Вход на сайт

Эл. почта:
Пароль:

Регистрация на сайте

Фамилия: Область:
Имя: Населенный пункт:
    Отчество: Номер телефона:
    Эл. почта: Компания:
      Пароль: Должность:
      Повторите пароль: Год начала работы:
      Фото:
      С правилами размещения объектов согласен

      Забыли пароль?

      Укажите эл. почту — мы вышлем Вам новый пароль для входа
      Эл. почта:

      Проблема на сайте

      Закрыть
      Ваш email:
      (необязательно)
      Расскажите нам, что случилось

      LZ_logo_2014.jpg

      _________________.jpglogo_DOM.png



      Концепція законодавчого регулювання

      Затверджено Радою

      Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України

      Протокол №6/2021 від 10 вересня 2021р.

       

       

      КОНЦЕПЦІЯ

      законодавчого регулювання рієлторської діяльності в Україні

       

       

      1. Передумови законодавчого регулювання.

      1.1. Сучасний стан законодавчого регулювання.

      1.2. Регулювання в країнах ЄС (загальне).

      1.3. Оцінка загального попиту та спонукальних факторів нормативного регулювання.

      2. Зміст регулювання.

      2.1. Утворення суб’єктів ринку;

      2.2. Допуск до професії через саморегулівну організацію;

      2.3. Вдосконалення надання послуг.

       

      1. Передумови законодавчого регулювання.

       

      1.1. Сучасний стан законодавчого регулювання.

      Ринок нерухомості в юридичній площині виник в українській державі невдовзі після набуття нею незалежності в 1991 році, і розвивається відповідно майже 30 років.

      Виникнення ринку обумовлене перш за все набуттям нерухомістю статусу товару, яким громадяни отримали можливість розпоряджатися на власний розсуд. Цьому передувало передання у приватну власність громадян (замість індивідуальної власності радянської доби) нерухомого майна – житлової і не житлової нерухомості, землі, за певними виключеннями (земля сільськогосподарського призначення, мораторій знято лише 2021р.).

      Одразу з відкриттям ринку почав формалізуватися і такий вид послуг, як посередницькі послуги в сфері обігу нерухомості, які згодом на побутовому рівні отримали назву «рієлтерські послуги». Ці послуги, порядок їх формування, надання, особливості, переважно формувалися з самої ділової практики їх надання, та пізніше певних рекомендацій, які стала формувати спільнота фахівців з нерухомості, і які не носять обов’язкового характеру.

      Оформлення всіх юридичних дій, пов’язаних з наданням послуг в сфері обігу нерухомості відбувається в Україні в межах цивільно-правових угод, переважно цивільних договорів про надання послуг та договорів доручення. Будь-якого спеціального законодавства, яке б регулювало надання послуг пов’язаних з обігом нерухомості в Україні не існує. Такі терміни як «ріелтор», «брокер з нерухомості» чи «агент» законодавчо не закріплені, і існують лише в побутовому вжитку («ріелтор» хоч і внесений в класифікатор професій, проте відсутній в законодавчому регулюванні), або ж документах громадських організацій фахівців з нерухомості, чи цивільних договорах, які передбачають надання послуг і визначають їх зміст. П.п. «є» п.7 ч.1 ст. 6 Закону України «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення» введено в обіг визначення «суб’єкти господарювання, що надають посередницькі послуги під час здійснення операцій з купівлі-продажу нерухомого майна, а також суб’єкти господарювання, що надають за винагороду консультаційні послуги, що пов’язані з купівлею-продажем нерухомого майна». Проте питання визначення їх кола та специфіки діяльності законодавчо не розкрите.

      1.2. Регулювання в країнах ЄС та світу (загальне).

      В окремих країнах ЄС існує спеціальне законодавство, яке регулює надання послуг в сфері обігу нерухомості. Проте національна практика держав-членів свідчить про існування різних підходів до регулювання відповідних правовідносин залежно від особливостей цивільного права, останніх тенденцій на ринках нерухомості, в економіці в цілому тощо. При цьому не в усіх державах-членах діяльність ріелтора є регульованою професією. Так, половина держав не встановлюють законодавчих кваліфікаційних вимог до ріелторів (Болгарія, Чехія, Німеччина, Естонія, Литва, Латвія, Греція, Мальта, Нідерланди, Польща, Португалія, Румунія, Великобританія, Ліхтенштейн), натомість досить часто застосовують системи саморегулювання або добровільної сертифікації.

      Як у країнах-членах ЄС, так і в Україні, яка уклала Угоду про асоційоване членство, зовнішніми факторами впливу на формування спеціального законодавства щодо регулювання ринку нерухомості і послуг на ньому є міжнародні зобов’язання країн щодо захисту персональних даних, та запобігання тероризму і відмиванню коштів.

