Почему другое, Сергей? Если я правильно работаю с клиентом, если клиент мотивированный (а другие не идут на ЭД) я готов показать договор, будучи уверенным, что тот кто хочет его увидеть в системе, он профессионал и у него положительные отклики от людей, которым я верю.
Дорогие коллеги, прошу прощение за не участие в работе, это по причине возникшей пере загруженности, чего последние месяцы в Киеве не наблюдалось, а тут работа пошла! Это о хорошем. А наше общее дело требует все же стандартов работы. Сразу поклон всем Вам за идеи. Вы если перечитаете свои же посты, так как читает их не участвующий до этого в дискуссии, увидите те "изюминки" в высказываниях и будущее этих же стандартов. По "распилам" все хорошо описано, только осталось систематизировать Ваши же мысли. Предлагаю дальше обсудить взаимоотношение по связке "посредник - посредник" (хотя косвенно эту тему уже затронули) но именно как Вы строите взаимоотношения в различных ситуациях, с целью выработки именно ПРАВИЛ для рынка.
Добрый день Дима! Ты вовремя присоединился. Сережа, как всегда, мудр и прав. В первую очередь взаимоотношения, а остальное вторично. На правильно построенных взаимоотношениях, понимании можно построить все. И прав Сережа Ч. не ЦУ, да и возраст уже не позволяет чьи-то ЦУ слушать, а вот дружеский совет или замечание - это полезно, и думаю, не обидно.
Ну вот и "порозумилися". Моё предложение очень простое - берем за основу или документ NAR, или РГР( ещё лучше оба стандарта паралелим) и постатейно обсуждаем, приведя свой документ к полному пониманию. Если Вы не возражаете, будем считать всех участвующих-заинтересованных, разработчиками.
Розділ 1. ОБЛАСТЬ ЗАСТОСУВАННЯ Концептуально зауважень не бачу. Розділ 2. ВИЗНАЧЕННЯ Пропоную слова: агентська діяльність, агентська послуга замінити на відповідно - посередницька діяльність з купівлі продажу нерухомості, посередницька послуга.
Коллеги, что-то не видно работы комиссии по завершению разработки стандартов! Наверное, что-то помешало работе? Да хотя бы (члены комиссии) зайдите в это обсуждение и покажите, что Вы начали работу! Отговорки про выборы не пройдут. Времени реально мало.
Кодекс етики визначає професійні норми і зобов'язання, добровільно взяті на себе Агентами з нерухомості, які мають суворо дотримуватися в рамках законів України. Приймаючи цей Кодекс етики, Агенти з нерухомості приймають на себе зобов'язання організувати і вести свою професійну діяльність відповідно до змісту встановлених принципів. У разі виникнення ситуацій, не відображених у цьому Кодексі етики, Агент з нерухомості керується чинним законодавством, практикою прецедентів, звичаїв ділового обороту, загальнолюдськими нормами і цінностями.
1. Загальні принципи.
Агент з нерухомості зобов'язується:
- поважати права і гідність іншої людини; - поважати державну владу і дотримуватися законодавства України; - бути чесним, справедливим і правдивим по відношенню до клієнтів, третім особам і своїм колегам; - захищати свою честь і престиж професії; - в межах своєї компетенції надавати повний комплекс послуг, замовлених Клієнтом; - у своїй професійній діяльності керуватися положенням, що якісно надана послуга є справою честі, піднімає особистий і професійний престиж; - завжди бути в курсі змін законодавства, постанов державних органів і ситуації на ринку нерухомості;
2. Взаємовідносини з клієнтами.
Агент по операціях з нерухомістю зобов'язується:
- не відмовляти нікому в однаковій для всіх професійній допомозі; - захищати і відстоювати законні інтереси клієнта; - не застосовувати необґрунтований тиск на клієнтів для прискорення здійснення угоди; - гарантувати нерозголошення інформації про Клієнта, виключаючи законну необхідність, або критичність для здійснення угоди; - вести справу та спілкування з учасниками угоди чесно, поважаючи їх права; - не робити ніяких помилкових або таких, що вводять в оману тверджень; - при необхідності рекомендувати учаснику угоди, інтереси якого не представлені іншим агентом, шукати незалежного консультанта;
3. Взаємини з колегами.
Агент по операціях з нерухомістю зобов'язується:
- просувати і реалізовувати ідеї чесної конкуренції; - відносини з колегами будувати на основі взаємоповаги і коректності; - уникати будь-яких конфліктів з колегами, які можуть зашкодити інтересам його клієнта; - ділитися з колегами своїм досвідом роботи, в міру своїх можливостей і знань роз'яснювати складні питання по угоді; - утримуватися від непотрібної і необґрунтованої публічної критики роботи своїх колег і їх прийомів роботи, за винятком випадків, коли їх діяльність некоректна, злочинна або не відповідає вимогам і принципам даного Кодексу етики; - при необхідності критики дій колег, критика повинна бути відкритою, об'єктивної, аргументованою, правильно і чітко вираженою, із згадкою фактів, але тільки тих, які підлягають розголошенню;
«Послуги агентів в операціях з нерухомістю. Вимоги до надання послуг агентами з нерухомості»
1. Область застосування Стандарт регламентує склад та належну якість послуг фізичним та юридичним особам, які надаються Агентами з нерухомості при здійсненні підприємницької або професійної діяльності на ринку нерухомості. Стандарт разроблено на завдання та погоджено Радою Асоціації фахівців з нерухомості України (далі-АФНУ). Він являеться обов’язковим для виконання усіма членами АФНУ, колективних членів АФНУ та їх співробітників. Стандарт відповідає правилам ділової етики, повинен усувати або зменьшувати конфлікт інтересів Замовників, членів АФНУ, колективних членів АФНУ та їх співробітників. Стандарт повинен переглядатись та удосконалюватись з врахуванням подальшого розвитку ринку нерухомості і нових вимог законодавства. Всі члени АФНУ мають право вносити пропозиції по розвитку і подальшому вдосконаленню стандартів професійної діяльності.
