Сергей КОРОТЕНКО

ЗАО АСК «ИнтерТрансПолис»

 Председатель Правления

 

 

СТРАХОВАНИЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНЙ ОТВЕТСТЕННОСТИ РИЭЛТОРА:

ОПЫТ И ПРАКТИКА

 

Кто он – риэлтор*?

Realtor – от англ. «агент, торговый посредник по продаже недвижимости». Как правило, при приходе слова в другой язык используется либо транслитерация (т.е. передача буквами русской азбуки букв заимствованного слова), либо транскрипция (т.е. передача буквами русской азбуки звуков заимствованного слова). Что нередко приводит к появлению множества вариантов написания. Написание «риэлтор» соответствует транслитерации (в данном случае «е», т.к. звук «э» идет после «и», аналогично «диета», «фиеста»), а написание «риэлтер» – транскрипции.

Риэлтор является посредником между продавцом и покупателем при заключении договора купли-продажи недвижимости (или договора аренды). Он не только соединяет людей в поисках наиболее подходящего варианта, следит за правильным оформлением сделки, но и является свидетелем совершившейся сделки.
Риэлтор – это специалист по операциям на рынке недвижимости. Он должен знать состояние рынка недвижимости; правила составления договоров и порядок оформления документов для заключения сделок; основы земельного и жилищного законодательства, стандарты оценки недвижимости, требования к техническим и иным характеристикам объектов недвижимости.

Действующее законодательство не содержит понятия «риэлтор». Но Справочник квалификационных характеристик профессий работников, утвержденный приказом Минтруда Украины  №336 от 29.12.2004 г., содержит характеристику профессии «агент по недвижимости».

*- согласно проекта Закона Украины «О риэлторской деятельности».

 

Риэлторы сделают лучше и профессиональней?

Риэлтор обязан держать нас в курсе дела, он помогает подобрать лучший для нас вариант, проверить объект на чистоту, собрать необходимые документы, организовать механизм заключения договора и передачи денег. Но риэлтор не несёт ответственности за саму сделку – это не в его компетенции. Единственным гарантом, как ни странно, является наша собственная бдительность.

Безусловно, у любого здравомыслящего человека возникнет вопрос - “А может сделать всё самому?”  Как ни странно, действительно, всё (ну или почти всё), можно сделать самому. Тогда зачем люди всё-таки обращаются к риэлторам…?

Ø  отсутствие времени;

Ø   отсутствие навыков самостоятельных продаж и покупок недвижимости;

Ø   уверенность, что риэлторы сделают всёже лучше и профессиональней (продадут дороже, проверят квартиру, организуют безопасные взаиморасчеты и т.п.)

 

 

Новый проект Закона Украины.

    26 апреля 2007г. в Верховной Раде зарегистрирован законопроект №3499 «О риэлторской деятельности» направленный в том числе на защиту наших граждан через страхование ответственности риэлторов

 

Деякі пропозиції в Закон, щодо необхідних змін або доповнень:

 

Стаття 9. Страховий ризик та страховий випадок

9.1.  Страхові ризики - професійна помилка (недбалості, упущення), ненавмисно допущена ріелтором (фахівцями — співробітниками), або шкода, заподіяна майновим інтересам третіх осіб ріелтором в процесі виконання професійних обов'язків протягом терміну дії договору страхування, зокрема, шкода, заподіяна унаслідок:

•          невиконання умов аукціонного продажу нерухомості (пропуск термінів подачі заявки, неправильне оформлення заявки… 

•          використання недостовірних відомостей про об'єкт нерухомості, права власності на нерухомість; 

•          юридично неправильного оформлення операцій з нерухомістю, а саме: 

 - продажі квартири без згоди однієї з прописаних в ній на момент здійснення операції громадян (при пред'явленні ним права на пайову або сумісну власність нерухомим майном, про що на момент здійснення операції винен був і міг знати ріелтор); 

- укладення оборудки з недієздатним або обмежено дієздатним громадянином без згоди опікуна; 

- визнання операції недійсною за рішенням суду  унаслідок ненавмисного здійснення її Страхувальником (якщо буде доведено, що на момент здійснення операції …

 

Стаття 11. Ліміт відповідальності страховика
 … 11.2. Обов'язковий ліміт відповідальності страховика за пряму шкоду майновим інтересам, нанесеним Третій особі в результаті ріелторськой діяльності Страхувальника,  становить  500 000  гривень  на рік…    

 

 

Между стоимостью риэлторской услуги и убытками клиента.

Даже за предоставление недостоверной или неполной информации привлечь риэлтора к ответственности удается лишь в редких случаях. Объем возмещения обычно ограничивается стоимостью услуги (уплаченной ценой).
Гражданка М. обратилась в суд с иском к владельцу агентства недвижимости Г. о возмещении убытков в сумме 412500 грн., из них 12183грн. - оплата услуг агентства, а 393942грн. - сумма оплаты по предварительному соглашению с С. о приобретении (переуступке) прав на двухкомнатную квартиру по договору долевого участия в строительстве. После заключения указанного соглашения и уплаты денег выяснилось, что на самом деле строительство дома, в котором М. приобрела право долевого участия, даже не начиналось. Поиск С. через органы милиции результатов не дал. Ответчик Г. с иском не согласился, хотя и не отрицал того факта, что предоставил истице М. непроверенную информацию о вышеуказанном инвестиционном проекте и организовал ее встречу с лжеинвестором для оформления договора об уступке. Со ссылкой на положения ГК Украины о бытовом подряде (ч. 1 ст. 865) и Закон «О защите прав потребителей» (ст. 15) суд признал ответчика исполнившим договор об информационном и консультационном обслуживании ненадлежащим образом (предоставлена неполная информация) и взыскал в пользу истицы ущерб в размере 6 375грн.

Приведенный пример из судебной практики наглядно показывает, насколько значительным может быть разрыв между стоимостью риэлторской услуги и убытками клиента, понесенными вследствие недействительности сделки.

 

Механизм страхования профессиональной ответственности риэлторов

Объектом страхования, являются имущественные интересы Страхователя, связанные с его обязанностью возместить в порядке, установленном законодательством, ущерб, нанесенный третьим лицам, в связи с осуществлением риэлторской деятельности.
Страховой тариф от 0,4% до 2,2% от страховой суммы. Размер страхового тарифа по конкретному договору страхования может изменяться с учетом набора рисков, франшизы и поправочных коэффициентов.

Как именно работает механизм страхования профессиональной ответственности риэлторов - Агентство недвижимости заключает договор страхования, к нему прилагается список сотрудников, ответственность которых застрахована.

Обычно в список попадают сотрудники, имеющие право подписи. В маленькой компании – это уровень генерального директора. В большом агентстве в него входят, в том числе, и менеджеры, которые проводят сделку.

Если нарушаются права одной из сторон сделки и доказывается в суде, что произошло это по вине риэлтора, страховая компания должна возместить ущерб пострадавшей стороне.

Проще говоря, это страховка недвижимости не на возможный случай в будущем, а предупреждение различных непредвиденных случайностей, которые могли уже иметь место при подписании договора купли-продажи жилья или даже раньше.

 

Мы - профессиональное сообщество

Минимизация рисков – одна из главных задач любого профессионального сообщества. Это нужно для того, чтобы профессия была в будущем, и чтобы у нее вообще было будущее. Люди должны понимать – обращаясь к риэлтору, они максимально снижают свои риски. А существующие стандарты, по которым деятельность риэлтора застрахована, помогают клиенту понять, что «в случае чего» он получит стопроцентное возмещение своих финансовых потерь.