Вход на сайт

Эл. почта:
Пароль:

Регистрация на сайте

Фамилия: Область:
Имя: Населенный пункт:
    Отчество: Номер телефона:
    Эл. почта: Компания:
      Пароль: Должность:
      Повторите пароль: Год начала работы:
      Фото:
      С правилами размещения объектов согласен

      Забыли пароль?

      Укажите эл. почту — мы вышлем Вам новый пароль для входа
      Эл. почта:

      Проблема на сайте

      Закрыть
      Ваш email:
      (необязательно)
      Расскажите нам, что случилось

      LZ_logo_2014.jpg

      _________________.jpg



      За что и сколько мы платим при покупке недвижимости

      16 февраля 2013, 20:31 просмотров: 1456

      Вариант первый: инвестировать в недвижимость

      То есть отдать деньги застройщику до того как дом будет построен. Если сделать это на стадии котлована, или вообще до начала строительных работ, то можно сэкономить до 30% стоимости.

      К слову застройщику это даже выгодно у него, как правило, все равно нет своих денег, а значит, их придется одалживать или у банка, или у покупателя.

      Второе предпочтительнее: с таким кредитором можно не спешить. К слову, часть застройщиков имела неосторожность взять взаймы у банков доллары, и теперь вынуждена повышать цену квадратного метра из-за падения гривны. Так что "перекредитоваться" у покупателя вдвойне выгодно.

      Теперь о рисках. Дом могут и не построить. К счастью последнее время подобных историй все меньше, но вот затягивают застройщики с вводом домов в эксплуатацию с завидной регулярностью. Или построят не то, что обещали: изменят площадь квартиры и планировку, или просто сделают свою работу плохо. Кстати, инвестиционный договор может предусматривать и  увеличение стоимости объекта. В одностороннем порядке.

      Так что положить деньги в банк на время строительства может быть выгоднее, чем отнести их строителям.


       

       

      Вариант второй: акции, рассрочки и кредиты

      Тут ситуация лучше, если застройщику резко понадобились живые деньги – он может отдать часть квартир по себестоимости или даже чуть дешевле. Это редкость, но повезти может – подобные прецеденты случались даже в бизнес–сегменте. Вероятность "чуда" в начале года даже увеличивается: сегодня на рынке столичной недвижимости более 50 комплексов заигрывают с клиентами с помощью разнообразных акций.

      Там где летом при полной оплате уступали 3% - сегодня торгуются до 5%. А в домах, которые будут введены в эксплуатацию только в 2014 году, щедро сбрасывают целых 10%.

      Вот только под акцию попадают те же самые квартиры, что и летом, только цена на них уже успела вырасти на те самые несколько пунктов. Рассрочка от застройщика тоже предложение интересное, вот только она не всегда беспроцентная, не всегда в гривне, и естественно отдел продаж постарается оставить за собой право пересматривать стоимость квартиры.

      Самый простой пример: из 75 тысяч полновесных американский долларов вы заплатили треть, а остаток отдаете в течении года. Если за это время цена "квадрата" вырастает на 10% (что вполне реально), значит, придется переплатить еще около $5000.

      На ипотеку я бы тоже особо не рассчитывал. Так называемый "Индекс КредитМаркет ипотечный", который отражает средний уровень эффективных ставок по кредитам на покупку квартир на вторичном рынке (если просто - сколько реально придется платить годовых) в начале декабря составил 28.64%!

      Можно конечно поучаствовать в какой-нибудь государственной программе, но на деле больше шансов выиграть квартиру в лотерею – за весть 2012 год по всем жилищным программам профинансировано приобретение всего 4009 квартир.

      Именно поэтому в минувшем году до 60% сделок на первичном рынке происходило с использованием различных форм рассрочек от застройщиков.

      Как считает покупатель, как считает продавец?

      Если сэкономить на покупке квартиры просто сложно, то разобраться в ценообразовании практически невозможно. Даже обладая "инсайдерской" информацией, то есть личными связями, и клятвенно обещая не указывать источники, мне удалось узнать совсем немного.

      Кроме того в формуле подсчета стоимости одного квадратного метра у каждого девелопера или застройщика хватает собственных переменных.

      Это и стоимость земли, и класс недвижимости, и технологии строительства. А главное – это связи и коррупционная составляющая, на которую легко может уходить 5-10% от стоимости квартиры. Конверты с наличными необходимо щедро раздавать на протяжении нескольких лет: сначала для получения земли, разрешений и во время проектной работы, потом контролирующим органам, да еще и во время сдачи объекта. Плюс налоги и так называемый паевой взнос на инфраструктуру.

      В прошлом году Киевская горадминистрация получила его в размере 150 миллионов гривен.

      Вот только застройщики утверждают, что,  как правило, коммуникации потом сами же и создают, то есть фактически за одну и ту же услугу платят дважды. Еще и вынуждены при строительстве своих жилых комплексов создавать дополнительные объекты: детские сады и школы, рекреационные зоны, офисы.

      Кроме того необходимо еще и потратиться на рекламу. Для начала оформить саму строительную площадку, да так чтобы показать покупателям, что строители профессионалы, а не гастарбайтеры, материалы высокого качества и работы ведутся постоянно. Потом наводнить город наружной рекламой, и в медиа - рекламой прямой. И, естественно, не жалеть денег на "джинсу", регулярно платить за заказные материалы в печатных и интернет СМИ, на радио и телевидении. Под это еще придется придумывать информационные поводы и собирать пресс-конференции, где комментировать последние тенденции рынка.

      На эту статью расходов уходят "жалкие" 5-7%. То есть при стоимости квартиры в 100 тысяч долларов, 7 тысяч вы заплатите только за то, что вас убедили купить именно эти квадратные метры.

      Чуть не забыл… Для того, чтобы продать квартиру, нужно еще и физически построить дом. До того, как я начал интересоваться этим вопросом, мне казалось, что узнать, сколько стоит дом построить получить будет легче всего. Я ошибался. Сметчик одной из киевских компаний после этого вопроса немедленно встал и попытался уйти. Но не ушел, хотя и назвал цифру приблизительно и по очень большому секрету.

      Так вот – стоимость самих строительно-монтажных работ всего около 50%, и это, заметьте, в хорошо построенных домах, не "для себя" конечно, но на материалах и технологии там тоже не экономят.

      Рентабельность строительства жилой недвижимости вопрос сложный и интимный, но, по словам самих застройщиков, редко когда превышает 30%, еще и растянуться проект может на несколько лет. Так что бизнес этот не самый прибыльный, а значит и желающих много быть не должно.

      Вот только статистика вещь упрямая: за последний год объем проектируемого в столице жилья увеличился на 25%.

      В одной из киевских проектных групп подсчитали, что на сегодняшний день в столице проектируют порядка 4 миллионов квадратных метров  жилья, которое будет введено в эксплуатацию в 2014-1017 годах.           

      Не скажу, что после того как я немного разобрался в этом вопросе, мне стало легче. Более того, я даже уверен, что от этой информации можно крепко загрустить – ведь жадность заразна. С другой стороны теперь вы знаете, куда деваются ваши деньги, и можете смотреть на это с бессильной иронией. 

      Комментарии