2. Загальні положення. Терміни і визначення. ● Агент з нерухомості – суб'єкт підприємницької або професійної діяльності (фізична особа – підприємець), який виступає в ролі агента в операціях з особистою нерухомістю, або нерухомістю як формою активів (власністю) юридичної особи, як прямий представник клієнта, або як посередник (далі – Агент). ● Суб'єкт підприємницької діяльності - фізична особа - підприємець або юридична особа, зареєстрована у встановленому порядку на території України і яка здійснює, визначену відповідно до Цивільного Кодексу України, підприємницьку діяльність - член АФНУ. ● Суб'єкт професійної діяльності - фізична особа, яка здійснює професійну діяльність в якості співробітника суб'єкта підприємницької діяльності - члена АФНУ. ● Агентство нерухомості - суб'єкт підприємницької діяльності, який здійснює діяльність Агентств з операцій з нерухомим майном (КВЕД 68.10), який має як співробітників - Агентів по операціях з нерухомістю (далі - Агентство). ● Клієнт - фізична або юридична особа, зацікавлена в отриманні та використанні послуг Агента на підставі укладеного з Агентом / Агентством договору. ● Продавець - фізична або юридична особа, яка поступається правами на об'єкт нерухомості (продавець, орендодавець, наймодавець). ● Покупець / Набувач - фізична або юридична особа, зацікавлена в придбанні (виникненні та реєстрації) прав на об'єкт нерухомості (покупець, орендар, наймач). ● Об'єкт нерухомості - земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і всі об'єкти, які пов'язані з землею так, що їх переміщення без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення, об'єкти незавершеного будівництва. ● Угода - дії, спрямовані на зміну суб'єкта права власності або користування на Об'єкт нерухомості, що включають в себе взаєморозрахунки, укладення договору купівлі-продажу, оренди, міни, дарування Об'єкту та його державну реєстрацію. ● Учасники операції - особи, які відчужують, які набувають або змінюють права на Об'єкт у зв'язку з угодою. ● Контрагент - одна зі сторін угоди (правовласник, набувач або їх представник), в переговорах з якою Агент / Агентство представляє інтереси свого Клієнта. ● Альтернативна (зустрічна) угода - угода з придбання Продавцем нерухомого майна, одночасне вчинення якої, є обов'язковою умовою Продавця при відчуженні прав на нерухоме майно яке належить йому. ● Розселення - угода, в якій умовою відчуження нерухомості є підбір більше одного об'єкта (альтернативного житла) для продавців Об'єкта нерухомості, які потребують розселення. ● Ексклюзивний договір - договір, що визначає статус Агента / Агентства, обмежений терміном дії, за яким клієнт бере на себе зобов'язання не наділяти іншого Агента представницьким статусом на той самий об'єкт і відмовляється на користь Агента від самостійної поступки / придбання прав на об'єкт.
Діяльність Агента з нерухомості включає в себе:
- консультації в сфері придбання або відчуження прав на нерухоме майно; - проведення маркетингових досліджень та рекламної компанії об'єктів нерухомості; - пошук об'єктів нерухомості, які відповідають вимогам Клієнта; - замовлення та отримання документів за дорученням Клієнта, необхідних для виникнення та реєстрації прав власності на об'єкти нерухомості; - підготовка та організація переглядів об'єктів нерухомості; - налагодження контактів і організація переговорів між потенційними учасниками Угод з об'єктами нерухомості; - підбір об'єктів нерухомості при відчуженні об'єкта нерухомості за умови проведення Альтернативної угоди; - супровід Угод з використанням іпотечних кредитів і коштів одержаних від державних житлових програмам; - сприяння в укладанні цивільно-правових договорів, в наслідок яких виникають (припиняються) права користування / власності на об'єкти нерухомості; - супровід реєстрації прав на об'єкти нерухомості; - консультації по оподаткуванню в сфері нерухомості та при угодах з об'єктами нерухомості; - консультації і розробка заходів щодо підвищення ліквідності, покращенню інвестиційної привабливості та збільшення вартості об'єктів нерухомості. 3. Вимоги до кваліфікації і навчання Агентів з нерухомості. Діяльність Агентів з нерухомості в силу своєї специфіки вимагає цивільної відповідальності, високого професіо-налізму, глибоких знань у різних галузях законодавства та практичного застосування законодавства у сфері нерухомості. 3.1. Кваліфікаційні вимоги до Агента з нерухомості. Агент повинен відповідати наступним вимогам: - мати базову середню спеціальну або вищу освіту; - мати додаткову освіту за фахом Агент; - мати досвід професійної діяльності в якості співробітника суб'єкта підприємницької діяльності, що здійснює діяльність Агентства - члена АФНУ - не менше 12 місяців; - періодично проходити кваліфікаційну атестацію.
Завдання та обов’язки агента. Здійснює роботу з купівлі, продажу або оренди нерухомості від імені і за дорученням клієнтів. Одержує інформацію про майно, яке продається або здається в оренду, та про вимоги потенційних покупців або орендарів. Вивчає попит та пропозиції на ринку нерухомості. Реєструє пропозиції щодо продажу або передавання в оренду об’єктів нерухомості, здійснює їх ознайомлювальний огляд. В окремих випадках укладає ексклюзивні договори між власниками та агентством. Здійснює пошук потенційних покупців та орендарів, установлює з ними ділові контакти. Організовує ознайомлення покупців та орендарів з об’єктами нерухомості, які продаються або здаються в оренду. Оформлює заявки покупців, підбирає або пропонує варіанти продажу або здавання до найму. Узгоджує договірні умови, оформлює операції з нерухомістю. Надає допомогу клієнтам у збиранні необхідних документів і оформленні угод. Забезпечує своєчасне одержання платіжних документів після оформлення угод. Інформує клієнтів про слушні пропозиції, які надійшли, консультує з питань, що стосуються характеристик розглянутих об’єктів нерухомості та ступеня відповідності їх певним вимогам.
