АСОЦІАЦІЯ ФАХІВЦІВ З НЕРУХОМОСТІ (РІЄЛТОРІВ) УКРАЇНИ

(АФНУ)

щодо законодавчого регулювання діяльності

фахівців з нерухомості в Україні

Комплексний аналіз, оцінка ризиків,

модель регулювання та проєкт нормативних положень

До Робочої групи Комітету Верховної Ради України

з питань організації державної влади, місцевого самоврядування,

регіонального розвитку та містобудування

Київ, квітень 2026

 

ЗМІСТ

 

 

I. Вступ

II. Стан ринку та проблематика

III. Хронологія спроб законодавчого регулювання

IV. Аналіз законопроєкту №3618

V. Аналіз проєкту ФДМУ

VI. Робоча група Комітету ВРУ: оцінка процесу та результатів

VII. Детальний аналіз драфтів робочої групи

VIII. Міжнародний досвід

IX. Ризик неефективності: чому жорстке регулювання не спрацює

X. Фінансовий моніторинг: позиція проти дублювання

XI. Ескроу-послуги як стимул легалізації

XII. Модель регулювання АФНУ: Національне агентство кваліфікацій (НАК) + СРО + державний орган (можливо Мінюст який має найбільший досвід)

XIII. Проєкт нормативних положень

XIV. Оцінка регуляторного впливу та вплив на бюджет

XV. Порівняльна таблиця моделей

XVI. Пропозиції щодо організації подальшої роботи

XVII. Висновки та рекомендації

 

I. Вступ

Асоціація фахівців з нерухомості (рієлторів) України (АФНУ) — найбільша професійна громадська організація рієлторів України, заснована у 1995 році. Об’єднує понад 2000 сертифікованих фахівців у 32 містах 25 регіонів. АФНУ є ініціатором прийняття ДСТУ EN 15733:2019 «Послуги агентів з нерухомості. Вимоги» — ідентичного європейського стандарту.

Цей документ підготовлено з метою:

•       Систематизації та порівняльного аналізу всіх наявних законодавчих ініціатив щодо регулювання рієлторської діяльності в Україні;

•       Виявлення ризиків та недоліків запропонованих моделей регулювання;

•       Представлення позиції АФНУ, заснованої на моделі саморегулювання;

•       Пропозиції до спільної роботи над законопроєктом, який відповідатиме інтересам суспільства, фахівців та держави.

Документ базується на аналізі відкритих джерел, матеріалів робочої групи Комітету Верховної Ради України з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, а також Концепції законодавчого регулювання рієлторської діяльності, затвердженої Радою АФНУ (Протокол №6/2021 від 10 вересня 2021 р.).

 

II. Стан ринку та проблематика

Посередницька діяльність у сфері нерухомості в Україні існує з початку 1990-х років і за понад 30 років сформувала розвинений, хоча й законодавчо нерегульований, ринок. За різними оцінками, близько 80% операцій з нерухомістю здійснюються із залученням посередників, а загальна кількість осіб, що надають такі послуги, становить від 30 до 40 тисяч.

Поточний стан характеризується наступними проблемами:

•       Відсутність законодавчого визначення статусу фахівця з нерухомості — терміни «рієлтор», «брокер», «агент» існують лише в побутовому вжитку та документах громадських організацій (терміни згадуються в Класифікаторі професій, проте не мають чіткого визначення).

•       Неможливість ідентифікації кваліфікованого фахівця споживачем — будь-хто може називати себе рієлтором.

•       Тінізація значної частини ринку — відсутність реєстру, розрахунки готівкою, відсутність у багатьох працюючих на ринку правового статусу.

•       Випадки шахрайства та низької якості послуг.

•       Суперечливістю вимог фінансового моніторингу - хоча посередники з нерухомості формально є суб’єктами первинного фінансового моніторингу (пп. «є» п.7 ч.1 ст. 6 Закону про запобігання відмиванню доходів) - це дублювання функцій інших органів (банків, нотаріусів).

Водночас слід зазначити, що проблеми тінізації та шахрайства є загальними для багатьох сфер підприємницької діяльності і вирішуються через вдосконалення адміністрування податків та ефективності правоохоронних органів. Скарги на рієлторів до Держпродспоживслужби та спори «клієнт–рієлтор» майже відсутні в судовій практиці, що свідчить про відсутність масового суспільного запиту на жорстке регулювання. Значна частина ринку вже саморегулюється через професійні організації (АФНУ, СФНУ та інші), які здійснюють добровільну сертифікацію, навчання, дотримання етичних кодексів та стандартів практики.

