Вход на сайт

Эл. почта:
Пароль:

Регистрация на сайте

Фамилия: Область:
Имя: Населенный пункт:
    Отчество: Номер телефона:
    Эл. почта: Компания:
      Пароль: Должность:
      Повторите пароль: Год начала работы:
      Фото:
      С правилами размещения объектов согласен

      Забыли пароль?

      Укажите эл. почту — мы вышлем Вам новый пароль для входа
      Эл. почта:

      Проблема на сайте

      Закрыть
      Ваш email:
      (необязательно)
      Расскажите нам, что случилось

      LZ_logo_2014.jpg

      _________________.jpg



      Финансы.Недвижимость.Обзор рынков Офисная недвижимость

      • Гоцул Дмитрий

        Гоцул Дмитрий Евгеньевич

        12 января 2012 в 18:37

        ОФИСиальное предложение: в 2012 году аренда офисов А-класса может подешеветь на 5%

        По итогам I-III кварталов 2011-го, по сравнению с таким же периодом прошлого года, общее количество сданных в аренду офисных площадей уменьшилось на 23%.
        ОФИСиальное предложение: в 2012 году аренда офисов А-класса может подешеветь на 5%

        В 2011 году в столице сдано семь небольших бизнес-центров общей площадью 60 тыс. кв. м, что на 17% меньше, чем в 2010-м, данные компании CB Richard Ellis (CBRE) в Украине. За последние восемь лет в Киеве еще никогда не вводилось так мало офисных площадей. «Несмотря на дефицит объектов А-класса, все новые бизнес-центры относятся к классу В», — уточняет Радомир Цуркан, управляющий партнер консалтинговой компании CBRE в Украине.

        По итогам I-III кварталов 2011-го общее количество сданных в аренду офисных площадей составило около 80 тыс. кв. м, что на 23% меньше, чем за такой же период прошлого года.
        26-19_ru

        Тем не менее активное строительство офисных центров в первом полугодии 2011-го заставило консультантов изменить прогнозы на следующий год. «С учетом только крупных объектов площадью от 20 тыс. кв. м в 2012-м будет построено около 200 тыс. кв. м офисов», — прогнозирует Радомир Цуркан. Причем 70% бизнес-центров, которые откроются в 2012 году, относятся к А-классу.

        Средние арендные ставки столичных офисов все три квартала 2011-го оставались неизменными, достигая $35 за кв. м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Аренда помещений в зданиях А-класса дорожала в первом полугодии 2011-го. Ставки на офисы класса В не меняются с конца прошлого года и составляют в среднем $23 за кв. м в месяц. (без НДС и операционных расходов). В бизнес-центрах А-класса свободно около 5% площадей, класса В — 15%. В конце сентября средний уровень вакантности в БЦ Киева составил около 13%.

        В 2012 году за счет открытия новых офисов А-класса возможно даже небольшое падение стоимости аренды элитных офисов — на 5%. Ставки аренды на помещения класса В, по оценкам CBRE, в следующем году не изменятся.

        Текст: Надежда Гончарук, Андрей Бережанский, Анна Сайченко http://kontrakty.ua/article/42570

        #
      • Гоцул Дмитрий

        Гоцул Дмитрий Евгеньевич

        12 января 2012 в 18:50

        Александр Башенко: деньги решают все

        «Основным фактором, оказавшим влияние на развитие рынка коммерческой недвижимости в Украине, стало полное прекращение в 2008 году банковского финансирования этого сектора экономики», — считает Александр Башенко, председатель правления группы ИСА Прайм Девелопментс.

        Как вы охарактеризуете ситуацию, сложившуюся на украинском рынке коммерческой недвижимости?

        Александр Башенко: С конца 2008 года рынок коммерческой недвижимости переживает фазу стагнации. В 2009–2011 годах. сдали очень мало объектов офисной недвижимости. Наша компания в текущем году закончила строительство второй очереди БЦ «Горизонт Парк». Бурный рост проектного развития, наблюдаемый в 2006–2007 гг., столкнулся в конце 2008-го — начале 2009 года с полным отсутствием финансирования, поэтому строительство новых бизнес-центров было либо остановлено, либо заморожено. Но я не паниковал бы, а назвал такую ситуацию стабилизацией рынка коммерческой недвижимости. Кризис убрал с рынка «ковбоев» — те девелоперские компании, которые правдами и неправдами получали наполовину оформленный земельный участок и, вооружившись яркими буклетами, продавали недвижимость. Разве нормально, что в 2007 году городские власти согласовали строительство офисных зданий общей площадью 7 млн кв. м?!

        Какие факторы оказывают влияние на развитие коммерческой недвижимости?

        Александр Башенко: Основной фактор — это прекращение в 2008 году банковского финансирования. До октября 2008-го банки кредитовали любые сделки в недвижимости. Сегодня на этот сегмент наложен табу.

        Какие тенденции прослеживаются на отечественном рынке коммерческой недвижимости?

        Александр Башенко: В 2007 году на рынке коммерческой недвижимости наблюдались спекулятивные тенденции. Кроме того, с 2008-го из Украины происходит отток капитала на Запад. Это связано с тем, что часть отечественного банковского сектора контролируется иностранными банками, основной задачей которых является латание собственных дыр. В Украине сложилась такая ситуация: внутренний покупатель не покупает, потому что у него нет денег, а внешний не идет, потому что в Европе системный кризис. В 2011 году сектор офисной недвижимости вернулся к ценам 2003-2004 гг. По динамике продаж и арендных ставок мы тоже находимся в 2004 году.

        Ощущается ли влияние кризиса на офисную недвижимость сегодня?