Організовує підписання договорів купівлі-продажу або передавання в оренду об’єктів нерухомості. Сприяє своєчасному оформленню необхідних клієнтам документів для укладання угоди, забезпечує їх збереженість. Представляє інтереси клієнтів під час здійснення взаємодії з іншими працівниками агентства та інших установ, які беруть участь в оформленні угод. Складає встановлену звітність про виконану роботу.
Повинен знати: нормативно-правові акти, положення, інструкції, інші керівні матеріали і документи, що регулюють операції з нерухомістю; агентства, що працюють на ринку нерухомості, види послуг, які надаються ними; основи ринкової економіки; правила установлення ділових контактів; умови оподаткування юридичних і фізичних осіб; організацію здійснення операцій з нерухомістю; правила та порядок укладання договорів і оформлення необхідних документів, пов’язаних із купівлею-продажем і орендою нерухомості; методи аналізу і порядок збирання, оброблення та передавання інформації про ринок нерухомості; кон’юнктуру ринку нерухомості; основні вимоги стандартів, технічних, якісних та інших характеристик до об’єктів нерухомості; порядок проведення оглядів і методи оцінювання об’єктів купівлі-продажу та оренди; чинні цінники і прейскуранти; організацію рекламної роботи; прийоми та методи ділового спілкування, ведення переговорів; основи земельного та житлового законодавства; основи економіки, психології та законодавства про працю.
Кваліфікаційні вимоги. Базова або неповна вища освіта відповідного напряму підготовки (бакалавр або молодший спеціаліст). Без вимог до стажу роботи.
3.2. Основні вимоги до знань і навчання Агентів з нерухомості
Агент повинен володіти ґрунтовними знаннями в наступних областях: 3.2.1. Законодавство України в сфері нерухомості: - Цивільний кодекс, Податковий кодекс, Житловий кодекс, Земельний кодекс, Сімейний кодекс; - Закони України, які регулюють відносини у сфері нерухомості;
3.2.2. Державні та комерційні організації у сфері нерухомості. Основні функції. Порядок взаємодії: - державна служба реєстрації прав власності на нерухоме майно; - державна служба земельного кадастру; - організації, які здійснюють технічну інвентаризацію та облік об'єктів нерухомості; - органи, які здійснюють реєстрацію за місцем перебування громадян; - нотаріуси; - кадастрові інженери; - незалежні оцінювачі та компанії з оцінки майна; - Банки та інші фінансові організації. 3.2.3. Особливості ринку нерухомості регіону: - основні фінансово-економічні терміни і визначення, що відносяться до ринку нерухомості; - економічна і політичну ситуацію стосовно ринку нерухомості; - попит і пропозицію на ринку нерухомості; - державні житлові програми; - банківські фінансові та кредитні програми, які стосуються нерухомості; - особливості інвестицій у нерухомість регіону. 3.2.4. Договірна база при операціях з нерухомістю: - здатність скласти попередній договір або сприяти у його складенні; - оцінка договорів з точки зору правових наслідків укладення договору для сторін договору. 3.2.5. Особливості фінансового супроводу угод з нерухомістю: - cпецифіка розрахунків між сторонами угод з різними об'єктами нерухомості; - послуги банків які надаються для організації розрахунків; - податки і збори при операціях з нерухомим майном. 3.2.6. Вартість володіння нерухомістю, обов'язки та права власника: - податки та збори з власників нерухомого майна; - витрати по утриманню нерухомого майна (комунальні платежі і ін.); - різні види страхування нерухомості.
3.2.7. Основи оцінки вартості об'єктів нерухомості: - методи оцінки; - методи збору і аналізу інформації про об'єкт нерухомості, що визначає вартість об'єкта.
3.2.8. Будівництво та архітектура: - базова термінологія в будівництві та архітектурі, структурні елементи будівель і споруд; - терміни та визначення в міських та сільських планах забудови, юридична та практичне значення міських і сільських планів забудови; - принципи будівництва, капітального ремонту об'єктів нерухомості; - знання креслень та специфікацій будівель і приміщень, кадастрових та топографічних планів і карт.
3.2.9. Навички спілкування і знання технології продажів: - володіння технікою безпосередньої, письмової та інтернет презентації об'єктів нерухомості; - здатність зрозуміти потреби клієнта, застосувати мистецтво переконання; - досвід у вирішенні конфлікту інтересів клієнтів, уміння знаходження компромісних рішень.
3.3. Подальший професійний ріст та підтвердження кваліфікації; - Агент повинен постійно вдосконалювати свої професійні навички і знання; - Агент повинен брати участь і заохочувати своїх колег та співробітників у професійних навчальних заходах, семінарах та курсах.
4. Порядок надання послуг Агентами з нерухомості 4.1. При зверненні Клієнта, зацікавленого в наданні послуг Агентом, Агент зобов'язаний: 4.1.1. Надати Клієнту інформацію про склад і зміст послуг, що надаються Агентом. 4.1.2. Надати інформацію про вартість послуг Агента, про порядок визначення вартості послуг, роз'яснити порядок оплати послуг Агента. 4.1.3. Проконсультувати про можливість і процедуру надання послуг відповідно потребами Клієнта. 4.1.4. Пред'явити зразки договорів на надання послуг. 4.1.5. Пред'явити свідоцтва та сертифікати, що підтверджують належність до професійного об'єднання, працюючому в відповідно до цього Стандарту професійній діяльності.
4.2. Підставою для надання послуг Агентом є Договір з Клієнтом, укладений у письмовій формі. Сторонами Договору виступають, з одного боку, Агент або Агентство відповідно до регламенту, прийнятому в Агентстві, співробітником якого є Агент, з іншого боку, Клієнт або його представник.
4.3. Агент надає Клієнту об'єктивну і повну інформацію та аналіз сформованих цін на ринку нерухомості регіону.
4.4. З питань, що потребують спеціальних знань та виходять за рамки діяльності Агента по операціях з нерухомістю та його компетенції, Агент повинен рекомендувати Клієнту звернутися за консультацією до відповідного фахівця.
4.5. Агент не повинен проводити рекламну компанію об'єкта нерухомості без договірних відносин з Клієнтом - правовласником або його довіреною особою.
