Почему инвесторы предпочитают Украине западного соседа?

Польша в фаворе

Рынки жилой недвижимости Венгрии, Болгарии, Румынии и в меньшей степени Чехии и Польши имеют сегодня сходные с украинскими проблемы. Активность девелоперов невелика, конкуренция практически отсутствует, возможности по финансированию проектов ограничены. Банки не готовы выдавать долгосрочные кредиты физлицам на приобретение жилья.

В Варшаве продается 14 000 квартир в год, в Праге – 3500. Причем треть покупателей в чешской столице – россияне

Иная ситуация в Польше, причем не только в Варшаве, но и в других крупных городах. Это объясняется лучшим состоянием экономики и близостью к немецкому, самому «здоровому» рынку недвижимости в Европе. И второй фактор – уверенность инвесторов в блестящем будущем Варшавы в роли финансового центра Восточной Европы. Последнее обстоятельство активно способствует росту офисных площадей в польской столице.

В Варшаве продается более 14 000 квартир в год. В последние годы выросла конкуренция среди девелоперов благодаря завершению начатых до кризиса объектов. Предложение сегодня превышает спрос в полтора раза. Оживление рынка подстегивают и банки, которые с прошлого года снова стали активно кредитовать девелоперов. Условия ипотечных программ тоже лояльны. В Польше средневзвешенная ставка кредита на покупку недвижимости в злотых сейчас 8% годовых. На покупку квартиры в Варшаве банки выдают ипотеку под 6% в евро и 5% в долларах США.

В Чехии жилье продается только в Праге – порядка 3500 квартир в год. Причем треть из них покупают россияне. На рынке Чехии активно работает Volksbank, недавно приобретенный Сбербанком России. Банк выдает ипотеку под 3% годовых в кронах и под 6% в евро. Средняя стоимость метра в Праге – €1500 за 1 кв. м.

А, например, в Болгарии метр жилья стоит в два раза дешевле, при этом девелоперы умудряются продавать вместе с жилыми площадями  технические. То есть покупателю приходится платить за лифтовые шахты и лестничные клетки. Приморская курортная зона ошибочно считается привлекательной для инвесторов. Ввиду сезонности отдыха у моря клиенты предпочитают арендовать апартаменты.

Поиск уцененных активов

Немецкие и британские инвестиционные фонды сегодня активно ищут в Восточной Европе предложения о продаже объектов по заниженной стоимости (distressed sales). Их в основном интересуют работающие и приносящие доход активы – торговые, офисные центры, отели. Девелоперы же заинтересованы в приобретении уцененных земельных участков в хороших местах, незавершенных объектов. Продавцами такой недвижимости могут выступать банки, которые получают ее в собственность в качестве компенсации по просроченным кредитам.

Сегодня европейские девелоперы не берутся за проект с рентабельностью ниже 20-25%

Но загвоздка в том, что за такое имущество инвесторы готовы давать до 10% от его оценочной стоимости. А банки не спешат выставлять их на продажу на таких условиях, поскольку это приводит к резкому сокращению баланса. Поэтому пока факты distressed sales редки.

Некоторые банки идут по пути создания отдельных структур, на которые они передают такие активы, и эти структуры сами занимаются либо управлением готовыми объектами, либо же завершают их, по сути, выполняя функции девелопера, и ожидают лучших времен для реализации.

В Украине такой тенденции нет. Наоборот, банки пытаются избавиться от накопившегося у них имущества, но пока безуспешно. На саммите это подтвердили и представители иностранных инвестфондов, которые регулярно получают предложения от международных банков, работающих в Украине. Предложений о продаже много, есть целые портфолио, но ни одной сделки в этом году не состоялось. Кроме того, что интересных проектов практически не найти, страновый риск остается очень высоким. Отечественные банки готовы были бы продать и за 10%. Как пример можно вспомнить уход Commerzbank: тогда банк готов был выйти из проектов и за 10%, и даже за 5% оценочной стоимости.

Чудеса рентабельности

Традиционно принято считать, что доходность девелоперского бизнеса в Европе заметно ниже, чем в Украине, из-за меньших рисков. Однако саммит показал, что наши зарубежные коллеги отказываются работать с объектом, если рентабельность составляет менее 20-25%. Это высокий показатель даже по сравнению с Украиной, где сегодня девелопер готов работать и с более низкой рентабельностью, принимая на себя высокие риски.

Эта ситуация диаметрально отличается от докризисной, когда европейские девелоперы довольствовались 5%, а украинские – добивались 100% и выше.

Взгляд на Украину

Один из польских инвестиционных фондов, заинтересованный в покупке отечественного проекта, накануне саммита посетил Украину. Он был крайне изумлен и по возвращении сказал: «Первый раз вижу страну, в которой инфляция составляет 0%, а банки берут депозиты под 29% годовых», – и категорически отказался от покупки.

В целом уровень инвестиционной привлекательности Украины очень низкий. В этом смысле Украину можно сравнить с балканскими странами – инвесторы обходят этот регион стороной. Экономический рост и стабильность политической системы – вот что может сдвинуть Украину с мертвой точки. Также немаловажно – это защита прав инвесторов и права частной собственности, с соблюдением которых у нас проблемы. Пока ситуация не изменится – Украина будет оставаться в тени для иностранных инвесторов.

Участники саммита с интересом отнеслись к тому факту, что украинцы таки умудряются самостоятельно приобретать квартиры, не имея возможности получить ни ипотеку, ни долговременную рассрочку (только на период строительства). Их вывод таков: если банки начнут выдавать кредиты под невысокий процент (менее 10%), рынок недвижимости в Украине ожидает настоящий бум.

Артем Жебровский, управляющий партнер Global Estate 

Источник: Forbes.ua