 

III. Хронологія спроб законодавчого регулювання

Рік	Документ	Результат
1999	Указ Президента «Про рієлторську діяльність»	Не вступив у дію через відхилення законопроєкту
1999	Законопроєкт №4130	Відхилений
2007	Законопроєкт №3499 «Про рієлторську діяльність»	Відхилений
2013	Проєкт Мінекономрозвитку	Не подано до Ради
2018	Проєкт ФДМУ «Про брокерську діяльність у сфері нерухомості»	В процесі узгодження
202309.06.2020	Законопроєкт №3618 «Про рієлтерську діяльність в Україні»	Включений до порядку денного постановою 4775-IX від 10.02.2026, критикується
13.01.2026	Закон №12377 «Про основні засади житлової політики» — прикінцеві положення	Ухвалений. Доручення Комітету підготувати пропозиції щодо рієлторів
Лютий 2026	Робоча група Комітету ВРУ (О. Шуляк)	Працює. 5 кластерів, ~100 учасників

 

Закономірність: жодна з попередніх ініціатив не була реалізована, оскільки всі вони зустрічали опір професійної спільноти, громадських організацій та експертів, через ризики монополізації, корупційні чинники та надмірного регулювання та ігнорування позицій учасників ринку.

 

IV. Аналіз законопроєкту №3618

Основні положення

• Обов’язкове посередництво рієлторів при всіх операціях з нерухомістю (крім дарування/спадкування);
• Створення Національної федерації фахівців (НФФР) — єдиної централізованої організації з ознаками монопольного статусу;
• Обов’язкова сертифікація через НФФР та фактична прив’язка доступу до професії до членства в ній;
• Інформаційний паспорт об’єкта як істотна умова договору;
• Надання рієлторам доступу до державних реєстрів;
• Закріплення пріоритету спеціального «рієлтерського» регулювання над іншими актами.

Критичні ризики

1. Монополізація ринку

Нотаріальна палата України у своїх зауваженнях вказувала, що запропонована модель фактично позбавляє власника можливості самостійно реалізовувати право розпорядження нерухомістю без залучення посередника.

Додатково, у публічному просторі (зокрема через електронні петиції) піднімалося питання потенційної неконституційності таких обмежень у контексті:

• свободи підприємницької діяльності;
• права власності;
• права на працю.

2. Негативний висновок Комітету ВРУ з питань антикорупційної політики

За результатами розгляду законопроєкту №3618 профільний антикорупційний комітет Верховної Ради висловлював застереження щодо наявності корупціогенних факторів, зокрема:

• створення єдиного центру допуску до професії без належних конкурентних механізмів;
• концентрація повноважень у НФФР, що відкриває можливості для:
  • зловживань при сертифікації;
  • вибіркового допуску до ринку;
  • встановлення неформальних платежів;
• відсутність ефективних механізмів державного та суспільного контролю за діяльністю такої організації;
• ризик формування квазірегулятора з приватними інтересами, який здійснює публічно значущі функції.

Суть зауважень: модель створює закритий ринок із адміністративним контролем доступу, що є типовим джерелом корупційних практик.

3. Негативна оцінка Інституту законодавчих ідей (ІЗІ)
Експертні аналітичні оцінки ІЗІ також мали критичний характер і зосереджувалися на таких аспектах:

• законопроєкт не відповідає принципам вільного ринку та конкуренції;
• запропонована модель є прикладом регуляторного захоплення (regulatory capture);
• створення єдиної організації з обов’язковим членством фактично:
  • ліквідовує альтернативні професійні об’єднання;
  • порушує принцип свободи об’єднань;
• відсутня належна економічна та регуляторна оцінка впливу (RIA);
• закладено механізми, які можуть призвести до:
  • підвищення вартості послуг;
  • витіснення дрібних гравців;
  • тінізації частини ринку.

Загальний висновок експертного середовища: законопроєкт має системні концептуальні вади, а не окремі технічні недоліки.

4. Недостовірність обґрунтування та загрози для земельної реформи

Нотаріальна палата України спростовувала ключові аргументи авторів, зокрема щодо нібито 90% участі рієлторів у ринку угод, що використовується як підстава для масштабного регулювання.

Оскільки земельні ділянки є об’єктами нерухомості, дія законопроєкту автоматично поширюється на:

• ринок землі;
• аграрний сектор;
• операції з корпоративними правами, пов’язаними із землею.