4.6. З метою ефективності надання послуг Агент повинен роз'яснити Клієнту переваги надання ексклюзивних прав Агенту на представлення інтересів Клієнта при проведенні операцій з нерухомим майном.
4.7. Агент зобов'язаний роз'яснювати Клієнту його права та обов'язки при здійсненні операції з нерухомим майном, своєчасно інформувати про хід операції, про ситуації які можуть вплинути на правові наслідки угоди.
4.8. Агент повинен забезпечити конфіденційність надання послуг і збереження документів Клієнта та їх повернення у разі припинення договірних відносин.
4.9. При передачі Клієнтом Агенту ключів від об'єкту та / або правовстановлюючих документів, Агент зобов'язаний укласти письмову угоду, скласти опис переданого майна, акт прийому - передачі і забезпечити збереження переданого майна.
4.10. Порядок надання послуг при проведенні операції з об'єктом нерухомості (далі - об'єкт).
4.10.1. Організація переглядів Об'єктів нерухомості. При наданні послуг Клієнту, який відчужує права на об'єкт, Агент зобов'язаний: - вивчити правовстановлюючі документи на об'єкт; - провести огляд об'єкта; - розробити і запропонувати Клієнту провести заходи з підвищення привабливості Об'єкту; - організувати рекламну компанію об'єкта; - організовувати перегляди об'єкта, супроводжувати Клієнта при показах.
При наданні послуг Клієнту-правонабувачу Агент зобов'язаний: - здійснювати підбір об'єкта відповідно до вимог Клієнта, використовуючи всі доступні джерела інформації, - отримати попередню інформацію про об'єкт: технічні характеристики, наявність правовстановлюючих документів, умови відчуження, - організовувати огляд об'єкта, супроводжувати Клієнта при перегляді; - при виявленні недоліків об'єкта, які впливають на його споживчі якості інформувати Клієнта.
4.10.2. Організація переговорів між сторонами угоди з об'єктом нерухомості.
У разі прийняття Клієнтом попереднього рішення про проведення операції з об'єктом нерухомості, Агент забезпечує проведення переговорів між сторонами передбачуваної операції. Згода по істотних умовах передбачуваної угоди, досягнута між Клієнтом і контрагентом шляхом переговорів за участю Агента, оформлюється угодою про порядок проведення операції (попереднім договором) у письмовому вигляді і має відображати наступні істотні умови:
- реквізити і адреси сторін які мають намір здійснити операцію з об'єктом (або представників сторін); - адресу об'єкта та його основні характеристики; - ціна угоди, порядок розрахунків між сторонами при здійсненні Правочин; - умови і строки передачі прав на об'єкт нерухомості, передбачуваний термін укладення основного договору між сторонами; - зобов'язання власника об'єкта нерухомості передати об'єкт вільним від будь яких прав на об'єкт з боку третіх осіб та заборгованостей; - строки і порядок передачі об'єкта нерухомості; - відповідальність сторін, спосіб забезпечення виконання зобов'язань і визначення обставин непереборної сили; - умови розірвання і продовження угоди.
4.10.3. Організація і супровід операції з об'єктом нерухомості.
При підготовці та супроводі угоди з нерухомістю Агент зобов'язаний: - поінформувати сторони угоди про склад документів, які можливо і необхідно отримати для проведення операції, за наявності довіреності - замовити та отримати відповідні документи; - поінформувати сторони угоди про можливі способи взаєморозрахунків за угодою, розробити і запропонувати найбільш оптимальну та безпечну схему розрахунків; - організувати підписання сторонами документів по угоді, узгодити порядок дій сторін, присутнім при підписанні документів, при необхідності брати участь у вирішенні конфлікту інтересів сторін; - у випадку, якщо Клієнт наполягає на державній реєстрації угоди, роз'яснити сторонам угоди порядок реєстрації, при отриманні відповідних довіреностей, організувати подачу та отримання документів після державної реєстрації; - організувати прийом-передачу об'єкта нерухомості з підписанням акту прийому-передачі та інших необхідних документів.
4.11. При відмові Клієнта від виконання рекомендацій Агента з організації та проведення операції з об'єктом нерухомості, внаслідок чого можуть бути порушені права сторін угоди, Агент має право вимагати від Клієнта письмової заяви з підтвердженням своїх намірів не виконувати рекомендації Агента.
5. Вимоги до Договору про надання послуг Агентами з нерухомості При здійсненні професійної діяльності Агент повинен укласти з Клієнтом письмовий договір на надання послуг при здійсненні операцій з нерухомим майном, який відповідає Законодавства України і цього Стандарту професійній діяльності. Агент вправі використовувати різні типи договорів, передбачених Цивільним Кодексом України.
5.1. У договорі відбиваються істотні умови надання послуг. Договір повинен містити як мінімум наступну інформацію: 5.1.1. Сторони договору, юридичні адреси та реквізити сторін. 5.1.2. Предмет договору, перелік послуг, що надаються за договором. 5.1.3. Ціну послуг Агента або порядок її визначення та порядок розрахунків між Агентом і Клієнтом. 5.1.4. Обов'язки Агента. 5.1.5. Обов'язки Клієнта. 5.1.6. Факт ексклюзивності договору та вимоги, які повинен виконувати Клієнт у зв'язку з ексклюзивністю договору. 5.1.7. Термін дії договору, умови набуття чинності та процедура продовження. 5.1.8. Умови припинення дії та розірвання договору. 5.1.9. Відповідальність сторін за невиконання умов договору, порядок і терміни відшкодування витрат сторін. 5.1.10. Обставини непереборної сили (форс-мажорні обставини), при яких відповідальність сторін не настає. 5.1.11. Порядок вирішення спорів, опис процедури вирішення спорів сторонами Договору.
