Яков Маркус

Украинское общество оценщиков,

Всеукраинская Лига оценщиков земли

Председатель Экспертного Совета.

ЗЕМЛЯ КАК ТОВАР

1. Общие положения

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее невоспроизводи­мым характером и многофункциональным назначением.

Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юри­дическими лицами, гражданами по вопросам владения, пользования, распоряжения и управления землями.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами, гражданским законодательством, Земельным кодексом. Кроме этого, правовые нормы, регулирующие от­ношения собственности на землю, подразделяются на общие, свой­ственные всем земельным отношениям, и специальные, характер­ные для определенных категорий земель, и условий их использо­вания.

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля, в пер­вую очередь, определяет доход, приносимый всем объектом не­движимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на зе­мельном участке носит, как правило, вторичный характер и выступает как до­полнительный вклад в стоимость земельного участка. Выгоды от использования земельного участка реализуются на про­тяжении неограниченного времени, в то время как все улучшения имеют определенный срок службы.

В современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе не­движимости, что обусловлено следующими причинами:

§  спецификой объектов оценки;

§  недостатками нормативно-правовой базы;

§  неоднозначностью регулирования земельного рынка.

Категория использования земли имеет определяющее значение при оценке, так как она обуславливает правовой статус, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.

Земельный рынок Украины является объектом пристального внимания государства, владельцев, инвесторов, девелоперов.

Одной из проблем рынка земли является отсутствие чёткой нормативной базы, предусматривающей отвод и приобретение земельных участков для функционирующих и строящихся объектов.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую (нормативную) оцен­ку земельных участков и экспертную денежную (рыночную) оценку единичного земельного участка.

Целью нормативной оценки является одновременное определе­ние стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, рай­онов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам.

Целью экспертной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Рыночная оценка земли проводится на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнитель­ного и затратного (техника остатка для земли).

Необходимо констатировать, что сделки с землёй задача комплексная и многогранная, требующая знаний и навыков правового, оценочного и менеджерского характера.

Стоимость земли функциональна, то есть зависит от целевого использования земельного участка, концепции его улучшения.

 

2. Классификация целевого использования

Согласно Классификатору, использование земли населённых пунктов подразделяется на 20 категорий. С точки зрения риэлтерской деятельности интерес представляют земли для:

1.8. индивидуального жилого, гаражного и дачного строительства;

1.9. жилых, жилищно-строительных, гаражно и дачно-строительных кооперативов;

1.11.       коммерческого использования, в т.ч.:

               1.11.1. автотехобслуживания;

               1.11.2. оптовой торговли и складского хозяйства;

               1.11.3. розничной торговли и коммерческих услуг;

1.11.6. прочей коммерческой деятельности.

 

3. Факторы, формирующие стоимость земельных участков.

К таким факторам относятся:

§  состояние спроса и предложения;

§  тенденции рынка;

§  расположение участка (рельеф, подходы, наличие коммуникаций, окружение). Плиний утверждал: «Выбирая дом, выбирай дорогу, воду, соседей».

§  площадь.

 

4. Стоимость земельных участков. Её определение.

Прежде, чем перейти к определению стоимости хочется напомнить некие традиционные (и нетрадиционные) положения:

§  не существует абсолютно точного значения рыночной стоимости;

§  стоимость носит вероятностный характер, расположенный в некоем диапазоне, использование верхней или нижней границы диапазона определяется условиями сделки (риэлтор должен владеть как качественным пониманием этого факта, так и количественными параметрами);

§  существует ряд методов оценки базирующихся на трёх классических подходах и ряд комбинаций из существующих методов.

 

Таблица 1

 

5. Продаём или покупаем

 

Классический анекдот про брокера звучит так:

- Сколько будет 2 х 2?

- А мы продаём или покупаем?

- Это имеет значение?

- А как же. Если продаём, то 5, если покупаем – то 3.

При всей анекдотичности ситуации здравый смысл в ответе брокера присутствует. Установлен возможный диапазон 3 … 5. Четыре, заметьте, это среднеарифметическое и медианное значение. А теперь вернёмся к оценке.

При ипотеке, как правило, определяется верхняя граница стоимости земельного участка (5). Ведь в дальнейшем банк определит величину кредита как долю в 0,7-0,8 от полученной величины.

Представим, что тот же участок срочно продается владельцем. Естественно он устанавливает некую среднюю величину стоимости в качестве стартовой (по аналогии с примером это цифра 4).

Если появляется реальный покупатель, то должен сработать эффект «чемодана с деньгами», то есть реальности сделки. Скидка – и на свет божий появляется цифра 3, как нижняя граница диапазона вероятностной рыночной стоимости.

Приведенная цепочка рассуждений преследует единственную цель – утвердить в сознании, что такое понятие как рыночная стоимость не является некой абсолютно точно определённой величиной. Этому понятию соответствует диапазон возможных значений. А цена, то есть сумма денег, уплаченных за объект, лежит в данном интервале и зависит от многих обстоятельств, в том числе от информированности и уверенности в себе риэлтора.