ПІДТВЕРДЖУВАЛЬНЕ ПОВІДОМЛЕННЯ
Державне підприємство
«Український науково-дослідний і навчальний центр
проблем стандартизації, сертифікації та якості»
(ДП «УкрНДНЦ»)
Наказ від 27.02.2019 № 40
EN 15733:2009
Послуги агентів з нерухомості - Вимоги до надання послуг агентів з нерухомості
прийнято як національний стандарт
методом підтвердження за позначенням
ДСТУ EN 15733:2019
(EN 15733:2009, IDT)
Послуги агентів з нерухомості. Вимоги
до надання послуг агентів з нерухомості
Копію цього стандарту можна отримати
у Національному фонді нормативних документів
З наданням чинності від 2019-03-01
ЄВРОПЕЙСЬКИЙ СТАНДАРТ EN 15733
NORME EUROPÉENNE (Французька: ЄВРОПЕЙСЬКИЙ СТАНДАРТ)
EUROPÄISCHE NORM (Німецька: ЄВРОПЕЙСЬКИЙ СТАНДАРТ) Грудень 2009 року
Текст англійською мовою
Послуги агентів з нерухомості - Вимоги до надання послуг агентів з нерухомості
Services des agents immobiliers - Exigences relatives à la prestation de services des agents immobiliers (Французька: Послуги агентів з нерухомості - Вимоги до надання послуг агентів з нерухомості)
Dienstleistungen von Immobilienmaklern – Anforderungen an die Dienstleistungen von Immobilienmaklern (Німецька: Послуги агентів з нерухомості - Вимоги до надання послуг агентів з нерухомості)
Даний стандарт був затверджений Європейським комітетом по стандартизації (CEN), 20 травня 2009 року.
Члени CEN зобов'язані дотримуватись Внутрішніх правил CEN / CENELEC, які передбачають умови надання цьому Європейському стандарту статусу національного стандарту без будь-яких змін. Списки та бібліографічні посилання, актуальні на сьогоднішній день, щодо таких національних стандартів можна отримати за заявою до Центру управління CEN або до будь-якого члена CEN.
Даний європейський стандарт існує в трьох офіційних перекладах (англійською, французькою, німецькою). Варіант тексту будь-якою іншою мовою, зроблений шляхом перекладу під відповідальність члена CEN на свою мову та з повідомленням Центру управління CEN, має той самий статус, що й офіційні тексти.
Члени CEN є національними органами з стандартизації Австрії, Бельгії, Болгарії, Хорватії, Кіпру, Чехії, Данії, Естонії, Фінляндії, Франції, Німеччини, Греції, Угорщини, Ісландії, Ірландії, Італії, Латвії, Литви, Люксембургу, Мальти, Нідерландів, Норвегії, Польщі, Португалії, Румунії, Словаччини, Словенії, Іспанії, Швеції, Швейцарії та Великобританії.
ЄВРОПЕЙСЬКИЙ КОМІТЕТ ПО СТАНДАРТИЗАЦІЇ
COMITÉ EUROPÉEN DE NORMALISATION (Французька: ЄВРОПЕЙСЬКИЙ КОМІТЕТ ПО СТАНДАРТИЗАЦІЇ)
EUROPÄISCHES KOM ITEE FÜR NORMUNG (Німецька: ЄВРОПЕЙСЬКИЙ КОМІТЕТ ПО СТАНДАРТИЗАЦІЇ)
Центр управління: Авеню Марнікс 17, B-1000 Брюссель
© 2009 CEN Всі права на використання в будь-якій формі та в будь-який спосіб зберігаються по всьому світу для національних Членів CEN.
Вих. № EN 15733:2009: E
Зміст Сторінка
Передмова 5
1 Сфера дії 6
2 Терміни та визначення 6
3 Управління відносинами з клієнтами 7
4 Інформація, що надається покупцеві 10
5 Надання послуг 10
6 Кваліфікація та компетенція агентів з нерухомості 11
7 Страхування 15
8 Розгляд скарг 16
9 Етичні норми та правила 16
Додаток A (інформативний) Національне законодавство 18
Додаток B (інформативний) A-виключення - Швеція і Словенія 18
B.1 Загальні положення 19
B.2 A-виключення - Швеція 19
B.3 A-виключення - Словенія 22
Передмова
Даний документ (EN 15733:2009) був підготовлений Технічним комітетом CEN/TC 373 «Комітет по питанням проектів - послуги агентів з нерухомості», секретаріат якого перебуває в розпорядженні ASI.