5.2. До підписання Договору на надання послуг Агент зобов'язаний ознайомити клієнта з проектом Договору, роз'яснити його умови, порядок його виконання та правові наслідки. 5.3. При наявності додаткових витрат Клієнта при наданні послуг Агентом (сплати держмита, податків і зборів, послуг сторонніх організацій), дана умову необхідно відобразити в договорі. 5.4. Договір не повинен містити норм і вимог, що призводять до порушення прав однієї зі сторін. 5.5. Документом, що свідчить про повне завершення робіт за Договором надання послуг, є двосторонній акт, підписаний Клієнтом та Агентом після виконання сторонами всіх зобов'язань за Договором.
Остання версія Національного Стандарту нижче: ************************************************* «ЗАТВЕРДЖЕНО» Постановою Кабінету Міністрів України від «____»__________ 2013 р. № _____
«ЗАТВЕРДЖЕНО» Рішенням Ради АФНУ від «__» ____________ 20__ р. № __ Президент АФНУ _______________ С.А. Злидень
«ЗАТВЕРДЖЕНО» Рішенням Ради СФНУ від «___»___________ 20__ р. № __ Президент СФНУ_______________ О.М.Рубанов
«ЗАТВЕРДЖЕНО» Рішенням Ради РП від «___»___________ 20__ р. № __ Голова НР РП_______________ О.О.Бондаренко
«ЗАТВЕРДЖЕНО» Рішенням Ради УГР від «___»___________ 2009 р. № __ Президент УГР _______________ /____________/
Національний стандарт № 1 «Загальні засади рієлторської діяльності»
1. Загальні питання
1.1 Національний стандарт № 1 (далі – Стандарт) є обов`язковим для застосування суб`єктами рієлторської діяльності, які надають рієлторські послуги. 1.2 Особливості та підстави здійснення рієлторської діяльності, у тому числі навчання, сертифікація, стандартизація на засадах саморегулювання, з певних її видів та напрямків визначаються окремими національними стандартами. 1.3 Поняття, визначені цим Стандартом, є обов`язковими для застосування суб`єктами рієлторської діяльності. 1.4 Поняття, що вживаються у цьому Стандарті, використовуються у інших національних стандартах у значенні, встановленому цим Стандартом, зокрема: ● нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також об′єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. ● об`єкти нерухомості – вільні в участі у цивільному обороті ділянки землі з приналежними їй природними ресурсами, а також, будівлі, споруди, їх частини, інше майно, яке згідно з законодавством класифікується як нерухоме майно. ● ідентифікація нерухомого майна та пов`язаних з ним прав – встановлення відповідності нерухомого майна наявним даним та інформації про нього. ● ціна нерухомого майна – фактична сума грошей, сплачена за нерухоме майно. ● вартість нерухомого майна – еквівалент цінності нерухомого майна, виражений у ймовірній сумі грошей, яку може отримати продавець та може погодитися сплатити покупець нерухомого майна. ● ринкова вартість нерухомого майна – вартість, за яку можливе відчуження нерухомого майна на ринку подібного майна на дату його відчуження та на підставі угоди щодо його відчуження. ● рієлтор - фахівець з нерухомості, який має освіту не нижче рівня молодшого спеціаліста, склав кваліфікаційний іспит та одержав кваліфікаційне свідоцтво рієлтора. ● кваліфікаційне свідоцтво рієлтора - документ, який пiдтверджує достатнiй фаховий рiвень пiдготовки рієлтора за програмою базової пiдготовки для самостiйного проведення рієлторської діяльності. ● суб`єкт рієлторської діяльності – зареєстрований в установленому законодавством порядку фізична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, а також юридична особа незалежно від організаційно-правової форми та форми власності, яка здійснює господарську діяльність, у складі якої працює не менше одного рієлтора, та яка отримала сертифікат суб`єкта рієлторської діяльності відповідно до законодавства. ● сертифiкат суб'єкта рієлторської дiяльностi - суб'єкта господарювання - документ, що засвiдчує право суб'єкта рієлторської дiяльностi на внесення його до Державного реєстру суб'єктiв рієлторської дiяльностi, якi здiйснюють рієлторську дiяльнiсть у формi практичної дiяльностi операцій з нерухомістю. ● рієлторська діяльність – це самостійна, ініціативна, систематична, професійна (фахова), на власний ризик господарська діяльність, яка здійснюється суб`єктами рієлторської діяльності з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку, яка складається з практичного, організаційного, методичного, консультаційного, інформаційного, навчального та інших способів та видів забезпечення рієлторських послуг. ● Кодекс етики рієлтора - документ, що регулює професійну діяльність ріелтора на основі певних етичних принципів: професіоналізму, співробітництва, сумлінної конкуренції, пріоритету інтересів Клієнта та недискримінації клієнта. ● діяльність з нерухомістю – підприємницька діяльність, яка пов’язана із здійсненням операцій з нерухомим майном. ● операції з нерухомим майном – дія особи або кола осіб, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків стосовно нерухомого майна. ● ринок нерухомості – система економічних відносин, які виникають при операціях з нерухомістю і являють собою сферу вкладення капіталу в об`єкти нерухомості. ● рієлторська послуга – це послуга, яку суб`єкт рієлторської діяльності (виконавець) надає за завданням іншої особи – замовника особисто, або через іншу особу, на підставі та умовах угоди (договору) про надання рієлторської послуги. ● угода (договір) про надання рієлторських послуг – угода, вчинена у письмовій формі, за якою одна сторона - суб`єкт рієлторської діяльності (виконавець) зобов`язується надати іншій стороні (замовнику) рієлторську послугу, яка споживається в процесі вчинення або здійснення операцій з нерухомим майном, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу. ● акт прийому-передачі рієлторської послуги – письмовий документ, який є невід`ємною обов`язковою частиною договору про надання рієлторських послуг, засвідчує факт надання суб`єктом рієлторської діяльності і факт прийняття замовником послуг та виконання сторонами своїх зобов`язань за договором про надання рієлторських послуг. ● замовник – особа, яка вступила у договірні відносини з виконавцем для отримання рієлторської послуги. ● виконавець – суб`єкт рієлторської діяльності, який надає рієлторську послугу на підставі та умовах угоди (договору) про надання рієлторських послуг у відповідності до вимог чинного законодавства і цього Стандарту. ● агент з нерухомості - працівник (наймана особа) суб`єкта рієлторської діяльності, який діє в межах наданих йому повноважень та має базову освіту. ● агентство нерухомості – можлива власна назва суб`єкта рієлторської діяльності – юридичної особи.
