Руслан Маринуца

региональное отделение АСНУ в г. Севастополе

Председатель.

Комитет по инвестициям и коммерческой недвижимости АСНУ

Председатель.

 Профессиональное объединение «FIABCI-UKRAINE»

 Вице-президент.

Финансовая компания «Аргумент»

Заместитель директора.

Магистр по управлению проектами,

 Dipl. FIABCI, CPM^® ,IREM^®

 

О ПРОБЛЕМАХ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ В СЕКТОРЕ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ

 

В последние годы строительная отрасль Украины развивается наиболее динамично. Это связано с общим подъемом экономики страны, ростом благосостояния ее граждан, развитием ипотечного кредитования. Одновременно наблюдаются качественные изменения украинского рынка недвижимости: на него приходят новые сильные, в том числе иностранные, компании. Украинские застройщики активно выходят на рынки капитала, происходят слияния и поглощения мелких компаний более крупными, а сами крупные компании трансформируются в инвестиционно-строительные холдинги.

Высокая доходность строительства жилья в прошедшие шесть лет продолжает манить отечественных девелоперов, подталкивая их на поиск новых площадок и инициацию новых проектов.

 

В настоящее время ситуация на рынке значительно отличается от той, которая была в 2002 – 2006 годах.

-  Во-первых, изменился порядок отвода земли под строительство. Ранее землю можно было получить  в счет квадратных метров построенных в будущем, теперь, при внедрении земельных аукционов, за землю необходимо платить сразу.

-  Во-вторых, изменились спрос на жилье и потребительские предпочтения. Раньше работала схема - строители начинают строить, и как только первый этаж "вылезает" из земли - начинают продавать квартиры. В дальнейшем - строительство уже финансируется покупателями. Таким образом, отсутствовала необходимость привлекать большие финансовые ресурсы. Но после знаменитого скандала с «Элитой-Центром» и еще ряда афер, покупатели очень настороженно стали относиться к вложению средств в новостройки. В настоящее время они уже не торопятся приобретать квартиры в начальной стадии строительства, обеспокоенные участившимися случаями замораживания строек. К тому же, покупатели стали требовательней относиться к техническому состоянию недвижимости, приобретаемой в новых домах.

-  В-третьих, изменился механизм финансирования строительства жилья, определенный законодательством. Раньше застройщик мог привлекать денежные средства от физических лиц и распоряжаться ими по своему усмотрению. Теперь, после вступления в силу Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. с изменениями и дополнениями, застройщик вынужден привлекать денежные средства на строительство только через финансовых посредников.

-  В-четвертых, обострилась конкуренция на рынке. Еще недавно количество новостроек было очень мало. Теперь счет строительных площадок и заявленных проектов идет на «десятки» и даже «сотни».

 

Все перечисленные выше факторы могут привести в ближайшее время к тому, что проекты, где обеспечению финансирования не уделено должного внимания, не смогут быть реализованы.

В настоящее время застройщики приходят к осознанию необходимости внедрения методологии проектного управления, получившую широкое применение за рубежом и лишь иногда встречающуюся в практике украинских предприятий.

Именно поэтому, сегодня необходимо анализировать имеющуюся практику украинского девелопмента и, сопоставляя ее с практикой, применяемой в экономически развитых странах, находить решения по тем проблемам, которые существуют.

 

Роль и влияние основных участников девелоперского проекта по строительству жилого комплекса на проект

 

Одно из определений участников проекта предлагается в «Руководстве РМBOK^®»: «Участники проекта – это лица или организации, либо активно участвующие в проекте, либо на чьи интересы могут повлиять результаты исполнения или завершения проекта. Участники также могут влиять на цели и результаты проекта, а также на ход его реализации».

Очень распространенным является мнение, что основные участники девелоперского проекта – это девелопер и консультанты. Причем на разных этапах осуществления проекта участниками становятся различные консультанты (табл.1).

 

Таблица 1 - Этапы и участники девелоперского проекта

ULI (Urban Land Institute - Институт городских земель)

 

Профессиональные консультанты предоставляют девелоперу услуги на протяжении всего процесса создания объекта коммерческой и жилой недвижимости, начиная от анализа потенциала земельного участка и разработки концепции, и заканчивая управлением объекта коммерческой недвижимости или жилым зданием.