Це створює ризик:

• додаткового регуляторного навантаження;
• ускладнення обігу земель;
• непрямого впливу на інвестиційний клімат.

6. Системні правові ризики

• обмеження права власності (ст. 41 Конституції України);
• втручання у свободу договору;
• порушення принципу пропорційності державного втручання;
• створення привілейованого суб’єкта (НФФР) з ознаками делегованої монополії.

Оцінка АФНУ

Законопроєкт №3618 є концептуально неприйнятним у будь-якій редакції, його ключова проблема — не окремі норми, а сама модель:

• створення монопольного контролера ринку;
• примусове посередництво;
• адміністративний контроль доступу до професії.

 

V. Аналіз проєкту ФДМУ

Фонд державного майна України у співпраці з громадськими організаціями (ФІАБСІ-Україна, АФНУ, СФНУ, ПАРСА) та органами державної влади (Мінекономіки, Держфінмоніторинг, АМКУ) також розробив законопроєкт.

Позитивні відмінності від №3618:

•       Посередництво — добровільне, а не обов’язкове;

•       Розмежування державного та громадського регулювання;

•       ФДМУ — регулятор, що видає свідоцтво на право зайняття брокерською діяльністю;

•       Державний реєстр брокерів з нерухомості та суб’єктів брокерської діяльності;

•       Підтримка рівня кваліфікації як обов’язкова умова.

Недолік: ФДМУ закріплюється як державний регулятор, що видає свідоцтва та веде реєстр. Це створює залежність професії від державного органу, ризик фіскалізації та заробітку через обов’язкові платежі. ФДМУ має профіль управління держмайном, а не регулювання професійних послуг.

Оцінка з позиції АФНУ

Проєкт ФДМУ є більш збалансованим порівняно з №3618, однак має суттєвий недолік: закріплення ФДМУ як єдиного державного регулятора створює залежність професійної спільноти від державного органу. Це суперечить принципу саморегулювання, який АФНУ вважає оптимальним для України з огляду на європейський досвід. Крім того, модель з ФДМУ може стати інструментом фіскального тиску та заробітку на обов’язкових платежах.

 

VI. Робоча група Комітету ВРУ: оцінка процесу та результатів

6.1. Контекст та структура

Робочу групу створено у лютому 2026 року на базі Комітету ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування. Підставою стали прикінцеві положення ухваленого законопроєкту №12377 «Про основні засади житлової політики», який є частиною зобов’язань України перед ЄС в межах програми Ukraine Facility.

Парламентська робоча група функціонує з 13 січня 2026 року та залучає близько 100 учасників, включаючи представників АФНУ.

Кластер	Тематика	Ризики / Зауваження АФНУ
1	Глосарій; визначення фахівців з нерухомості; посередницькі послуги; обов’язковість залучення; вимоги до договору	Ключовий кластер. Ризик запровадження обов’язкового посередництва замість добровільного
2	Отримання професії; доступ на ринок (акредитація); контроль якості послуг	Ризик створення єдиного контролера доступу до професії, залежного від держави
3	Інституціональне регулювання; роль держави; роль громадськості; досвід інших професій	Ризик обрання моделі державного регулювання замість саморегулювання
4	Первинний фінансовий моніторинг (ПФМ); взаємодія суб’єктів ПФМ; контроль сплати податків	Ці функції вже частково виконуються нотаріусами та банками. Дублювання — зайве навантаження
5	Відповідальність (адміністративна, кримінальна, дисциплінарна) за порушення законодавства	Без чіткого визначення суб’єктів і порядку доступу до професії неможливо встановити відповідальність

 

6.2. Позитивні аспекти

На початку процесу залучені фахові спільноти;

Зафіксовано принцип добровільності послуг;

Згадано «орган професійного самоврядування»;

Надано можливість подати пропозиції у форматі порівняльних таблиць.

6.3. Системні проблеми

Непрозорість подальшого процесу. Після збору пропозицій робоча група фактично закривається. Відсутній механізм того, як подані пропозиції будуть враховані у фінальному тексті. Існує ризик, що «залучення громадськості» залишиться формальністю.

Невизначеність інституціональної моделі. Ключове питання — хто буде регулятором — залишається відкритим. КАК (Кваліфікаційно-акредитаційна комісія) — «чорна скринька»: склад, підпорядкованість, порядок формування не визначені.