2. Загальні засади
2.1 Рієлторська діяльність здійснюється суб`єктом рієлторської діяльності на основі вільного вибору виду та напрямку діяльності, самостійного формування програми діяльності, внутрішнього та зовнішньоекономічного порядку діяльності, комерційного розрахунку та власного комерційного ризику, з дотриманням принципів законності, юридичної рівності, правового захисту приватного інтересу, добросовісності та розумності. 2.2 Особливості здійснення видів рієлторської діяльності з практичного, організаційного, методичного, консультаційного, інформаційного, навчального та інших способів та видів забезпечень рієлторських послуг, визначаються окремими стандартами. 2.3 Рієлторські послуги визначаються та регулюються цим Стандартом, законодавчими актам, іншими нормативним і методичним документам, які регулюють відносини в сфері нерухомості. 2.4 До рієлторських послуг відносять: - послуги, які надаються замовнику при здійсненні ним операцій з власним нерухомим майном, у тому числі здавання в оренду власного нерухомого майна, здавання в оренду власної житлової та нежитлової нерухомості, земельних ділянок; - послуги, які надаються замовнику при здійсненні ним купівлі та/або продажу власного нерухомого майна (купівлі та перепродажу власного нерухомого майна – нежитлових та житлових будівель (багатоквартирних будинків, дач, окремих квартир тощо), земельних ділянок; - послуги, які надаються при здійсненні операцій з нерухомістю для третіх осіб; - посередницькі послуги з купівлі, продажу, оренди та оцінювання нерухомого майна; - послуги з управління нерухомим майном.
3. Вимоги до рієлторських послуг
3.1 Рієлторські послуги повинні відповідати вимогам чинного законодавства України, нормативних та інших актів, що їх регулюють, та цьому Стандарту. 3.2 Рієлторські послуги надаються виключно суб’єктами рієлторської діяльності. 3.3 Під час здійснення своєї діяльності суб’єкти рієлторської діяльності зобов’язані додержуватися вимог чинного законодавства України та цього Стандарту. 3.4 Рієлторські послуги надаються за договором про надання рієлторських послуг, який має бути укладений у письмовій формі. 3.5 Істотними умовами договору про надання рієлторських послуг є: предмет договору; перелік послуг, які будуть надані за договором; строк надання послуги; термін дії та порядок розірвання договору; розмiр i порядок оплати послуги; права та обов'язки сторiн договору; умови забезпечення конфiденцiйностi результатiв операцій з нерухомим майном, iнформацiї, використаної пiд час її виконання; вiдповiдальнiсть сторiн за невиконання або неналежне виконання умов договору; порядок вирiшення спорiв, якi можуть виникнути пiд час надання послуги та прийняття замовником її результатiв. 3.6 Законодавством або за згодою сторiн договору в ньому можуть бути передбаченi iншi iстотнi умови. 3.7 Суб’єкти рієлторської діяльності несуть відповідальність згідно чинного законодавства України.
4. Вимоги до якості рієлторської послуги
4.1 Рієлторські послуги повинні відповідати вимогам Стандарту, законодавчим актам, іншим нормативним і методичним документам, що регулюють відносини в сфері нерухомості, відповідають практиці і звичаям ділового обороту. 4.2 Рієлторські послуги повинні надаватися Виконавцем Замовнику на підставі Договору. 4.3 Виконавець вправі надавати рієлторські послуги обом сторонам правочину. 4.4 Конфіденційність. 4.4.1 Виконавець забезпечує конфіденційність всієї інформації, отриманої при наданні рієлторських послуг Замовнику. Надання інформації про Замовника і зроблених йому послугах не допускається, крім випадків: • офіційного запиту правоохоронних органів або за рішенням суду; • захисту Виконавцем своїх прав і інтересів у суді, Комісії з вирішення спорів. 4.4.2 Виконавець повинен мати можливість вести переговори з Замовниками в спеціально обладнаних приміщеннях, що забезпечують конфіденційність. Під час переговорів з Замовником Виконавець повинен прагнути до того, щоб у приміщенні не знаходилися сторонні особи. 4.4.3 Доступ до документів, що свідчать про намір Замовника здійснити правочин, а також до інших документів Замовника, що знаходиться у Виконавця, повинні мати тільки співробітники, що надають рієлторську послугу даному Замовнику. 4.5 Відповідність призначенню. Рієлторські послуги повинні відповідати вимогам Замовників, визначеним у письмовому Договорі з Виконавцем. Основним предметом рієлторських послуг є виконання умов, передбачених у розділі 3 Стандарту, пов’язаних із встановленням, зміною чи припиненням прав власності на Об’єкт нерухомості. 4.6 Повнота і своєчасність виконання. Надані Рієлторські послуги по обсягу, термінах, процедурах та умовах обслуговування повинні відповідати вимогам даного Стандарту і вимогам Замовника, погодженими з Виконавцем у Договорі на надання рієлторських послуг. 4.7 Дотримання норм етики. Замовнику повинні бути гарантоване вічливе і доброзичливе відношення. Виконавець повинен дотримуватись загальноприйнятих етичних норм при обслуговуванні Замовників та дотримуватися Кодексу професійної етики (Кодекс етики АФНУ). 4.8 Відповідальність Виконавця. Виконавець несе відповідальність перед Замовником за якість, точність, повноту і конфіденційність наданих послуг в обсязі і на умовах, що визначені договором між ними. Ступінь відповідальності при цьому визначається умовами договору і чинним законодавством. 4.9 Розгляд скарг і претензій Замовників. 4.9.1 Виконавець повинен гарантувати Замовнику оперативний і об’єктивний розгляд його скарг чи претензій. 4.9.2 Виконавець повинен прийняти письмову скаргу або претензію Замовника, об’єктивно розглянути її і письмово відповісти Замовнику протягом 10 робочих днів з моменту одержання. 4.9.3 Виконавець повинен мати документовані процедури розгляду скарг і претензій Замовників.