В создании девелоперского проекта на Западе на этапе преддевелопмента (этап до получения разрешений на строительство) ключевыми участниками являются следующие стороны: риэлтеры (поиск участка), маркетологи (заключение по участку, данные для маркетинговых исследований), консультанты (разработка концепции объекта недвижимости, который будет наиболее востребован именно на этом участке), юристы (оформление права пользования), оценщики (оценка объекта для получения кредитных средств в банке), брокеры (реализация площадей) и инвесторы. После этого наступает этап непосредственно проектирования, где принимают участие архитекторы, проектировщики, подрядчики, управляющие компании, дизайнеры, рекламисты и брокеры, которые реализуют проект на рынке.

Украинская и западная схемы девелопмента отличаются. В основе западной схемы девелопмента лежит идея создания того или иного типа недвижимости, возникшая в результате исследований потребностей рынка. У нас в Украине в основе любого проекта лежат исследования рынка под выкупленный земельный участок. Наличие земельного участка является основанием для начала разработки идеи и концепции будущего проекта, Поэтому в наших дальнейших исследованиях в центр всех взаимоотношений поставлен собственник (или пользователь) земли (рис. 1).

Рисунок 1 - Участники девелоперского процесса

 

Во время оценки стратегии дальнейшей судьбы земельного участка, собственник непосредственно обращается к первому уровню участников, на котором контактирует со следующими консультантами:

оценщиком - для определения текущей стоимости участка;

риэлтором– для того, чтобы выяснить тенденции рынка недвижимости;

девелопером - чтобы выявить перспективные варианты улучшения использования земельного участка, допустим, как объекта жилого или коммерческого назначения;

юристом - для проработки юридического обоснования возможных процессов продажи или застройки участка.

В дальнейшем, в зависимости от принятого решения, собственник или теряет свое право на участок (в случае его продажи другому лицу), или значительно увеличивает круг лиц, с которыми ему придется взаимодействовать, переходя на второй уровень.

При необходимости, собственник может передать функции застройщика сторонней организации, а может и сам выступить в этой роли и вступить во взаимоотношения с генподрядчиком.

Собственнику также придется столкнуться с государственными административными органами, как на стадии согласования проекта, так и в процессе строительства, которые будут осуществлять надзорные функции.

По некоторым проектам собственнику, возможно, будет необходимо провести общественные слушания для учета возможных социальных настроений относительно планируемого проекта.

Для обеспечения финансирования проекта собственнику предстоит наладить отношения с банком и/или инвестором, для чего понадобится помощь финансового консультанта.

В процессе строительства придется контактировать с страховой кампанией по обязательному страхованию (например – строительно-монтажных работ).

Участники проекта имеют различные уровни ответственности и полномочий при участии в проекте, причем ответственность и полномочия могут меняться на разных этапах жизненного цикла проекта и варьируются от случайного участия до полного обеспечения ресурсами проекта, в том числе финансовой и политической поддержки.

 

Особенности структуризации девелоперского проекта

На западе во многих учебных и методических изданиях, посвященных девелопменту, даются описания стадий, через которые необходимо пройти, чтобы проект был воплощен в жизнь.

Например, в Институте городских земель (ULI - Urban Land Institute), принята структуризация, в которой отражены следующие стадии проекта и их содержание (табл. 2).

Таблица 2 – Структуризация девелоперского проекта

Стадии проекта	Содержание
Предпроектная стадия	1. Анализ рынка недвижимости. 2. Подбор объекта недвижимости. 3. Формирование стратегии проекта. 4. Инвестиционный анализ. 5. Оформление исходно-разрешительной документации. 6. Привлечение кредитных и инвестиционных средств.
Стадия проектирования	1. Разработка финансовой схемы, организация финансирования. 2. Формирование архитектурно-инженерной группы. 3. Привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади. 4. Руководство проектированием. 5. Проведение тендера на строительные работы.
Стадия строительства	1. Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ). 2. Контроль качества строительства и сметных расходов.
Стадия реализации	1. Маркетинг, реализация площадей. 2. Контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

Очевидно, что для каждой последующей стадии проекта необходимы результаты, полученные в предыдущей стадии, как это и принято в процессном подходе.