Ігнорування ключових пропозицій АФНУ. Системна пропозиція АФНУ щодо професійних саморегулівних організацій (ПСО) як основи допуску не відображена в базовому тексті драфтів.

Однобічний підбір міжнародного досвіду. Акцент на моделях жорсткого регулювання (ліцензування), ігнорування того, що половина країн ЄС покладається на саморегулювання без кваліфікаційних вимог.

 

VII. Детальний аналіз драфтів робочої групи

7.1. Кластер 1: базові поняття

Драфт визначає: агент з нерухомості (найманий працівник); фахівець з нерухомого майна (основний суб’єкт); суб’єкт господарювання (ФОП або юрособа з акредитацією); послуги у сфері нерухомості; Єдиний реєстр. Важливо: «послуги можуть надаватися виключно на добровільних засадах».

Ключові пропозиції АФНУ до Кластеру 1:

•       Додати до визначення агента та фахівця: «та є членом однієї з професійних саморегулівних організацій (ПСО) України» — ПСО як основа статусу;

•       Реєстр формується з даних ПСО, дані подають уповноважені особи ПСО — мінімізація держконтролю та корупції;

•       Усталена термінологія (використати досвід інших країн, на ринку яких працюють «агенти», «брокери», «суб’єкти брокерської діяльності»), видалити зайві терміни (маклер, фахівець, спеціаліст та інші»), посилання на Державний стандарт замість переліку в Законі;

•       Цифрові форми договорів (електронний підпис, публічна оферта);

•       Включити визначення ПСО — неприбуткове об’єднання з 9 завданнями (стандарти, представництво, якість, реєстр членів, скарги) та 12 принципами (законність, самоврядність, незалежність від держави та ін.).

7.2. Кластер 2: доступ до професії

Драфт передбачає 6-етапну процедуру: навчання (до 3 міс.) → заява до КАК → перевірка (30 днів) → іспит (до 3 міс.) → свідоцтво → реєстр. Підвищення кваліфікації кожні 2 роки.

Критичні проблеми:

•       Повний процес може зайняти 6–9 місяців — надмірна бюрократизація;

•       КАК: склад та підпорядкованість не визначені — ризик захоплення, корупція;

•       Заборона одночасної роботи як ФОП та в штаті — обмежує гнучкість;

•       Відсутність перехідних положень для чинних сертифікованих фахівців.

7.3. Порівняння позицій АФНУ та ФІАБСІ-Україна

Критерії	АФНУ	ФІАБСІ-Україна
Еталон	Країни ЄС з саморегулюванням	США, Канада (ліцензування)
Модель доступу	Множинні ПСО, членство — основа	Ліцензування, обов’язкова освіта, страхування
Роль фахівця	Менеджер процесу/консультант	«Агент з продажу нерухомості» — представник інтересів
Відповідність правовій системі	Висока — континентальне право, Угода з ЄС	Низька — прецедентне право, не типове для України

 

VIII. Міжнародний досвід

Регулювання діяльності фахівців з нерухомого майна в розвинених країнах здійснюється за двома основними моделями:

8.1. Саморегулювання (більшість країн ЄС)

Половина держав-членів ЄС не встановлюють законодавчих кваліфікаційних вимог до рієлторів: Болгарія, Чехія, Німеччина, Естонія, Литва, Латвія, Греція, Мальта, Нідерланди, Польща, Португалія, Румунія, Великобританія, Ліхтенштейн. Натомість широко застосовуються добровільна сертифікація та саморегулювання.

Німеччина (§34c GewO) — найбільш релевантний приклад для України: дозвіл без вимог до освіти, перевірка судимості та платоспроможності, обов’язкове підвищення кваліфікації 20 годин / 3 роки.

Нідерланди — саморегулювання через NVM, VBO, Vastgoedpro. Обов’язкове страхування цивільної відповідальності (мін. 500 000 євро) для членів.

Великобританія — відсутнє ліцензування. Діють Redress Schemes (обов’язкові для агентів), добровільна сертифікація через Propertymark та RICS.

8.2. Державне регулювання (США, Канада)

У США та Канаді діє обов’язкове ліцензування рієлторської діяльності з жорстким регулюванням. Однак ця модель обумовлена системою прецедентного права та історичними особливостями побудови професійних відносин, які не є типовими для країн континентального права, до яких належить Україна.

