Облака нам только снятся

Автор: Дария Исакова  

Цены на землю в Украине бьют все рекорды. Будем строить небоскребы?  

Восемьсот миллионов - такую сумму ровно месяц назад заплатил инвестиционный 

совет города Абу-Даби, столицы ОАЭ, за легендарный небоскреб Крайслер- 

Билдинг на Манхеттене. Продажа 319-метрового гиганта, который с 30-х годов

прошлого века считается символом Нью-Йорка, стала далеко не самой крупной

сделкой на американском рынке недвижимости. В начале лета другие

предприимчивые арабы из Эмиратов приобрели офисный небоскреб General Motors

в том же районе, но по цене более солидной - $2,8 млрд. 

Во всех странах мира продажа офисной башни - залог финансового благополучия

ее собственника, поскольку на сегодняшний день высотные здания считаются

самыми дорогими объектами недвижимости. В Украине пока такой статус имеют

лишь торговые или многофункциональные центры - эра "заоблачных гигантов"

здесь только начинается. Строительство небоскребов в нашем государстве

могло бы не только преобразить облик крупных городов страны, но и решить

проблему дефицита офисных помещений и отвода земли для девелоперов. Между

тем не каждый инвестор сегодня стремится ввысь - многие боятся упасть. 

Летать охота Высота, с которой им придется падать, может быть разной,

поскольку четкого определения небоскреб еще не имеет. В большинстве стран

это понятие рассматривают как здание, высота которого колеблется в пределах

91-300 метров. Все, что превосходит эти размеры, относится к категории

сверхвысоких зданий. Есть и другие классификации. По словам Дмитрия

Гадомского, старшего консультанта налогово-юридического департамента

компании "Делойт", самый распространенный показатель, закрепившийся за

небоскребом, - свыше 73,5 метров (25 этажей). В Украине, в соответствии с

действующими строительными нормами, высотными считаются здания, которые

превышают 47 метров (более 16 этажей). А вот сооружения четырьмя этажами

выше в нашей стране рассматриваются как экспериментальные. 

Если так рассуждать, то получается, что Украина обзавелась небоскребами уже

давно, особенно столица. Взять хотя бы 28-этажное здание на проспекте

Победы в Киеве, в котором нынче расположилось Министерство транспорта. Этот

объект высотой 120 метров был построен еще в советские времена, в 1986

году. Тогда у строителей не было необходимых материалов и опыта. Поэтому

здание не функционировало до 2003 года, пока чиновники не взялись за его

переоборудование. Таких "первых блинов" в городе несколько, например, 127-

метровый Апелляционный суд Киева на Соломенской площади. 

Первым столичным небоскребом, возведенным в соответствии с международными

нормами высотного строительства, стал 34-этажный жилой дом на Левом берегу.

В эксплуатацию объект был сдан недавно, поэтому его "поведение" в будущем

предугадать пока сложно. 

Между тем на сегодня украинским девелоперам гораздо выгоднее строить

качественные высотки, внимательно изучая и используя зарубежный опыт.

Положительный результат, как отмечают сами игроки, сулит компании не только

имидж строителя респектабельного объекта, но и множество других, в первую

очередь финансовых выгод. Большую роль в этом вопросе играют мировые

тенденции: современная недвижимость привлекает крупных инвесторов. Не

последнее место занимает улучшение архитектурного облика города, ведь

совершенно очевидно, что постройки второй половины прошлого века устарели

не только качественно, но и морально. Ко всему же сооружение 100-этажной

башни займет во много раз меньше территории, чем строительство

десятиэтажных домов. 

А вот денег на небоскреб понадобится столько же, другой вопрос, что

распределить их в этом случае можно более эффективно. По словам экспертов,

так легче провести необходимые коммуникации. Обслуживать один объект проще

и дешевле, чем десять. Согласно данным "Земельного союза Украины", за одну

неделю стоимость земельных участков под застройку увеличивается на 0,3%.

Ввиду этого экономия средств за счет сокращения территории - гора с плеч

девелопера. "Мировая практика показывает, что чаще всего небоскребы -

офисные центры, гостиницы и апартаменты. Несмотря на то, что в Украину

пришла культура загородного жилья, нашему потребителю ближе образ жизни

мегаполиса", - отмечает Татьяна Копылец, руководитель отдела коммерческой

недвижимости ИДК "Каскад". 

Еще один фактор, способствующий строительству небоскребов в Украине -

дефицит офисных помещений. Это подогревает спрос, а вместе с ним -

уверенность инвесторов в возвращении средств. Стоимость строительства

небоскреба возрастает на 30-40% каждые 25 этажей. Можно предположить, что и

стоимость аренды этих помещений дорожает по уровням. К примеру, цена

офисных площадей в 33-этажном бизнес-центре "Парус" на бульваре Леси

Украинки в Киеве составляет $70 за кв. м в месяц. В строительство этого

здания компания "Мандарин-Плаза" вложила $100 млн., вернуть которые

инвестор рассчитывает в течение семи лет. 

Дорога в облака О том, что возводить небоскребы в Украине выгодно, говорят

объемы строительства на сегодняшний день. По данным Александра Богдана,

начальника отдела финансовой недвижимости компании "КДД Групп", объем этого

нового для нас рынка сейчас составляет 1 млн. кв. м. В данном случае речь

идет о строящихся объектах. Что же касается проектов, эта цифра в четыре

раза больше. Между тем, как отмечают аналитики, небоскреб может быстро

заполниться лишь в том случае, если он расположен в центре города, где

бурлит деловая жизнь. 

В этом и заключается главная проблема реализации проекта, ведь сами по себе

гиганты плохо вписываются в архитектуру, например, исторической части

города. К слову, в Киеве на этой почве неоднократно возникали конфликты.