Также очевидно, что вопросы по организации финансирования проекта решаются до начала стадии строительства.

И на западе это является нормой.

 

Анализ практики осуществления проектов на украинском рынке недвижимости показывает, что такой подход встречается в основном при осуществлении девелопмента коммерческих объектов и практически не встречается на рынке строительства жилья.

Основная причина состоит в том, что при создании объекта коммерческого использования необходимо иметь сто процентное финансирование, так как возврат инвестиций происходит в длительном отрезке времени после сдачи объекта в эксплуатацию и передаче его в аренду.

При создании жилого объекта в условиях колоссального неудовлетворенного спроса, когда продажа квартир осуществляется в процессе строительства, возврат инвестиций осуществляется ещё до сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому, отпадает необходимость привлекать большие финансовые ресурсы и  подавляющее большинство девелоперов начинает строительство без обеспечения необходимым количеством финансовых ресурсов.

Такая схема очень рискованная, поскольку рассчитана на финансирование от продаж и нет уверенности, что окончание строительства будет осуществлено в срок.

До сих пор рыночные условия позволяли жить этой системе - покупатели были готовы оплачивать товар вперед из-за дефицита предложения. Но, как мы уже говорили, ситуация поменялась.

И именно теперь, как никогда ранее стала проблема финансирования строительных проектов.

 

Схемы финансирования девелоперского проекта

 

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и авансовых платежей от будущих потребителей.

На Западе в качестве источников финансирования девелоперских проектов фигурируют такие финансовые институты, как:

·            Коммерческие банки;

·            Судо-сберегательные организации;

·            Страховые компании;

·            Пенсионные фонды;

·            Синдикаты и ипотечные инвестиционные трасты;

·            Частные инвесторы и совместные предприятия;

·            Рынок облигаций и ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

·            Кредитные организации;

·            Мезонинная задолженность;

·            Строительные кредиторы;

·            Долгосрочные кредиторы;

·            Ипотечные банки и брокеры.

 

Каждый из перечисленных финансовых институтов имеет свои особенности и требования к девелоперу.

Финансовая стратегия привлечения финансовых средств в проекты по недвижимости, как правило, учитывает эти особенности и предполагает использование инвестиционных средств на разных стадиях от разных финансовых институтов.

На Украине, в области строительства жилья, традиционной является схема финансирования, при которой девелопер начинает стройку, имея лишь часть средств, необходимых для реализации проекта. Оставшаяся часть финансовых ресурсов привлекается от конечного потребителя - покупателя. Этот этап реализации любого девеперского проекта является его наиболее сложным и узким местом.

Финансирование строительства, доступное в соответствии с украинским законодательством:

·                        кредиты;

·                        инвестиционные договора;

·                        договора паевого участия;

·                        договора о совместной деятельности;

·                        опционы;

·                        целевые облигации;

·                        Фонды Финансирования Строительства;

·                        Фонды Операций с Недвижимостью.

 

Анализ существующих способов финансирования показывает, что в конечном итоге, девелоперу приходится иметь дело либо с банком, либо с финансовой компанией, либо с компанией по управлению активами.

Участие таких финансовых институтов, тем не менее, не является гарантией успешного завершения проекта. Несмотря на то, что вопрос с финансированием может быть решен.

Именно потому, что девелоперский проект имеет успех не тогда, когда объект построен, а тогда, когда реализована главная его цель - продажа построенных объектов или сдача в аренду всех построенных площадей и осуществлен возврат инвестиций.

То есть, успех проекта зависит от конечного потребителя - покупателя или арендатора.

В этом случае становится закономерным вопрос: Кто из всех рассмотренных участников проекта наиболее близок к конечному потребителю?

На Украине уже имеется опыт, когда запускались проекты строительства жилья без риэлторской экспертизы, без составления плана продаж и без проработанной стратегии привлечения финансирования.

В результате - в лучшем случае дома вводятся в эксплуатацию с непроданными квартирами, а в обычном порядке - строители не могут подняться выше фундамента.