8.3. Висновок для України

Модель м’якого регулювання (саморегулювання + мінімальний держконтроль) є значно більш доречною для України, оскільки відповідає: системі континентального права; Угоді про асоціацію з ЄС (дерегуляція); 30-річному досвіду АФНУ; загальноєвропейській тенденції до м’якого регулювання ринку послуг з нерухомості; наявності ДСТУ EN 15733:2019.

 

IX. Ризик неефективності: чому жорстке регулювання не спрацює

9.1. Проблема «втечі в тінь»

Головний ризик: якщо витрати на легалізацію перевищують вигоди, більшість посередників відмовляться «вийти з тіні». Закон існуватиме формально, але не досягне мети. З 30–40 тисяч посередників лише ~2 000–3 000 є сертифікованими. Решта ~90% працюють без верифікації.

9.2. Порівняння сценаріїв

Критерій	Жорстке регулювання	Бюрократична модель	М’яке регулювання (АФНУ)
% легалізації	10–20%	20–40%	50–70%
Час до легалізації	6–9 місяців	6–9 місяців	1–3 місяці
Стимули	Примусові (заборона)	Слабкі	Реальні: ескроу, реєстри, довіра
Ефект для тіні	Парадокс: ще більше піде в тінь	Частковий ефект	Поступова легалізація через вигоди

9.3. Принцип недискримінації

Нове регулювання не повинно погіршити становище учасників ринку порівняно з існуючим станом. Якщо сьогодні фахівець працює, сплачуючи податки як ФОП, нове законодавство не повинно створювати бар’єри, які змусять його піти «в тінь» або припинити діяльність. Регулювання має створювати переваги для тих, хто легалізується, а не покарання для всіх.

 

X. Фінансовий моніторинг: позиція проти дублювання

10.1. Поточна ситуація

Пп. «є» п.7 ч.1 ст. 6 Закону «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів» відносить посередників з нерухомості до суб’єктів первинного фінансового моніторингу (СПФМ). Саме ця норма — один з основних аргументів ініціаторів регулювання.

10.2. Чому повне дублювання — шкідливе

Нотаріуси вже є СПФМ. Всі операції з відчуження нерухомості оформлюються нотаріально. Нотаріус здійснює повний цикл фінмоніторингу: ідентифікація сторін, перевірка документів, моніторинг підозрілих операцій, перевірка санкційних списків.

Банки вже є СПФМ. Розрахунки через банківські установи передбачають KYC (знай клієнта), перевірку походження коштів, моніторинг транзакцій, перевірку PEP та санкцій.

Рієлтор не проводить розрахунків. Фахівець укладає лише цивільний договір про посередництво. Він не приймає і не передає кошти між сторонами. Його винагорода в рази менша за вартість об’єкта. Через посередницькі послуги практично неможливо «відмити» кошти.

10.3. Пропозиція АФНУ

•       Не покладати повний обсяг обов’язків СПФМ на фахівців з нерухомості;

•       Запровадити спрощені обов’язки: базова ідентифікація клієнта (ПІБ, документ) та повідомлення при виявленні ознак підозрілої операції;

•       Це відповідає ризик-орієнтованому підходу (Risk-Based Approach) FATF: обсяг заходів пропорційний фактичному ризику;

•       Повний обсяг СПФМ (KYC, UBO, SoF, постійний моніторинг) — лише для операцій підвищеного ризику (нерезиденти, PEP, висока вартість), і виконується нотаріусом та банком.

 

XI. Ескроу-послуги як стимул легалізації

11.1. Суть механізму

Ескроу — механізм безпечних розрахунків: третя сторона (ескроу-агент) утримує кошти покупця до виконання продавцем умов угоди. В Україні рахунки ескроу запроваджені ст. 1076-1 ЦК України, але наразі ескроу-агентом може бути виключно банк.

11.2. Міжнародний досвід

У США та Канаді ліцензовані брокери мають право утримувати кошти клієнтів на трастових рахунках (escrow/trust accounts) — одна з ключових функцій, що підвищує цінність послуги. У Великобританії та Нідерландах агенти також мають право на клієнтські рахунки з обов’язковим страхуванням.

11.3. Пропозиція для України

Дозволити зареєстрованим фахівцям з нерухомості (включеним до Реєстру) відкривати спеціальні клієнтські рахунки в банках для розрахунків за угодами. Умови: кошти не є власністю фахівця; перерахування — лише після виконання умов угоди; обов’язкове страхування відповідальності або гарантійний фонд СРО; контроль з боку СРО; кримінальна відповідальність за нецільове використання.