Даний Європейський стандарт повинен мати статус національного стандарту шляхом публікації ідентичного тексту, або шляхом схвалення, не пізніше червня 2010 року, а національні стандарти, які суперечать даному стандарту, мають бути відмінені не пізніше червня 2010 року.
Даний документ являє собою перший Європейський консенсус у визначенні вимог до послуг агентів з нерухомості. Враховуючи кількість різних підходів, які в даний час приймаються на національному рівні до ступеня нагляду за наданням послуг у сфері нерухомості в Європі, цей документ спрямований лише на встановлення загальних вимог і тому повинен бути взятий за основу, за яким норми щодо вищезазначених професійних послуг та вимоги до професійної компетенції можуть бути визначені у сфері послуг з нерухомості.
Звертається увага на можливість того, що деякі елементи цього документа можуть бути предметом патентних прав. CEN [та / або CENELEC] не несе відповідальності за визначення будь-яких або всіх таких патентних прав.
Згідно з Внутрішніми нормами CEN / CENELEC, національні організації зі стандартизації наступних країн зобов'язані дотримуватись даного Європейського стандарту: Австрія, Бельгія, Болгарія, Кіпр, Чеська Республіка, Данія, Естонія, Фінляндія, Франція, Німеччина, Греція, Угорщина, Ісландія, Ірландія, Італія, Латвія, Литва, Люксембург, Мальта, Нідерланди, Норвегія, Польща, Португалія, Румунія, Словаччина, Словенія, Іспанія, Швеція, Швейцарія та Великобританія.
1 Сфера дії
Даний Європейський стандарт передбачає вимоги до послуг агентів з нерухомості.
Даний Європейський стандарт застосовується до послуг, які надаються підприємствами іншим підприємствам, а також споживачам.
Слід, однак, відзначити, що законодавчі положення щодо агентів з нерухомості існують у багатьох країнах, і вони мають бути враховані. Агенти з нерухомості повинні дотримуватися відповідного Європейського та національного законодавств. Європейське та національне законодавства мають вищу юридичну силу над даним Європейським стандартом у разі наявності колізійних вимог.
Вимоги Європейського стандарту застосовуються до надання всіх послуг, включаючи ті, що надаються з допомогою електронних засобів та Інтернету.
2 Терміни та визначення
Для цілей цього Європейського стандарту застосовуються наступні терміни та визначення.
2.1
Агент з нерухомості
юридична особа (фізична особа-підприємець, партнерство або компанія), яка діє як агент у операціях щодо нерухомості та нерухомого майна від імені клієнта або як посередник.
ПРИМІТКА. Це може включати наступні дії, до прикладу:
а) консультування (наприклад, інформація клієнтам про ринкову ціну на нерухомість),
б) маркетинг і реклама нерухомості,
в) послуги щодо купівлі-продажу,
г) послуги, що стосуються оренди, здачі в оренду,
д) набуття, придбання та реєстрація прав на нерухоме майно,
є) огляд житлових та інших типів будівель і земель,
ж) складання договорів,
з) організація перевірок і перегляду об'єктів нерухомості,
и) налагодження контактів та забезпечення можливості спілкування продавця і покупця.
2.2
Клієнт
сторона, яка уклала угоду з агентом з нерухомості з метою використання його послуг.
2.3
Продавець
сторона, яка пропонує продати або здати в оренду нерухомість
2.4
Покупець
сторона, яка прагне купити або орендувати нерухомість
3 Управління відносинами з клієнтами
3.1 Інформація, яку необхідно надати
3.1.1 Загальні положення
Інформація, надана агентом з нерухомості будь-якій стороні, визначеній пунктами 2.2, 2.3 і 2.4, в усній або письмовій формах, електронними засобами чи іншим способом, повинна бути представлена в чіткому та недвозначному формулюванні.
Якщо відповідної інформації про операції немає, агент з нерухомості повинен повідомити про цей факт.