        Александр Башенко: Повезло, что времена Дикого Запада (2006–2008) не привели к перепроизводству предложения. На офисные объекты, которые получали финансирование, кризис не повлиял. Заполняемость готовых БЦ в центре осталась 100%-ной, массового выселения компаний из арендуемых площадей не произошло, уровень вакантности не повысился, правда, существенно понизились арендные ставки.

        В какие сроки обычно строится и сдается в аренду офисное здание?

        Александр Башенко: Мало кто знает, что от начала до завершения проекта объемом 20–30 тыс. кв. м проходит от трех до десяти лет. Влияет много факторов, о которых девелоперы порой узнают, находясь уже на половине пути. К примеру, разрушил старую стену, чтобы построить что-то новое и красивое, и тут выяснилось, что стена была памятником архитектуры. И проект полностью остановился. Но самое интересное начинается после окончания строительства: повесил табличку «ОРЕНДА», а золотая рыбка не идет… Большинство заявленных на рынке объектов характеризуются отсутствием понимания, с какой целью строить объект офисной недвижимости, но зато какие печатаются модные брошюры…

        Помогло ли сектору коммерческой недвижимости принятие Закона № 3038 «О регулировании градостроительной деятельности»?

        Александр Башенко: Строительство каждого общественного здания площадью от 3 тыс. кв. м проходит те же согласовательные процедуры, что и до принятия закона. Я считаю, что процедуры по согласованию строительства необходимо ужесточать, тогда мы не увидим офисных помещений на месте детсадов или школ. В Бостоне, к примеру, средний срок получения разрешения на строительство в центре города — около восьми лет, так что у нас все очень неплохо.

        Какие проблемы присущи рынку офисной недвижимости?

        Александр Башенко: Основная проблема недозревшего рынка, а именно таким он сегодня является, — это непонимание конечных задач теми, кто желает принять участие в забеге. Из-за этого развитие проекта зачастую сводится к простому — построить! А ведь собственно построить — это лишь 10 – 20% от всего комплекса задач. Неудачно выбрал место, пошел на поводу у архитектора — и можно сказать смело: выбросил деньги на ветер.

        Соответствуют ли построенные офисы принятой классификации?

        Александр Башенко: В моем понимании А-класс — это те помещения, которые пользуются спросом. У нас невозможно классифицировать недвижимость. Например, БЦ «Леонардо» и «Парус» принадлежат к А-классу, но припарковать возле них машину невозможно. Наш бизнес-центр по ул. Амосова относят к Б-классу, но там стоянка на 1500 мест. Классифицировать здание необходимо по качеству его арендаторов, а не по цвету стекла на фасаде.

        Какие источники привлекаются для финансирования крупных проектов коммерческой недвижимости?

        Александр Башенко: Сегодня все крупные проекты финансируются отечественными инвесторами. До 2008 года банковский сектор просто раздавал ресурсы, за что и поплатился. Сейчас банками накоплена масса кредитов, которые невозможно вернуть.

        Кто кредитовал БЦ «Горизонт Парк»?

        Александр Башенко: Этот бизнес-центр кредитовал Укрсоцбанк — наш стратегический партнер на тот момент. К сожалению, в 2009 году он, как и многие другие финучреждения, спрятал голову в песок. На самом деле мы говорим о системном кризисе в банковском секторе, активно скрывающим неликвидные портфели от НБУ и вкладчиков. Завершение строительства финансировалось владельцами бизнес-центра.

        Возникали ли трудности с завершением проекта?

        Александр Башенко: Первая очередь БЦ «ГоризонтПарк» в 2009 году была закончена на 80%, вторая — только на 10%. Главной трудностью строительства в 2009-2010 гг. было привлечение инвесторов, особенно в разгар кризиса. Компания привлекла украинских партнеров, которые не стали сохранять деньги на депозитах за границей, а профинансировали объект. Стимулом для инвестиций стало то, что все помещения еще до завершения строительства были сданы в аренду, а также мое имя. Риски получения доходов были исключены.

        А что же Укрсоцбанк?

        Александр Башенко: Об этом я поинтересовался бы у его председателя Бориса Тимонькина, который то и дело публично заявляет, что все мы с вами живем в Сомали, и пропагандирует в прессе новую концепцию развития банковского сектора: должен — сядешь. Сажать должников в тюрьму — не выход, с ними нужно договариваться.

        Как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости в 2012 году?

        Александр Башенко: Ситуация с БЦ в центре города не изменится, их уровень вакантности не увеличится. Наступающий год — время, когда европейская банковская система должна правдиво посмотреть на собственные балансы. Мы видим, какая ситуация сложилась в Греции, Испании, Италии, общественность призывает списывать дутые долги. Пока нет понимания, за чей счет они будут списаны, но ясно одно: они невозвратные.

        Чем это грозит нашей стране?

        Александр Башенко: К сожалению, ситуация в Европе грозит Украине оттоком внешних инвестиций, что скажется и на состоянии строительной отрасли. Рост на строительном рынке возможен только с 2014 года, при условии что Западная Европа найдет формулу списания плохих кредитов и оздоровления финансового сектора.

        Отечественная банковская система очень зависима от западноевропейской, а сугубо украинские банки в большинстве своем тяготеют к финансированию быстроокупающихся проектов, а любая недвижимость — это всегда долгосрочная и стратегическая инвестиция.

        Материал опубликован в издании «ГVардия руководителей», декабрь 2011 года

        #
      • Doroguntsev Vyacheslav

        Doroguntsev Vyacheslav

        23 января 2012 в 22:44

        жить по принципу "деньги решают все" способны люди,которые никогда в жизни не сталкивались с вопросом,который за деньги решить невозможно.....но это вопрос времени.
        а относительно муток с кредитование-что ж вы хотите.Наши банкиры - такие же жадные и не дальновидные ,как и их клиенты.

        #