11.4. Чому це потужний стимул

•       Унікальна послуга, недоступна «тіньовим» посередникам — конкурентна перевага;

•       Додаткове джерело доходу (комісія за ескроу);

•       Підвищення безпеки для споживачів: гроші не передаються продавцю до виконання умов;

•       Мотивація зареєструватися: без Реєстру — немає права на ескроу.

Ескроу — це «пряник», який мотивує фахівців легалізуватися не через страх покарання, а через реальну конкурентну перевагу. Це принципово відрізняє підхід АФНУ від каральних моделей.

 

XII. Модель регулювання АФНУ: НАК + СРО + Держорган

12.1. Суть моделі

Модель побудована на трьох опорах, кожна з яких використовує вже існуючу інфраструктуру:

1.    Кваліфікація — через Національну систему кваліфікацій (Закон «Про освіту», НАК, професійний стандарт, акредитовані центри). Розробником стандарту виступає АФНУ (аналогічно до АПУ, яка розробила стандарти «Суддя» та «Прокурор»).

2.    Допуск та контроль якості — через саморегулівні організації (СРО): навчання, сертифікація, етика, дисципліна, підвищення кваліфікації.

3.    Реєстрація — явочна реєстрація державним органом (Як Мінюст по аналогії до Єдиного реєстру арбітражних керуючих). Держорган лише веде реєстр, фіксуючи включення та виключення. Не оцінює кваліфікацію, не проводить іспитів.

12.2. Пакет документів для реєстрації

•       Заява встановленого зразка;

•       Документ про освіту (вища або фахова передвища);

•       Сертифікат про кваліфікацію, виданий акредитованим центром або СРО;

•       Довідка про відсутність судимості (злочини проти власності, госп. діяльності);

•       Підтвердження членства у СРО;

•       Копія реєстрації як ФОП або трудовий договір із суб’єктом господарювання;

•       Згода на обробку персональних даних та внесення до публічного Реєстру.

12.3. Запобіжники від зловживань

Для запобігання перебіганню між СРО з метою уникнення дисциплінарних стягнень передбачено:

•       Заборона виходу з СРО під час дисциплінарного провадження — до завершення справи;

•       Заборона виходу до повного виконання стягнення;

•       Прийняття до іншої СРО — лише за довідкою від попередньої про відсутність незавершених справ та невиконаних стягнень;

•       Дисциплінарна історія вноситься до Реєстру, доступна всім СРО, зберігається 5 років;

•       Повторне включення до Реєстру неможливе під час призупинення та до спливу строку стягнення.

 

XIII. Проєкт нормативних положень

Нижче наведено стислий (концептуальний) проєкт положень для включення до законопроєкту.

Розділ 1. Професійний стандарт та кваліфікація

Стаття __. Професійний стандарт фахівця з нерухомості

1. Професійний стандарт фахівця з нерухомості розробляється та затверджується в порядку, визначеному Законом України «Про освіту» та Порядком розроблення, введення в дію та перегляду професійних стандартів, затвердженим Кабінетом Міністрів України.

2. Розробником Професійного стандарту є саморегулівна організація фахівців з нерухомості (або декілька таких організацій спільно), за участю центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері кваліфікацій (Національне агентство кваліфікацій).

3. Професійний стандарт визначає вимоги до компетентностей, трудові функції, необхідні знання, уміння та навички, умови допуску до професії.

4. Професійний стандарт реєструється центральним органом виконавчої влади у сфері кваліфікацій у Реєстрі кваліфікацій.

Стаття __. Набуття кваліфікації

1. Особа набуває кваліфікацію за умови: 1) проходження навчання (не менше 72 год для агента, 120 год для фахівця) у акредитованому центрі або СРО; 2) успішного складення іспиту; 3) отримання сертифіката встановленого зразка.

Розділ 2. Саморегулівні організації

Стаття __. СРО фахівців з нерухомості

1. СРО — неприбуткове об’єднання фахівців, що утворюється з метою професійного саморегулювання, розробки стандартів, захисту прав членів та споживачів.

2. Вимоги до СРО: реєстрація як ГО; не менше 100 членів з кваліфікацією; Кодекс етики та Стандарти практики; дисциплінарна комісія; програма підвищення кваліфікації.

3. Повноваження СРО: стандарти; навчання; іспити та сертифікати; реєстр членів; скарги та дисципліна; подання до Держоргану для включення/виключення з Реєстру.

4. Членство у СРО — обов’язкова умова для включення до Реєстру.