Сторони повинні бути поінформовані про те, що вони мають право на доступ до своїх особистих даних, що перебувають у агента з нерухомості, і що вони можуть попросити, аби дана інформація була виправлена, якщо це є необхідним.
Агент з нерухомості має докладати всіх зусиль аби сторони були проінформовані про хід виконання угоди. Будь-які запити на інформацію мають розглядатися терміново.
3.1.2 Інформація для покупця як клієнта
Агент з нерухомості повинен роз’яснити покупцю його/її обов'язки та права як покупця, і повинен докласти зусиль для своєчасного надання покупцеві відповідної інформації, яка може вплинути на будь-яке рішення щодо угоди, наприклад:
а) поради щодо ринкових цін на певний тип шуканої нерухомості,
б) опис нерухомості (наприклад, тип нерухомості, оцінка, місцезнаходження та доступ),
в) подробиці щодо можливих витрат, таких як сама ціна, податки, збори,
г) відомості (наприклад, свідоцтво про реєстрацію права власності), що вказують на право власності або володіння продавця, включаючи будь-які сервітути та обтяження на майно та будь-які обмеження щодо його використання,
д) кадастр або сертифікований кадастровий план,
є) структурні характеристики та опис комунальних систем,
ж) документ, який вказує, що агент з нерухомості має право отримувати платежі за угодою від імені сторони, яка має на це право,
з) стан зони планування та району під будівництво,
и) дефекти, виявлені або відомі агенту з нерухомості
3.1.3 Інформація для продавця як клієнта
Агент з нерухомості повинен роз’яснити продавцю його/її обов'язки та права як продавця, і повинен докласти зусиль для своєчасного надання продавцю відповідної інформації, яка може вплинути на будь-яке рішення щодо угоди, наприклад:
а) поради щодо ринкових цін на нерухомість, яка має бути продана,
б) деталі ймовірних витрат, таких як маркетингові та пов'язані з ними витрати, податки, збори,
в) маркетингові стратегії,
г) можливості додаткового прибутку,
д) чинні місцеві правила,
є) будь-яку документацію, необхідну для здійснення операції.
3.2 Договір клієнт-агент
Агент з нерухомості та клієнт підписують письмову угоду щодо послуг, які надає агент з нерухомості. Угода повинна містити щонайменше наступну інформацію:
а) найменування та адреси сторін угоди,
б) реєстраційний номер агента з нерухомості,
в) характер роботи, яка має бути виконана,
г) збори та витрати, що сплачуються,
д) комерційні умови, включаючи умови оплати,
є) чи є угода виключною, а також положення та умови такої виключної угоди,
ж) чи є дозволеним субпідряд,
з) дата підписання договору, термін його дії, строки та умови припинення,
и) опис майна,
і) обмеження щодо надання послуг,
ї) вказівка на те, чи працює агент з нерухомості виключно на клієнта або як посередник,
й) посилання на чинне законодавство,
к) заяву про обрання компетентних судових органів,
л) інформацію про страхування, що вимагається даним стандартом,
м) будь-яке відхилення від даного Європейського стандарту.
ПРИМІТКА. Для зменшення кількості спорів, агентам з нерухомості рекомендується укладати виключні агентські угоди.
Агент з нерухомості не повинен розміщувати на ринку будь-яку нерухомість потенційних клієнтів до підписання договору клієнт-агент.
Агент з нерухомості обов’язково має повідомити клієнта про те, що він може бути зобов'язаний сплатити подвійний збір, якщо клієнт доручив іншому агенту з нерухомості продати таку ж нерухомість.
3.3 Інформація щодо операцій
Агент з нерухомості зобов'язаний повідомити свого клієнта про обов'язки сторін угоди.
Агент з нерухомості повинен гарантувати, що інформація про клієнта не буде розголошена, за виключенням випадків, якщо це є необхідним з юридичної точки зору, або її розголошення є необхідним для здійснення операції.
Агент з нерухомості письмово повідомляє продавця та покупця у випадку, якщо він має угоду «клієнт-агент» з обома сторонами, і стало відомим, що обидві сторони будуть учасниками однієї і тієї ж операції.
Агент з нерухомості, який виступає в якості агента покупця, повинен повідомити продавця або агента продавця про цей факт при їх першому контакті.