      Інший підхід до регулювання послуг в сфері нерухомості існує в таких країнах, як США та Канада, які не відносяться до країн системи континентального права, і де діє прецедентне право. Цей підхід пов'язаний з обов’язковим ліцензуванням рієлторської діяльності, і досить жорстким її регулюванням, що обумовлено не тільки правовою системою, а і певними історичними традиціями і практикою побудови суспільних і професійних відносин в цій сфері.

      <!--[if !supportLists]-->1.3.<!--[endif]--> Оцінка загального попиту та спонукальних факторів нормативного регулювання.

      Якщо враховувати вимоги міжнародних зобов’язань України, втілені в національному законодавстві, до якого можна віднести законодавство про захист персональних даних, та протидію фінансуванню тероризму та відмиванню коштів, то слід зазначити, що ризики в сфері обігу нерухомого майна вже значною мірою нівельовані, а рекомендації міжнародних організацій враховані.

      Так, операції з нерухомістю проходять через оформленнями нотаріусами та реєстраторами,  а рух коштів здійснюється все частіше через банківські установи, які відповідно виступають первинними ланками фінансового моніторингу, і здійснюють як ідентифікацію клієнтів, так і перевірку походження коштів, моніторять перебування осіб у відповідних санкційних списках та вживають в певних випадках належні дії.

      Фахівці з нерухомості, укладають лише цивільні договори, з обсягом персональних даних, який є однаковим для будь-якого виду цивільних договорів, отже введення на законодавчому рівні додаткових заходів з захисту персональних даних не потрібне. Винагорода фахівців з нерухомості є в рази менша, ніж кошти, які передаються між особами в разі відчуження нерухомості, і навряд чи через надання таких послуг можливо фінансувати тероризм чи «відмивати» значні кошти здобуті злочинним шляхом. До того ж, розрахунки через банківські установи передбачають перевірку банком за відповідними індикаторами, які є загальними для здійснення банком всіх функцій суб’єкта первинного фінансового моніторингу.

      Слід враховувати, що чинний закон «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення» все ж містить норму п.п. «є» п.7 ч.1 ст. 6, якою суб’єкти господарювання, що надають посередницькі послуги під час здійснення операцій з купівлі-продажу нерухомого майна, а також суб’єкти господарювання, що надають за винагороду консультаційні послуги, що пов’язані з купівлею-продажем нерухомого майна віднесені до суб’єктів первинного фінансового моніторингу. Необхідність виконання цієї вимоги спонукає суб’єктів законодавчої влади виступати з ініціативами нормативного врегулювання статусу зазначених суб’єктів, та особливостей їх діяльності. Зазначене знайшло втілення в розробці Фондом державного майна України проекту закону «Про брокерську діяльність у сфері нерухомості», який проходить фінальне узгодження перед затвердженням його суб’єктом законодавчої ініціативи - Кабінетом міністрів України.

      Внутрішніми чинниками, які формують попит, чи спонукають до законодавчого регулювання, є різноманітні фактори. В Україні такі внутрішні фактори, які були б яскраво виражені, чи носили чіткий характер суспільного запиту фактично відсутні. Через це всі концепції законодавчого регулювання, та законопроекти які розробляються чи перебувають на розгляді парламенту, не виникли внаслідок чіткого і сформульованого суспільно запиту, а є ініціативою для досягнення певної мети, яка в окремих випадках не тільки не підкріплена, але і суперечить суспільним інтересам (законопроект 3618).

      Так, розглянемо найпопулярніші аргументації необхідності спеціального законодавчого регулювання надання послуг в сфері обігу нерухомості, до яких можливо віднести необхідність вирішення основних проблем:

      А) Оподаткування послуг;

      Б) Зменшення шахрайства з нерухомим майном;

      В) Низької якості послуг.

      Ці проблеми є наслідком перебування певної частини ринку посередницьких послуг в сфері обігу нерухомості «в тіні», причинами чого є:

      <!--[if !supportLists]-->-          <!--[endif]-->Робота в якості посередника будь-якої фізичної особи, яка ніяк не оформлює свій статус;

      <!--[if !supportLists]-->-          <!--[endif]-->Робота посередника без письмового договору з клієнтом;

      <!--[if !supportLists]-->-          <!--[endif]-->Робота посередника на основі письмового договору, в якому не фіксуються чіткі фінансові зобов’язання, або фіксуються і здійснюються в готівковій формі з уникненням оподаткування.

      Одночасно, значна кількість учасників ринку, як юридичних, так і фізичних осіб, здійснюють діяльність належним чином в зареєстрованій формі, з видами діяльності, передбаченими установчими документами, чи переліком видів підприємницької діяльності фізичних осіб, з укладенням договорів, та сплатою передбачених законодавством податків.

