Лариса Гавриш

ООО «Финансовая компания «Глобал Капитал»

Директор

 

МЕСТО РИЭЛТОРА В РАЗВИТИИ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА

В ПЕРИОД СТАГНАЦИОННЫХ ЯВЛЕНИЙ

 

 

Разработка и принятие   законов Украины: "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" от 19.06. 2003 и "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины" от 15.12.2005 преследовали, как минимум, две глобальные цели, а именно:

1. упорядочить  взаимоотношения на рынке строительства жилья между застройщиками и инвесторами посредством повышения уровня защиты последнего;

2. предоставить возможность участия в строительных проектах  инвесторам – юридическим лицам таким как -  пенсионные фонды, страховые компании и др. с целью повышения рентабельности их  функционирования, т.е. способствовать развитию финансового рынка Украины в целом.

На сегодняшний день законодатель  четко определил всего несколько схем привлечения денежных средств физических и юридических лиц для строительства жилья: это фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), пенсионные фонды (ПФ) и механизм эмиссии облигаций. Наибольшее развитие получили Фонды финансирования строительства и механизм эмиссии облигаций. Однако, наибольший интерес со стороны всех участников строительных проектов вызывают Фонды операций с недвижимостью.

За три последних года  рынок первичной жилой недвижимости в Украине претерпел значительные изменения как по темпам развития в разрезе регионов, так и по динамике цен. 

Как отмечают аналитики рынка недвижимости, такого бурного роста цен на первичном рынке,  как в 2004-2006 гг., в настоящее время не наблюдается.  Таким образом, совершенно очевидно, что задачи, которые стоят перед всеми участниками строительных проектов, а также риски участников - изменились. Если ранее застройщик, как правило, самостоятельно определял, что строить, а также самостоятельно осуществлял реализацию своих «квадратных метров», то в настоящее время при отсутствии ажиотажного спроса с целью увеличения рентабельности строительного проекта застройщик начал активно привлекать специалистов рынка недвижимости (риелторов) как на этапе проектирования, так и на этапе продаж. Можно говорить о том, что риэлтор, который участвует в строительном проекте, становится  очень важным партнером, который отвечает за темпы строительства и за рентабельность  проекта в целом.

Такие изменения на рынке первичной недвижимости перераспределяют риски, а вместе с ними и доходы участников строительных проектов. Участниками строительного проекта являются:

1.        Застройщик (контрактодержатель). Застройщик несет  основные риски и получает прибыль от своего проекта.

2.        Финансовая компания – управитель (банк). За вознаграждение оказывает услуги по управлению денежными средствами доверителей и проектом в целом.

3.        Страховая компания –   страхует риски основных участников проекта.

4.        Риэлтор. Участвует в экспертизе строительных проектов на этапе проектирования и реализации квадратных метров при реализации проекта. Риэлтор определяет, что Застройщику выгодно строить, т.е. что принесет Застройщику максимальную прибыль, а также участвует в реализации объектов строительства - дает Застройщику входные денежные потоки, поддерживая темпы строительства.  Формы участия риэлтора в таких проектах зависят от рисков, которые согласны взять на себя риэлторы по договоренности с Застройщиком. Это может быть как вознаграждение, так и самостоятельное участие в строительных проектах. Также риэлторы могут оказывать услуги собственнику проекта по управлению уже готовой недвижимостью, например, сдача отдельных объектов недвижимости в аренду и т.д.

Исходя из вышеизложенного,  можно констатировать тот факт, что на настоящем этапе развития рынка первичной недвижимости, в частности жилой, роль риэлтора при реализации строительных проектов значительно повышается, что в свою очередь требует новых подходов и новых технологий взаимодействия для всех участников.