Стаття __. Порядок припинення та зміни членства

1. Фахівець не може вийти з СРО: під час дисциплінарного провадження; до виконання стягнення; під час розгляду скарг.

2. Прийняття до іншої СРО — лише за довідкою від попередньої. Дисциплінарна історія — в Реєстрі, зберігається 5 років.

Розділ 3. Реєстр фахівців з нерухомості

Стаття __. Реєстр

1. Реєстр — єдина автоматизована система. Держатель та адміністратор — орган державної влади. Відомості відкриті та загальнодоступні.

2. Включення — у явочному порядку протягом 10 робочих днів на підставі 7 документів (заява, диплом, сертифікат, довідка про несудимість, членство у СРО, реєстрація ФОП/трудовий договір, згода на обробку даних).

3. Орган державної влади не оцінює кваліфікацію та не проводить іспитів. Оцінка кваліфікації — виключна компетенція системи кваліфікацій та СРО.

4. Включення до Реєстру безоплатне. Адмінзбір — не більше фактичних витрат на адміністрування.

Стаття __. Призупинення та виключення

1. Призупинення: за рішенням СРО; за вироком суду; за заявою фахівця. Повторне включення під час призупинення неможливе.

2. Виключення: за рішенням СРО; припинення членства; за заявою; смерть. Повторне включення — не раніше спливу строку стягнення.

Розділ 4. Підвищення кваліфікації, дисципліна, перехідні положення

Підвищення кваліфікації: не рідше 1 разу на 3 роки, не менше 30 академічних годин.

Дисциплінарні стягнення: попередження; додаткове навчання; призупинення (до 1 року); виключення. Стягнення — наслідки для Реєстру незалежно від зміни СРО.

Перехідні положення: 2 роки. Чинні сертифіковані фахівці — спрощена процедура (без повторного іспиту). Профстандарт та технічна готовність Реєстру — 6 місяців.

 

XIV. Оцінка регуляторного впливу та вплив на бюджет

14.1. Вплив на суб’єктів

Споживачі: позитивний — публічний реєстр, механізм скарг, мінімальна кваліфікація, ескроу-послуги.

Фахівці: помірно позитивний — легітимний статус, ескроу-право, доступ до реєстрів, захист від недобросовісної конкуренції.

Держава: позитивний — виконання зобов’язань ЄС, початковий фінмоніторинг, легалізація, мінімальні витрати.

14.2. Бюджет

Стаття	Джерело	Сума
Модуль Реєстру (як варіант в існуючій системі Мінюсту)	Держбюджет / міжнар. допомога	Потребує оцінки
Адміністрування Реєстру	Адмінзбір	Самоокупність
Профстандарт, навчання, іспити, дисципліна	СРО / оплата слухачів	0 грн для бюджету

Для порівняння: створення окремого держоргану (ФДМУ/КАК) потребує орієнтовно 30–50 млн грн стартових витрат + 15–20 млн грн/рік на утримання.

 

XV. Порівняльна таблиця всіх моделей

Критерій	№3618	ФДМУ	Драфт РГ	АФНУ
Посередництво	Обов’язкове	Добровільне	Добровільне	Добровільне
Регулятор	НФФР (монополія)	ФДМУ	НЕ ЗРОЗУМІЛО (?)	НАК+СРО (існуючі)
Реєстратор	Не визначено	ФДМУ	Не визначено	Як варіант Мінюст (має досвід)
Нові органи	НФФР	КДК при ФДМУ	КАК	Жодних
Бюджет	Значний	Значний	Значний	Мінімальний
Ризик монополії	Високий	Середній	Середній	Мінімальний
Фінмоніторинг	Повний (дублювання)	Повний	Не визначено	Спрощений (FATF RBA)
Ескроу-право	Ні	Ні	Ні	Так (стимул)
Перехідні положення	Відсутні	Часткові	Відсутні	2 роки, спрощені
Відповідність ЄС	Суперечить	Частково	Частково	Повністю

 

XVI. Пропозиції щодо організації подальшої роботи

16.1. Залучення фахової спільноти

1. Публікувати фінальний текст законопроєкту до реєстрації — з обов’язковим строком не менше 30 днів для пропозицій та зауважень;

2. Надати АФНУ та іншим організаціям статус офіційних учасників доопрацювання з правом голосу;

3. По кожній поданій пропозиції — відповідь: прийнято / відхилено з обґрунтуванням;

4.    Провести публічний круглий стіл за участю всіх сторін, включаючи споживачів.