Агент з нерухомості, який виступає в якості агента продавця, повинен без зайвих затримок повідомити продавця про всі пропозиції, отримані щодо нерухомості. Сторона, яка надає пропозицію, повинна бути поінформована про прийняття або відхилення пропозиції без зайвої затримки. Агенти з нерухомості повинні вести належний облік всіх отриманих пропозицій щодо нерухомості та відповідей на них.
Агент з нерухомості зобов'язаний повідомити договірних сторін, що їх особистість буде завірена.
3.4 Конфлікт інтересів
Агент з нерухомості повинен уникати конфліктів інтересів і розкривати в письмовій формі без зайвої затримки будь-який особистий інтерес.
Зокрема, агент з нерухомості повинен повідомити, коли пропонований покупець/продавець є або самим агентом, або особою, чи юридичною особою, з якою він має економічні інтереси або особисті відносини.
4 Інформація, що надається покупцеві
У випадку, якщо єдиним клієнтом агента є продавець, агент з нерухомості повинен докласти зусиль для забезпечення того, щоб покупцеві була надана відповідна інформація щодо угоди, наприклад:
а) опис нерухомості (наприклад, тип нерухомості, оцінка, місцезнаходження та доступ, екологічні та медичні аспекти, відомі агенту),
б) запитувана ціна на нерухомість, та пов'язані з нею витрати на податки та купівлю,
в) відомості (наприклад, свідоцтво про реєстрацію права власності), що вказують на право власності або володіння продавця, включаючи будь-які сервітути та обтяження на майно та будь-які обмеження щодо його використання,
г) кадастрові або сертифіковані плани, планування будівлі та/або документ щодо поділу нерухомості, достатні для визначення нерухомості, що продається,
д) опис комунальних систем і наведення структурних характеристик,
є) документ, який вказує, що агент з нерухомості має право отримувати платежі за угодою від імені сторони, яка має на це право,
ж) стан зони планування та району під будівництво,
з) рік будівництва, якщо він відомий.
5 Надання послуг
5.1 Операції
Агент з нерухомості має вимагати від продавця надати докази законності права власності та/або план зонування та кадастровий план, а також будь-які обмеження або реєстрації обтяжень.
За винятком нових об'єктів нерухомості, що продаються до початку будівництва, всі об'єкти, які пропонуються на ринку, повинні бути оглянуті на сайті самим агентом з нерухомості, або особою від його імені.
Агент з нерухомості повинен сприяти і забезпечувати огляд нерухомості покупцем до здійснення операції.
Агент з нерухомості повинен надіслати продавцю відповідну інформацію фінансової спроможності покупця завершити операцію.
Агент з нерухомості повинен докладати зусиль, щоб покупець та продавець домовились щодо питань, які повинні бути вирішені під час операції. Агент з нерухомості допомагає у підготовці документів, необхідних для здійснення угоди.
5.2 Обов'язки, як особи, яка має право володіти ключами від нерухомості
Що стосується їх ролі як осіб, які мають право володіти ключами від нерухомості, то агент з нерухомості дотримується належної обережності щодо безпеки довіреної йому нерухомості для продажу або оренди.
Домовленості щодо оглядин нерухомості (наприклад, як і коли можуть відбуватися оглядини) узгоджуються між агентом з нерухомості та клієнтом.
5.3 Кошти, що утримуються агентом з нерухомості стосовно операції
Кошти, які агент з нерухомості утримує від імені клієнтів, зберігаються окремо від власних активів агентів. Агент з нерухомості повинен мати можливість у будь-який час подати звітність про всі кошти, які агент з нерухомості утримує від імені клієнта.
Агент з нерухомості не має утримувати кошти, що належать клієнту, якщо вони не покриваються фінансовою гарантією або відповідним страхуванням.
Агент з нерухомості повинен гарантувати, що отримані ним депозитні кошти та відсотки за ними застосовуються в суворій відповідності з угодою про здійснення операції.
Якщо депозит передається агенту з нерухомості, має надаватися письмова квитанція.
5.4 Використання дощечок «для продажу»
Агент з нерухомості може встановити знак, чи дощечку «Для продажу / Оренди» лише за попередньою згодою клієнта.
6 Кваліфікація та компетенція агентів з нерухомості
6.1 Загальні положення
Особи, які беруть на себе обов'язки, зазначені в цьому стандарті, мають професійну компетенцію, зазначену в пункті 6.2.