5. Вимоги до виконавців рієлторських послуг
5.1 Рієлторські послуги можуть надавати Виконавці, що мають статус юридичної особи, а також фізичні особи - підприємці, зареєстровані у встановленому порядку. 5.2 Штат Виконавця повинен бути укомплектований кваліфікованим персоналом, що пройшов навчання, атестацію та сертифікований в порядку, встановленому Органом з сертифікації. 5.2.1 Персонал Виконавця повинен: • знати і виконувати встановлену Виконавцем процедуру обслуговування Замовників і пов’язані з нею свої функціональні обов’язки; • знати і виконувати встановлену Виконавцем процедуру розгляду скарг і претензій Замовників; • підвищувати кваліфікацію і проходити сертифікацію у встановленому порядку. 5.2.2 Виконавець повинен оформити з Агентом трудові відносини відповідно до вимог трудового законодавства. 5.2.3 Виконавець повинен по запиту Органа з сертифікації представляти список штатних Агентів та фахівців. Даний список комплектується документами, що підтверджують рівень освіти і проходження атестації та сертифікації співробітниками, внесеними в список. Виконавець також може самостійно повідомляти Орган з сертифікації про зміну персонального складу Агентів та фахівців. 5.3 Професійна відповідальність Виконавця повинна/може бути застрахована або зобов’язання Виконавця по відшкодуванню шкоди Замовнику при здійсненні Агентської діяльності у відповідності зі Стандартом забезпечуються іншим способом. 5.3.1 Орган з сертифікації рієлторських послуг визначає процедуру признання правил страхування професійної відповідаль-ності при здійсненні Агентської діяльності й інших способів забезпечення зобов’язань, що випливають з п.3.2 даного Стандарту. 5.4 Виконавець має у власності чи користуванні (оренді) приміщення/робоче місце, права на які оформлені у встановленому порядку. 5.4.1 Надання Рієлторських послуг відбувається в приміщеннях, які забезпечують конфіденційність переговорів між Замовниками та Виконавцем. 5.5 Інформація про Виконавця повинна бути доступна для Замовників Рієлторських послуг. 5.5.1 Інформація, доступна для Замовників: • свідоцтво про державну реєстрацію Виконавця; • документ на право використання (при наявності) торгової марки, зареєстрованої у встановленому порядку, під якою надаються Рієлторські послуги; • сертифікат відповідності Рієлторських послуг, що надаються Виконавцем, вимогам Стандарту; • при наявності членства в професійних об’єднаннях документи, що підтверджують дане членство; • тарифи і розцінки на надання Рієлторських послуг; • книга скарг і пропозицій із пронумерованими аркушами, прошнурована і завірена печаткою Органа з сертифікації Рієлторських послуг; • опис процедури розгляду скарг і претензій Замовників на дії Виконавця; • реквізити Органу з сертифікації, Комісії з вирішення спорів / арбітражної комісії; 5.5.2 Виконавець за вимогою Замовника повинен надати: • документи, що підтверджують кваліфікацію Агента чи фахівця, що надають йому Агентську послугу; • документи, що підтверджують повноваження Агента (наказ чи доручення) на право підпису Договорів від імені Виконавця; • даний Стандарт; • зразки типових договорів, протоколів, доручень і інших документів, що використовуються Виконавцем при наданні Рієлторських послуг.
6. ВИМОГИ ДО ДОГОВОРУ НА НАДАННЯ РІЄЛТОРСЬКИХ ПОСЛУГ
6.1 Для надання рієлторських послуг Виконавець повинен укласти зі Замовником письмовий договір, що відповідає вимогам Цивільного Кодексу України, з врахуванням вимог Стандарту. 6.2 До підписання Договору Агент зобов’язаний ознайомити Замовника з проектом Договору, роз’яснити його умови. 6.3 Виконавець має право застосувати будь-які типи договорів, передбачені Цивільним Кодексом України. Структура договору повинна обов’язково містити наступні розділи: - сторони договору; - предмет договору; - обов’язки Виконавця; - обов’язки Замовника; - ціна послуг і порядок розрахунку між Замовником і Виконавцем; - термін дії договору; - умови розірвання договору; - відповідальність сторін; - порядок вирішення спорів; - перелік переданих Виконавцю документів на момент підписання Договору; - юридичні адреси і реквізити сторін. 6.3.1 Сторони договору Сторонами договору на надання рієлторських послуг є Виконавець, в особі Агента, уповноваженого на підписання Договору, і Замовник (або його представники). 6.3.2 Предмет договору повинен відповідати типу Договору і містити посилання на надання Агентської послуги у відповідності зі Стандартом. 6.3.3 Обов’язки Виконавця. 6.3.3.1 У Договорі повинні бути перераховані роботи (послуги), що зобов’язується виконати Виконавець відповідно до п. 3.5 Стандарту. 6.3.3.2 Договір повинен включати зобов’язання Виконавця забезпечити конфіденційність обслуговування і схоронність документів Замовника. Договір повинен включати зобов’язання Виконавця зберігати в таємниці інформацію про Замовника й умови правочину, забезпечити надійне зберігання документів, отриманих від Замовника. 6.3.3.3 Договір може містити інші зобов’язання Виконавця і Замовника. 6.3.4 Ціна послуг і порядок розрахунку між Замовникем і Виконавцем. Договір повинен містити інформацію про вартість послуг Виконавця чи порядок її визначення. 6.3.5 Термін дії Договору. Договір повинен містити дату вступу в силу, термін дії і процедуру продовження договору. 6.3.6 Умови розірвання Договору. Договір повинен містити підстави і порядок його розірвання, у тому числі умови дострокового розірвання, а також порядок розірвання Договору у зв’язку з невиконанням зобов’язань сторонами Договору.