16.2. Міжнародний досвід

5.    Включити аналіз країн з м’яким регулюванням (Великобританія, Нідерланди, Німеччина, Польща, Чехія), а не лише ліцензування;

6.    Врахувати §34c GewO Німеччини як найбільш релевантний для України аналог;

7.    Запросити незалежних міжнародних експертів (NAR, CEPI, FIABCI Global).

16.3. Принципи регулювання

8.    Стимулювання, а не примус: створювати переваги (ескроу, реєстри, довіра) замість покарань;

9.    Перехідний період 2 роки з поступовим впровадженням;

10.  Мінімізація фінансового навантаження на етапі входу в професію;

11.  Недискримінація: не погіршувати становище жодного учасника ринку.

 

XVII. Висновки та рекомендації

1. Законопроєкт №3618 є неприйнятним через ризики монополізації, обов’язкове посередництво та конфлікт з Угодою про асоціацію з ЄС.

2. Проєкт ФДМУ більш збалансований, але неоптимальний через закріплення держоргану як регулятора.

3. Робоча група зробила початкову роботу, але процес потребує більшої прозорості та реального врахування позицій фахового середовища.

4. Обрана модель регулювання має бути м’якою (НАК + СРО + Держорган). Жорстка модель несе системний ризик: більшість посередників відмовляться легалізуватися — закон не спрацює.

5. Фінансовий моніторинг не повинен дублювати функції нотаріусів та банків. Рієлтори мають виконувати спрощені обов’язки за ризик-орієнтованим підходом FATF.

6. Право на ескроу-послуги — ключовий стимул легалізації: конкурентна перевага зареєстрованих фахівців, захист споживачів, мотивація через вигоду, а не примус.

7. Принцип недискримінації: нове регулювання не повинно погіршити становище жодного учасника ринку порівняно з існуючим станом.

8. Модель АФНУ може бути впроваджена протягом 6–12 місяців без створення нових державних органів та без очікування додаткових рамкових законів, використовуючи існуючу інфраструктуру НАК та 30-річний досвід АФНУ.

 

АФНУ як найбільша професійна організація рієлторів України готова до конструктивного діалогу та спільної роботи заради створення законодавства, яке захищатиме інтереси споживачів, підвищуватиме якість послуг та розвиватиме професійне середовище без монополій і надмірного державного контролю.

Асоціація фахівців з нерухомості (рієлторів) України (АФНУ)

м. Київ, квітень 2026 р.

 Перелік документів, використаних для аналізу

1.    Законопроєкт №3618 від 09.06.2020 «Про рієлтерську діяльність в Україні»

2.    Законопроєкт №12377 від 06.01.2025 «Про основні засади житлової політики»

3.    Проєкт ФДМУ «Про брокерську діяльність у сфері нерухомості»

4.    Концепція законодавчого регулювання рієлторської діяльності АФНУ (Протокол №6/2021)

5.    Презентація «Законодавче регулювання діяльності фахівців з нерухомого майна в Україні» (матеріали робочої групи)

6.    Правова експертиза НПУ щодо законопроєкту №3618

7.    Електронна петиція №99668 (petition.president.gov.ua)

8.    Електронна петиція №41/008414-25еп (petition.kmu.gov.ua) — 25 999 підписів

9.    Драфт №1 для опрацювання робочою групою (матеріали кластерів)

10. Драфт №2 для опрацювання робочою групою

11. Порівняльна таблиця — Пропозиції до Кластеру 2

12. Пропозиції АФНУ до робочої групи

13. Пропозиції ФІАБСІ-Україна до робочої групи

14. Публікації ЗМІ: Главком, Focus.ua, mc.today, Gordon, 24 канал, РБК-Україна, Юридична газета, Property Times (2020-2026)

15. Висновок ІЗІ (Інституту законодавства та інновацій) щодо законопроєкту №3618 — фіксує корупційні ризики та рекомендує суттєве доопрацювання (розділ антикорупційного аналізу). Посилання: https://izi.institute/media/analysts/pdf/2025/01/22/galuzeva-analitika.pdf

16. Висновок Комітету ВРУ з питань економічного розвитку щодо законопроєкту №3618 — рекомендовано за основу в першому читанні, але з суттєвими зауваженнями щодо корупційних ризиків. Посилання: https://itd.rada.gov.ua/billinfo/Bills/Card/2724 (файл «Висновок Головного комітету (Перше читання)»).