Компетенція найкраще оцінюється за освітніми досягненнями і, в місцях, де оцінюється дане, стандартом має бути складання іспитів з предметів, пов'язаних з нерухомістю (відповідно до пункту 6.2), які еквівалентні щонайменше 120 ECTS (*Європейська система трансферу та накопичення кредитів).
Період відповідного професійного досвіду, принаймні 12 місяців (тобто, повна зайнятість), в межах або після вищезгаданої освіти, є рекомендованим перед тим, як агент з нерухомості самостійно бере на себе відповідальність, визначену цим стандартом.
Вважається, що можуть застосовуватися інші методи оцінки компетентності.
Також визнається, що для певних областей професійної практики може знадобитися більш високий рівень відповідної освіти.
Агент з нерухомості повинен мати процедуру вибору та управління людьми з необхідними навичками та кваліфікацією, які відповідають всім послугам, що надаються в рамках діяльності агентів з нерухомості.
6.2 Професійна компетенція агентів з нерухомості
6.2.1 Основна професійна компетенція
Агент з нерухомості повинен мати істотні знання з питань, перелічених нижче.
6.2.1.1 Ринок нерухомості, в якому він/вона працює (включаючи транскордонні операції). Дане включає щонайменше наступне:
а) найважливіші фінансові економічні терміни та визначення, пов'язані з операціями з нерухомістю,
б) грошові, кредитні та банківські системи, пов'язані з сектором нерухомості,
в) економічна та політична ситуація, пов'язана з сектором нерухомості,
г) попит та пропозиція в секторі,
д) здійснення інвестицій в нерухомість.
6.2.1.2 Маркетинг нерухомості. Дане включає в себе, принаймні, маркетингові методи і прийоми для різних видів нерухомості.
6.2.1.3 Витрати на використання нерухомості. Дане включає щонайменше наступне:
а) експлуатаційні витрати (наприклад, енергія, щорічні податки, річні витрати на технічне обслуговування),
б) різні види страхування, пов'язані з нерухомістю (наприклад, відновлення страхування, погашення іпотечного боргу, страхування домашнього майна).
6.2.1.4 Принципи та процес фінансового покриття операції щодо нерухомості. Дане включає щонайменше наступне:
а) законодавство, що стосується іпотеки, позик та інших фінансових інструментів,
б) різні види іпотеки, позики та інших фінансових інструментів,
в) адміністративний процес взяття іпотеки і припинення іпотеки.
6.2.1.5 Оцінка ринкової вартості нерухомості. Дане включає щонайменше наступне:
а) умови оцінки та основи методів оцінки,
б) різні цілі оцінки,
в) здатність визначати, яка інформація та методи застосовні в межах ринкових обставин для здійснення оцінки.
6.2.1.6 Перевірка та вимірювання площ. Дане включає щонайменше принципи та термінологію вимірювання площ різних типів нерухомості з урахуванням мети вимірювання.
6.2.1.7 Національне та Європейське право, законодавство, нормативні документи та стандарти, що стосуються галузі, в якій діє агент.
Дане включає щонайменше наступні теми:
а) агентство нерухомості,
б) охорона праці, екологічні проблеми, боротьба з відмиванням грошей,
в) субсидії, гранти та податкові пільги на нерухомість,
г) містобудування та розвиток власності,
д) податкові принципи, що стосуються нерухомості,
є) захист споживачів,
ж) принципи будівельних норм і будівельних кодексів,
з) орендодавець і орендар,
и) нерухомість,
і) договір.
6.2.1.8 Операції щодо нерухомості. Дане включає щонайменше наступне:
а) здатність складати договори, пов'язані з нерухомістю, або сприяти складанню договорів,
б) оцінка договорів, пов'язаних з нерухомістю, та оцінка наслідків договору для клієнта,
в) різні способи продажу/здавання в оренду та роль агента з нерухомості.
6.2.2 Інша компетенція.
Агент з нерухомості повинен розуміти перелічені нижче тематики.