Чтобы в будущем их избежать, столичные чиновники совместно с архитектурными

бюро разработали проекты строительства небо-скребов по кольцевой схеме

вокруг Киева. Так что всем желающим воздвигнуть башню в будущем придется

довольствоваться окрестностями. А вот тем, кто рискнул "взлететь" раньше,

повезло больше. 

На столичном Подоле строит небо-скреб компания Mirax Group (Украина). Башня

по имени Mirax Plaza высотой 200 метров будет сдана в эксплуатацию в 2010

году. По словам экспертов, это очень дорогое удовольствие. Многое зависит

от участка и грунтов, на которых строится здание. Фундамент для такого

сооружения очень капиталоемкий. Только возведение стен Mirax Plaza обошлось

компании в $25 млн., при этом себестоимость строительства комплекса

составляет приблизительно $2500 за кв. м. В Украину компания пришла из

России уже с готовыми наработками и навыками. 

В Москве компания построила 93-этажную башню "Федерация" высотой 432 метра. 

Одновременно с Mirax Plaza в центре может появиться 46-этажный

многофункциональный комплекс, который строит ООО "Грааль". Инвестиции в

этот объект составят 300 млн. евро, а расположится он в центре города - на

Крещатике. 

В прошлом году на градостроительных советах рассматривались проекты двух 50-

этажных небоскребов в Печерском районе. По задумке архитектора, известного

инноватора Сергея Бабушкина, одна башня должна стать гостиницей, вторая -

офисным центром. Были у Бабушкина и другие, более креативные и смелые

проекты, например, развлекательный комплекс на 86 этажей высотой 400

метров. Между тем, если на 50 этажей чиновники согласиться еще могут, то

более "высокие" идеи их шокируют и заставляют задуматься. 

Воздушные замки Подумать есть над чем, ведь, по сути, главным барьером для

строительства гигантов сегодня является нормативная база, вернее отсутствие

таковой. "Проблема не в финансах, а в том, что мы живем по СниПам и ГСН,

которые были созданы в СССР и скорректированы в 2002 году. 

В нашей стране есть ограничения на высотное строительство и сложные

пожарные нормы, особенно, для административных зданий", - объясняют

эксперты из компании "Каскад". Дмитрий Гадомский рассказал, что действующие

государственные строительные нормы "Общественные здания и сооружения"

распространяются на здания до 16 этажей. Превышающие эту высоту объекты

строятся в соответствии со специальным Положением "Об экспериментальном

строительстве", которое имеет множество недоработок, большинство вопросов

остаются неурегулированными. 

Именно поэтому каждый девелопер, взявшийся за небоскреб, разрабатывает так

называемые "индивидуальные технические условия". Они оговариваются и

согласовываются с базовыми научно-исследовательскими институтами,

определенными Министерством строительства Украины. Четкий порядок и сроки

согласования условий отсутствуют, что приводит к срывам утверждения и

реализации проектов. В большинстве случаев технические установки у разных

застройщиков идентичны. Поэтому на их основе вполне возможно разработать

единые нормативы для строительства небоскребов. Между тем, как полагают

эксперты, ближайшие пять лет этого не случится. Например, в России работа

над таким документом длится вот уже шесть лет. 

Эксперты отмечают, что во всем мире эпоха небоскребов подходит к своему

завершению. Развитие коммуникационных технологий делает неактуальными

высотные административные здания, ведь крупные корпорации могут строить

небольшие офисы для сотрудников в разных концах города. Культура

потребления коммерческой и торговой недвижимости меняется, а с ними и

восприятие мегаполиса, как чего-то сверхвысокого и устрашающего. Поэтому не

исключено, что, когда в Украине, наконец, появятся 300-метровые гиганты,

будет поздно. Какими бы шикарными они не были, бизнесмены из Арабских

Эмиратов на них точно не позарятся. 

Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому

развитию и маркетингу компании "Т.М.М." 

Масштабность высотных проектов в определенной степени ограничивает

строительство небоскребов: просто поставить длинную "свечку" на маленьком

клочке дорогой земли - нецелесообразно. Более выгодно вместо строительства

одной высотки спроектировать целый комплекс, учитывая то, что полезная

площадь этажа будет уменьшаться с ростом этажности за счет повышения от

этажа к этажу площади технических помещений и лифтового хозяйства в силу

необходимости дополнительных лифтов, технологических помещений для

коммуникаций, лифтовых шахт, выполнения требований по пожарной

безопасности. Поэтому возведение небоскребов зачастую реализуется в рамках

масштабных проектов, требующих больших капиталовложений, к примеру, как

Москва-Сити. 

С точки зрения концепции, необходимо тщательно подумать и проанализировать

целесообразность строительства такого высотного здания. Для коммерческой

недвижимости это может быть выгодным. С другой стороны, в жилищном

строительстве возникает вопрос, готовы ли люди жить на такой высоте, когда

в силу разницы давления нельзя будет открыть окно, или же когда до сих пор

не исследовано влияние резонансных частот высотного здания на резонансные

частоты человека. Все-таки многие жильцы предпочитают квартиры на средних

этажах (7-10). На такой высоте воздух чище, они выше кроны деревьев, что

обеспечивает красивый вид из окна. 

Еще одним ограничивающим фактором является удорожание себестоимости

строительства здания. К примеру, пожарная система для такого здания должна

быть автономной, закладываются дорогие автоматизированные системы

пожаротушения, должны быть определенные обработки, отсекающие пояса. 

"Инвестгазета" 2008.08.11 00:08

http://www.investgazeta.net/?p=news&news_id=25582