Есть и другие примеры. Когда девелопер выбирает в партнеры сильное агентство недвижимости, прорабатывает с ним проект, учитывает рекомендации и возлагает продажи на профессионалов. При таком взаимодействии обеспечивается достаточно стабильный и прогнозируемый финансовый поток, что позволяет девелоперу избежать обременительного кредитования.

 

Основные проблемы проектного финансирования в Украине и варианты их решения

 

В западном девелопменте нормой считается обеспечение финансами проекта до начала строительства.

В этом случае методология проектного управления (Project Management Method) имеет практическое применение, выраженное в управлении стоимостью проекта.

В Украине такие примеры единичны. Как правило, гарантированное финансирование имеют крупные инвестиционно-строительные холдинги и компании.

Остальная часть девелоперов начинает искать финансирование, когда уже готов проект и получено разрешение на строительство.

Но даже на этой стадии получить внешнее финансирование достаточно трудно. В большинстве случаев требуется наличие имущественного залога или поручительства.

Основная проблема проектного финансирования состоит в том, что успех проекта не является критерием оценки.

Парадоксально то, что банки оценивают имущественное и финансовое состояние девелопера или застройщика, и при этом практически не оценивают сам проект с точки зрения его востребованности рынком.

Проектное финансирование подразумевает выделение средств именно для финансирования проекта, то есть процесса создания продукта, который, в конечном счете, потребитель купит.

Но как узнать, что будет востребовано потребителем?

Можно обратиться в консалтинговую фирму, которая проведет маркетинговые исследования и вынесет решение о том, какой продукт необходим рынку.

Но какова достоверность этого суждения?

Это серьезная проблема. На Западе есть официальная государственная статистика, которая четко отслеживает ситуацию на рынке недвижимости. Есть данные по статистике заключенных сделок и по их количеству. Имеются платные базы данных о состоянии различных рынков.

На Украине очень ограниченный объем статистических данных, доступных обществу. Организации по разным причинам скрывают реальную стоимость, реальные ставки аренды, не дают информацию. А государственные органы не умеют и не желают ни собирать эти данные, ни обрабатывать их. А если и собирают - например, Министерство Юстиции, то получить обобщенные данные из реестра невозможно. Государственная тайна.

За рубежом люди свободно делятся информацией о сделках - сколько платят покупатели, сколько арендаторы. Эта информация доступна и она действительно может служить базой для исследований, анализа и составления прогнозов о состоянии рынков.

В Украине такая информация официально не доступна. Судить о тенденциях рынка можно лишь на основе информации из неофициальных источников и основываясь на данных городских баз предложений, собранных агентствами по недвижимости.

Подводя итоги можно отметить, что ситуация на рынке недвижимости требует кардинального изменения отношения к проектному финансированию. Для этого необходимо:

·                        Законодательно закрепить обязанность соответствующих государственных органов предоставлять общественности и профессиональным участникам рынка недвижимости данные, не имеющие признаки конфиденциальности, но позволяющие анализировать реальную ситуацию на рынке недвижимости;

·                        Девелоперам и финансистам необходимо осознать, что успех проекта напрямую зависит от конечного потребителя, путь к которому лежит через профессиональных риэлторов (брокеров);

·                        В банковском секторе необходимо изменить нормативную базу в сторону выработки приемлемых для сторон условий по резервированию в случае предоставления финансирования по девелоперским проектам;

·                        Проектное финансирование также требует развитой законодательно-нормативной базы, в которой должны быть законодательно оформлены все виды обязательств и гарантий, структуры распределения рисков и прибылей;

·                        Самое главное - необходимо разрешить проблему недостатка квалифицированных специалистов по проектному финансированию. Отсутствие специалистов по проектному финансированию тормозит развитие этой принятой во всем мире формы организации проектных инвестиций.

ЛИТЕРАТУРА

1.Руководство PMBOK^®, Третье издание, 2004. Институт управления проектами/ США.

2.Руководство ULI по ведению бизнеса. Профессиональный девелопмент недвижимости. Второе издание. Институт городских земель /США.

3. Управление проектами: Учеб. пособие для студентов, обучающихся по специальности «Менеджмент организации» / И.И.Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге; Под общ.ред. И.И.Мазура. - 3-е изд. - М.: Омега-Л, 2006. – 664 с.