6.2.2.1 Будівництво та обслуговування, пов'язані з сектором, в якому працює агент. Дане включає щонайменше наступне:
а) типи та основні терміни конструкцій,
б) конструктивні елементи будівель,
в) принципи будівництва, реконструкції, ремонту, переобладнання та необхідних дозволів,
г) основні принципи організації будівельного процесу, роль і склад задіяної професійної команди,
д) будівельні правила, пов'язані з професією агента з нерухомості та пов’язані з споживачами.
6.2.2.2 Екологічні та енергетичні аспекти нерухомості. Дане включає щонайменше наступне:
а) елементарні знання щодо строків придатності матеріалів і конструкцій,
б) принципи, що стосуються споруд енергозбереження, звукоізоляції, вологості, доступу світла,
в) принципи, що стосуються ризику забруднення та дезактивації,
г) природні ризики, пов'язані з майном (наприклад, ерозія ґрунту, землетруси, лавини, повені).
6.2.2.3 Інтерпретація (архітектурних) креслень та розуміння будівельної специфікації.
6.2.2.4 Кадастрові карти і карти Картографічного управління (у відповідних випадках), включаючи топографічну інформацію. Дане включає щонайменше наступне:
а) реєстрація інформації про нерухомість у державних реєстрах,
б) терміни та визначення які використовуються зазвичай,
в) правове і практичне значення кадастрової інформації.
6.2.2.5 Кодекси містобудування та планування сільської місцевості. Дане включає щонайменше наступне:
а) терміни та визначення, що використовуються в кодексах містобудування та планування сільської місцевості,
б) правове та практичне значення кодексів містобудування та планування сільської місцевості,
в) оцінка змісту кодексів.
6.2.2.6 Бізнес-адміністрування. Дане включає в себе знання та застосування щонайменше наступного:
а) використання інформаційних технологій,
б) управління документацією та електронними даними,
в) управління якістю,
г) управління конфліктними ситуаціями.
6.2.3 Навички комунікації та продажу
Дане включає щонайменше наступне:
а) методи усного та письмового викладу інформації,
б) здатність визначати потреби клієнта,
c) спроможність застосовувати методи ведення переговорів.
6.3 Продовження професійного розвитку
Агент з нерухомості повинен гарантувати, що професійна компетенція, яка вимагається пунктом 6.2, постійно підтримується та покращується.
Дане включає щонайменше наступне:
a) регулярно стежити за необхідним законодавством, інформацією та подіями, які можуть вплинути на довірені йому інтереси,
б) брати участь та спонукати брати участь своїх співробітників в спеціальних навчальних курсах, які дозволяють їм адаптуватися до змін відповідного законодавства та професійної практики.
7 Страхування
Агенти з нерухомості повинні забезпечити, аби їх діяльність покривалася страхуванням професійної відповідальності, виходячи з виду та вартості операцій агента.
8 Розгляд скарг
Агенти з нерухомості повинні мати письмову процедуру розгляду скарг, яка гарантує, що всі скарги будуть розглядатися без зайвої затримки. Така процедура повинна посилатися на будь-які незалежні процедури оскарження, доступні сторонам, а також будь-які альтернативні механізми вирішення спорів, які існують.
ПРИМІТКА. Що стосується механізмів розгляду скарг, то агент з нерухомості може бути проінформований за допомогою посилань на наступні міжнародні стандарти: ISO 10002:2004, Задоволеність клієнтів - Керівні принципи для розгляду скарг в організаціях, та ISO 10003:2007, Задоволеність клієнтів - Рекомендації щодо позаштатного вирішення спорів для організацій.
9 Етичні норми та правила
Агенти з нерухомості повинні забезпечити, аби вони та всі члени їхнього персоналу були поінформовані та підписалися під наступними етичними нормами та правилам, а також дотримувалися відповідних правил та стандартів професійної практики.
9.1 Агент з нерухомості не повинен відмовляти будь-яким особам в праві на рівне професійне обслуговування з мотивів дискримінації.
9.2 Агент з нерухомості зобов'язаний захищати і сприяти законним інтересам своїх клієнтів.
9.3 Агент з нерухомості не повинен чинити невиправданий тиск для отримання інформації або завершення операцій.
9.4 Агент з нерухомості повинен гарантувати, що інформація про клієнта не буде розголошена, за виключенням випадків, якщо це є необхідним з юридичної точки зору, або її розголошення є необхідним для здійснення операції.