      Проблеми оподаткування і протидії шахрайству є загальними і притаманними багатьом сферам підприємницької діяльності, і вирішуються вдосконаленням адміністрування податків і їх збору, ефективності діяльності органів правопорядку тощо.

      Щодо якості надання послуг, то як і на будь-який вид послуг впливає конкуренція, та саморегулювання, в форматі об’єднання фахівців та напрацювання спільних стандартів, формування бази відгуків, та інші, які формують професійні вимоги і утворення репутації кожного конкретного учасника ринку.

      Проаналізувати суспільний попит на формування спеціального законодавства з регулювання ринку обігу нерухомості вкрай важко, оскільки в Україні не проводилося дослідження ринку, соціологічних досліджень в цій сфері, а побіжний аналіз баз відкритих даних, таких як реєстр судових рішень, дозволяє дійти висновку, що наприклад така категорія проблем як спори «клієнт – ріелтор» майже відсутня, оскільки такі спори майже ніколи не вирішуються в судах.

      Отже, на етапі ухвалення рішення щодо самої необхідності спеціального законодавчого регулювання ринку обігу нерухомості необхідно або провести більш глибоке дослідження такої необхідності на рівні соціологічних досліджень, або запроваджувати таке регулювання в найбільш м’якій формі. Це принаймні відповідало б розумному очікуванню як споживачів, так і учасників ринку до того, щоб нове законодавство не погіршило їх становище порівняно з існуючим станом.

      Тому слід зазначити важливу річ – рієлторська діяльність повинна здійснюватися на основі саморегулювання, але тільки після прийняття спеціального закону загальної дії     «Про саморегулівні організації», один з таких проектів знаходиться на розгляді комітету ВРУ.

      Така послідовність прийняття законів дасть можливість уникнути розбіжностей в самих принципах та поняттях «саморегулювання» та помилок вже допущених у регуляції інших видів діяльності. Занадто жорстке регулювання заперечує положення угоди про асоціацію між Україною з ЄС в частині необхідності послідовної дерегуляції бізнесу.

      Надалі, враховуючи наведене, спробуємо окреслити напрямок законодавчого регулювання ринку послуг в сфері обігу нерухомості, намагаючись визначити його основні пріоритети і напрямки.

      2. Зміст регулювання.

      2.1. Утворення суб’єктів ринку;

      За аналогією з законодавствами країн, в який ринок нерухомості складався і функціонував тривалий час, можливо запровадити окремий порядок набуття статусу суб’єкта надання відповідних послуг, зокрема рієлтора, брокера, агента. Такий порядок хоч і не є ліцензуванням, проте забезпечить певну верифікацію досвіду і кваліфікації фахівців, забезпечивши доступ до професії осіб, які підтвердять свій фаховий рівень.

      Це дозволило б споживачу послуг ідентифікувати фахівця, та позбавитися внутрішніх сумнівів, чи додаткових витрат часу і ресурсів на з’ясування його кваліфікації та репутації, як це відбувається в ряді суміжних професій, таких як адвокат, нотаріус, оцінщик, експерт чи ін.

      Для держави наявність у осіб такого статусу спросила б адміністрування податків, а для органів правопорядку звузило б коло осіб, потенційно здатних бути задіяними в шахрайських чи інших протиправних діях, виключивши фахівців зі спеціальним статусом з кола таких осіб.

      Для самих фахівців користь визначення статусу, його набуття і втрати полегшило б утворення професійного середовища, усунуло б недобросовісну конкуренцію осіб, які не маючи належного рівня підготовки привласнюють собі відповідний статус і надають послуги не якісно, що підриває авторитет всієї фахової спільноти.

      Тим більше, що підґрунтям набуття спеціального статусу учасником ринку є практика навчання та добровільної сертифікації фахівців, що здійснюється їх громадськими організаціями, що свідчить про наявність внутрішньо попиту.

      Такими учасниками ринку чи суб’єктами надання послуг, можуть бути як організації (агенції з нерухомості, бюро, фірми, інші), так і ріелтори, брокери з нерухомості, агенти з нерухомості.

      2.2. Допуск до професії через саморегулівну організацію;

      Наступним напрямком законодавчого регулювання, що випливає з першого, є визначення уповноваженого органу, який здійснює реєстрацію суб’єктів надання послуг, відповідно вимоги до них, порядок набуття та позбавлення цього статусу.

      В Україні є два підходи до регулювання цього питання:

      <!--[if !supportLists]-->-          <!--[endif]-->Доручити державі в особі відповідного органу;

      <!--[if !supportLists]-->-          <!--[endif]-->Доручити самоврядній організації;

      Враховуючи те, що на сьогодні доступ до здійснення посередницької діяльності в сфері нерухомості є вільним, та попиту на його жорстке обмеження немає, в той же час достатньо розвинене саморегулювання цієї сфери, яке значною мірою задовольняє попит як споживачів, так і фахівців, доцільнішим є здійснення допуску до діяльності самою спільнотою фахівців з нерухомості, з визначенням нею самою вимог та порядку такого допуску.

