, хотя земля де-юре стала товаром.

6. Создание новых объектов доходной недвижимости путем строительства, как правило, ограничено политикой городских администраций и генеральным планом перспективного развития города.

7. Дезориентация (в плане подмены понятий доходной недвижимости и недоходной недвижимости) крупных инвесторов может привести и уже приводит к перепроизводству жилого фонда, что приведет к потере их капиталовложений.

8. Отсутствие полной информации о количестве и качестве доходной недвижимости не дает возможности инвесторам принимать стратегически верные решения. Доступность к реестру резервных земельных территорий под застройку и участков, освоенных доходной недвижимостью согласно генеральному плану, могли бы служить ориентиром для эффективных капиталовложений с извлечением прямых выгод.

9. Принципы доходности закладываются на стадии принятия проектного решения (принцип наиболее эффективного использования) для освоения земельного отвода. Стоимость земельного участка существенно влияет на его рациональное использование при принятии объемно-планировочного и функционального решения.

10. Доходное месторасположение объекта, как правило, это стопроцентный успех, а заложенная многофункциональность планировки позволяет трансформировать решения по эксплуатации с наименьшими потерями.

11. Прогнозируя вложения в доходную недвижимость необходимо учитывать предстоящее налогообложение недвижимого имущества на право собственности.