9.5 Агент з нерухомості повинен ставитись з рівністю до усіх залучених сторін, а також, з повагою до їх прав.
9.6 У разі необхідності агент з нерухомості повинен рекомендувати стороні, яку не представляє агент з нерухомості, звернутися за незалежною консультацією, якщо це необхідно.
9.7 Агент з нерухомості повинен дотримуватись стандарту з чесністю у всіх своїх операціях та в спілкуванні. Він/вона не приймає жодних розпоряджень, що перевищують його знання, навички та досвід, і він повинен приділяти ретельну увагу деталям у отриманні необхідної інформації та підготовці інформації про нерухомість. Він/вона не повинен пред'являти будь-яких помилкових, оманливих або перебільшених претензій.
9.8 Агент з нерухомості зобов'язаний забезпечити повну незалежність в здійсненні операцій та в спілкуванні. Агент з нерухомості повинен чітко представляти ділові відносини між ним та іншими зацікавленими сторонами та уникати конфліктів інтересів.
9.9 Агент з нерухомості повинен сприяти справедливій конкуренції.
9.10 Агент з нерухомості повинен гарантувати, що відносини з колегами завжди відбуваються на засадах ввічливості та поваги.
9.11 Агент з нерухомості повинен уникати будь-яких конфліктів з колегами, що може зашкодити інтересам клієнтів.
Додаток A
(інформативний)
Національне законодавство
Наступні країни чітко вказали секретаріату CEN/PC 373, що законодавство, яке регулює професію агентів з нерухомості є чинним.
a) CY (Кіпр)
б) DK (Данія)
c) FI (Фінляндія)
d) NO (Норвегія)
e) SE (Швеція)
f) SI (Словенія)
g) UK (Великобританія)
ПРИМІТКА. Цей список не обов'язково є завершеним.
Додаток B
(інформативний)
A-виключення - Швеція і Словенія
В.1 Загальні положення
A-виключення: Національне виключення внаслідок регулювання, зміна якого на даний момент не належить до компетенції члена CEN/CENELEC.
B.2 A-виключення – Швеція
У відповідних країнах CEN / CENELEC, ці A-виключення діють замість положень цього Європейського стандарту, доки вони не будуть виключені.
|
Пункт
|
Виключення
|
|
2.1. «Агент з нерухомості»
|
Колізія стандартних положень
юридична особа (фізична особа-підприємець, партнерство або компанія), яка діє як агент у операціях з нерухомістю та нерухомою власністю від імені клієнта або як посередник.
Шведське виключення
Кожен агент з нерухомості має бути зареєстрований в Раді агентів з нерухомості.
Лише фізичні особи-підприємці (фізичні особи) можуть бути зареєстровані як агенти з нерухомості. Агент з нерухомості не може діяти від імені клієнта, тільки як посередник
Застосовується право Швеції
Закон про нерухомість (SFS 1995: 400) Розділ 1. ...
Розділ 5 Розділ 15
|
|
3.2. Угода агент-клієнт
|
Колізія стандартних положень
- чи є угода виключною угодою чи ні, а також положення і умови такої виключної угоди,
Шведське виключення
Якщо контракт надає виключне право агенту з нерухомості на надання цих послуг, а клієнт є споживачем, таке виключне право може бути надано лише на три місяці за один раз. Договір про продовження тримісячного періоду може бути укладений не раніше ніж за один місяць до закінчення терміну дії контракту про надання послуг.
Застосовується право Швеції
Закон про нерухомість (SFS 1995: 400)
Розділ 11
|
|
3.2. Угода агент-клієнт
|
Колізія стандартних положень
- визначити, чи працює агент з нерухомості виключно на клієнта або як посередник,
Шведське виключення
Агент з нерухомості не може діяти від імені клієнта, тільки як посередник
Застосовується право Швеції
Закон про нерухомість (SFS 1995: 400)
Розділ 15
|
|
3.4. Конфлікт інтересів
|
Колізія стандартних положень
Агент з нерухомості повинен уникати конфліктів інтересів і розкривати в письмовій формі будь-які особисті інтереси.