      Для цього необхідно утворити єдину самоврядну організацію фахівців з нерухомості, в форматі Національної асоціації.

      У з’їзді з її утворення мають право приймати участь, чи делегувати делегатів всі фахівці з нерухомості, які вже пройшли певний етап верифікації як фахівці, в форматі проходження навчання, та сертифікації їх громадськими організаціями, спільно з уповноваженим органом держави, яким є Фонд державного майна України.

      Національна асоціація повинна сама мати право (з делегуванням з’їздом) встановлювати вимоги, порядок набуття статусу учасниками ринку, встановлювати механізми і способи перевірки досвіду, кваліфікації, порядок, умови і види відповідальності.

      Важливо забезпечити дотримання заявницького (декларативного) принципу у доступі до професії. Це має полягати в тому, щоб особа, яка підтвердила відповідність кваліфікаційним вимогам, в порядку, встановленому Національною асоціацією, мала право на вільний вступ до Національної асоціації, набуття відповідного статусу і внесення відомостей про себе до реєстру фахівців з нерухомості. Можливо запровадити необхідність підтвердження кваліфікації періодично, до прикладу кожні три роки, або запровадити систему нарахування балів за результатами навчання та підвищення кваліфікації так, як це практикується до прикладу у лікарів чи адвокатів.

      2.3. Вдосконалення надання послуг.

      В зв’язку з наданням певного статусу суб’єктам рієлторської діяльності, є сенс закріпити їх додаткові права і переваги, яких не мають учасники стихійного ринку зараз. Це доступи до реєстрів (нерухомого майна, обтяжень) в режимі перегляду, право здійснювати запити, отримувати інформацію від органів влади тощо.

      Участь всіх суб’єктів рієлторської діяльності в Національній асоціації, і обов’язковість її рішень для всіх дозволить розробити і впровадити дієві стандарти якості і правила, на дотримання яких зможе розраховувати будь-який споживач рієлторських послуг.

      Буде мати сенс утворення органів з вирішення спорів як зі споживачами послуг, так і учасників ринку між собою, що призведе до зменшення спірних ситуацій, та сприятиме формуванню високої культури надання послуг.

      Законодавчо закріпленими можуть бути і певні особливості надання послуг, як то визначення змісту послуг, вимоги до договору.

      2.4. Реєстри, інформаційні бази і доступ до них.

      На відміну від законопроектів, які на даний час знаходяться в різних стадіях розробки і розгляду (зокрема 3618), доцільно обмежитися введенням лише необхідних реєстрів та інформаційних баз.

      Єдиним обов’язковим реєстром має стати реєстр суб’єктів рієлторської діяльності, який буде містити базову інформацію про ріелторів, брокерів та агентів, та який буде адмініструвати Національна асоціація. Цей реєстр буде містити доступну для кожного споживача інформацію про фахівця, з обсягом інформації, затвердженим Національною асоціацією і наданою самим фахівцем.

      Не є доцільною реєстрація договорів про надання послуг, що взагалі не притаманно жодному виду господарських чи цивільних договорів, навіть таким, що посвідчуються нотаріально.

      Можливе запровадження факультативних реєстрів та інформаційних баз, що має регулюватися рішеннями Національної асоціації.

      2.5. Інформаційні портали і розміщення оголошень про об’єкти нерухомості.

      Необхідно забезпечити вільне функціонування інформаційних порталів (спеціалізованих і неспеціалізованих електронних і друкованих засобів масової інформації, включаючи соціальні мережі та ін..), та доступ до них як фахівців з нерухомості, так і споживачів їх послуг.

      Проте, з метою захисту інтересів як споживачів, так і фахівців з нерухомості потрібно передбачити, що рекламу чи оголошення про операції з нерухомістю мають право розміщувати фахівці з нерухомості та власники нерухомості. При цьому, фахівець з нерухомості при розміщення оголошення має діяти на підставі відповідного договору, наявність якого має право перевірити споживач, та при розміщенні інформації зазначати реквізити свідоцтва та посилання на реєстр фахівців з нерухомості. Це дозволить захистити права споживачів, та підвищити якість надання послуг.

      Споживачі зможуть отримати можливість переконатися що послуги надає кваліфікований фахівець, на дії якого в разі виникнення підстав можливо поскаржитися.

      Такі заходи скоротять шахрайства з нерухомістю, та усунуть велику кількість неактуальних чи неправдивих оголошень, які вводять в оману споживачів, дисциплінують фахівців з нерухомості, які, до прикладу, не дотримуються ділової етики спілкування з клієнтами, зокрема не доступні за вказаними засобами зв’язку тощо.