6.3.7 Порядок вирішення спорів. 6.3.7.1 Договір повинен містити опис процедури вирішення спорів сторонами Договору. 6.3.7.2 У випадку неможливості вирішення суперечки Договір повинен передбачати можливість оперативної передачі даної суперечки в Комісію з вирішення спорів Органу з сертифікації. 6.3.7.3 Рішення Комісії з вирішення спорів Органу з сертифікації є обов’язковим для Виконавця. 6.3.7.4 Договір повинен містити реквізити Комісії з вирішення спорів Органу з сертифікації. 6.3.8 Відповідальність сторін. 6.3.8.1 У Договорі повинні бути зазначені умови, при яких наступає відповідальність сторін за невиконання його умов. 6.3.8.2 Договір повинен передбачати порядок і умови дострокового розірвання договору. 6.3.8.3 У Договорі необхідно передбачити обставини нездоланної сили (форс-мажорні обставини і рішення третіх сторін, що мають можливість впливати на Договір на надання рієлторських послуг), при яких відповідальність сторін не настає. 6.3.8.4 У випадку, якщо Замовник при укладанні Договору не надає згоди осіб, що мають права на даний Об’єкт нерухомості, Виконавець визначає в даному розділі відповідальність Замовника за відмову таких осіб від виконання правочину. 6.4 Виконавець повинен доручати право підписання Договорів про надання рієлторських послуг і контроль за їхнім виконанням тільки Агентам і фахівцям, які мають на це повноваження (доручення чи наказ). 6.5 Договір не повинен містити норм і вимог, що порушують права однієї зі сторін. 6.6 Документом, що свідчить про повне завершення робіт за Договором надання Рієлторських послуг, є двосторонній акт, підписаний Замовникем і Виконавцем після виконання сторонами всіх зобов’язань за договором.
7. ВИМОГИ ДО ПОРЯДКУ НАДАННЯ РІЄЛТОРСЬКИХ ПОСЛУГ
7.1 Консультування Замовників з питань стану й аналізу ринку нерухомості повинно проводитись на основі об’єктивної інформації. 7.1.1 Виконавець надає Замовнику об’єктивну і повну інформацію й аналіз сформованих цін на ринку нерухомості регіону, консультує про можливість і процедуру надання Рієлторських послуг. 7.2. Виконавець визначає ринкову вартість об’єкту нерухомості з врахуванням запитів Замовника на момент надання послуги. 7.3. Виконавець з питань, що вимагають спеціальних знань та виходять за рамки Агентської діяльності, повинен рекомендувати Замовнику звернутися за консультацією до відповідного фахівця. 7.4 Виконавець надає інформацію про наявність на ринку об’єктів нерухомості або потенційних покупців, орендаторів, інвесторів і т.п., яка відповідає вимогам Замовника і могла б задовольнити потребу клієнта; 7.4.1 Виконавець здійснює підбір інформації відповідно до заявки Замовника. Обсяг запропонованої інформації і порядок її використання визначаються в Договорі. 7.4.2 Пропонована Виконавцем інформація повинна давати Замовникеві найбільш повне уявлення про послугу, яка є предметом правочину. 7.4.3 Виконавець повинен інформувати Замовника, що дав згоду на придбання прав на даний Об’єкт нерухомості, про відомі йому недоліки Об’єкта нерухомості: споживчі якості, конструктивні вади, недоліки в роботі інженерного обладнання і т.п.. 7.4.4 Виконавець повинен супроводжувати Замовника при показі Об’єкта нерухомості.
7.5 Збір і підготовка документів, необхідних для здійснення правочину. 7.5.1 Виконавець при виконанні Договору визначає перелік документів, необхідний для здійснення правочину і порядок їх одержання. Документи, необхідні для здійснення правочину, можуть збиратися: • Виконавцем на підставі доручення, виданого Замовником; • Замовником самостійно; • Замовником у присутності Виконавця. 7.5.2 Згода по істотних умовах майбутнього правочину, досягнута між Замовником(ами) і контрагентом, повинна бути оформлена попереднім договором.
7.5.3 Попередній договір про здійснення правочину повинний містити наступні розділи: • згода сторін здійснити визначений правочин; • ціна предмету правочину; • адреса й опис Об’єкта, що дозволяють його однозначно ідентифікувати; • умови передачі прав на Об’єкт нерухомості; • відповідальність сторін, спосіб забезпечення виконання зобов’язань і визначення обставин нездоланної сили; • порядок розрахунків при здійсненні правочину; • терміни і порядок передачі Об’єкта нерухомості; • стан Об’єкта нерухомості на момент передачі; • зобов’язання власника Об’єкта нерухомості по погашенню усіх заборгованостей, пов’язаних з Об’єктом нерухомості, по комунальних та інших платежах; • наявність законних прав на об’єкт зі сторони третіх осіб; • умови розірвання і продовження попереднього договору; • інші умови, які доповнюють попередній договір. 7.5.4 Виконавець повинен вчасно письмово інформувати Замовника про всі обставини і факти, що стали відомі, які відносяться до предмету правочину, потенційно здатних змінити умови правочину і привести до втрати права власності. 7.5.5 У випадку прийняття рішення Замовником про проведення правочину і набування прав на нерухомість з урахуванням розкритих ризиків і його повідомлення про можливі негативні наслідки від прийнятого рішення, усі ризики, пов’язані з їхнім настанням Замовник приймає на себе. 7.5.6 Виконавець повинен рекомендувати Замовнику страхувати свій фінансовий ризик (страхування „титулу” власності), пояснюючи суть і переваги страхування. 7.6 Рекомендації з процедури проведення правочину і взаєморозрахунків між її учасниками. 7.6.1 Виконавець може за бажанням Замовника запропонувати схему взаєморозрахунків по правочину, яка б забезпечила захист інтересів сторін. Остаточне рішення про форму і порядок взаєморозрахунків приймає Замовник і він же несе відповідальність за можливі ризики. 7.6.2 Підставою, по якій зобов’язання Виконавця за договором зі Замовникем вважаються виконаними, є правовстановлюючий документ і Акт передачі об’єкту нерухомості.
Сычев Александр Семенович
6 вересня 2012 в 12:10
Отлично, всегда рад сотрудничеству!