Шведське виключення
Агент з нерухомості зобов'язаний виконувати послугу, яку він надає, з належною ретельністю та відповідно до розумної практики агентства нерухомості. З цією метою агент з нерухомості повинен захищати інтереси як продавця, так і покупця. Агент з нерухомості не може придбати майно, продажем якого він займається. Агенту також забороняється продавати майно або займатися продажем майна, що належить будь-якій особі, тісно пов'язаній з ним, як це визначено у Розділі 4 розділу 3 Закону про банкрутство. (SFS 1987: 672)
Агент з нерухомості не може торгувати нерухомістю.
Застосовується право Швеції
Закон про нерухомість (SFS 1995: 400)
Розділ 12 Розділ 13 Розділ 14
Закон про банкрутство. (SFS 1987: 672)
Розділ 3
|
|
3.1.2 Інформація для покупця як клієнта
4. Інформація, що надається покупцю
|
Швеція
Колізія стандартних положень
3.1.2: Агент з нерухомості має докласти зусиль для забезпечення того, щоб клієнту своєчасно було надано відповідну інформацію, яка може вплинути на будь-яке рішення, що стосується угоди, наприклад:
4: У випадку, якщо покупець є споживачем і він / вона не є клієнтом агента з нерухомості, агент з нерухомості має докласти зусиль, щоб надати покупцеві відповідну інформацію, яка може вплинути на будь-яке рішення щодо угоди, наприклад:
Шведське виключення
Агент з нерухомості зобов'язаний надати покупцеві письмову інформацію щодо:
а. які особи уповноважені розпоряджатися нерухомістю,
б. в якому обсязі нерухомість обтяжується іпотеками, сервітутами та іншими правами,
в. найменування нерухомості,
г. оподатковувана вартість майна,
д. площа майна,
є. вік будівлі, її розміри і технологія будівництва.
Агент з нерухомості має перед передачею нерухомості надати покупцеві письмовий розрахунок вартості житла для покупця.
Застосовується право Швеції
Закон про нерухомість (SFS 1995: 400)
Розділ 17 Розділ 18
|
|
5.1. Операції
|
Колізія стандартних положень
Агент з нерухомості має вимагати від продавця надати докази законності права власності та / або зонування і кадастрової ситуації, а також будь-яких негативних обмежень або реєстрацій.
Шведське виключення
Агент з нерухомості зобов'язаний перевірити, які особи уповноважені розпоряджатися нерухомістю і в якому обсязі нерухомість обтяжується іпотеками, сервітутами та іншими правами.
Застосовується право Швеції
Закон про нерухомість (SFS 1995: 400)
Розділ 17
|
|
6. Кваліфікації і компетенції агентів з нерухомості
|
Швеція
Колізія стандартних положень
Підрозділи пункту 6 дають лише приблизні показники рівня
необхідних навичок, тоді як Швеція регулює конкретний обсяг необхідної освіти.
Шведське виключення
Агент з нерухомості, що працює на регулярній основі в Швеції, повинен мати офіційну університетську освіту протягом двох років (120 ECTS). Необхідний навчальний план включає брокерські послуги по операціям з нерухомістю, приватне право, право власності, податкове право, економіка підприємства, технології будівництва та оцінка майна.
Застосовуються такі мінімальні вимоги:
a. 30 ECTS з брокерських послуг по операціям з нерухомістю,
b. 15 ECTS з цивільного права,
c. 15 ECTS з права власності,
d. 7,5 ECTS з податкового права,
e. 15 ECTS з економіки бізнесу,
f. 7,5 ECTS з технологій будівництва, і
g. 7,5 ECTS з оцінки майна.
Решта 22,5 ECTS повинна складатися з доповнення або продовження курсів
в межах однієї або декількох областей знань: брокерські послуги по операціям з нерухомістю, приватне право, право власності, податкове право, економіка підприємства, технології будівництва та оцінка майна або макроекономіка.
Застосовується право Швеції
KAMFS 2008: 8
7 §
|
|
6. Кваліфікації і компетенції агентів з нерухомості
|
Колізія стандартних положень
Підрозділи пункту 6 дають лише рекомендації обсягу
необхідної практичної підготовки, тоді як Швеція регулює конкретний обсяг.
Шведське виключення
Агент з нерухомості, який працює на регулярній основі в Швеції, повинен відпрацювати щонайменше 10 тижнів практичного навчання під керівництвом перед початком.
Застосовується право Швеції
KAMFS 2008: 8
8 §
|
