Вход на сайт

Эл. почта:
Пароль:

Регистрация на сайте

Фамилия: Область:
Имя: Населенный пункт:
    Отчество: Номер телефона:
    Эл. почта: Компания:
      Пароль: Должность:
      Повторите пароль: Год начала работы:
      Фото:
      С правилами размещения объектов согласен

      Забыли пароль?

      Укажите эл. почту — мы вышлем Вам новый пароль для входа
      Эл. почта:

      Проблема на сайте

      Закрыть
      Ваш email:
      (необязательно)
      Расскажите нам, что случилось

      LZ_logo_2014.jpg

      _________________.jpg



      Недвижимость : почем самые дешевые квартиры

      28 февраля 2013, 16:17 просмотров: 2703

      Что происходит сегодня на вторичном рынке однокомнатных квартир, выяснили «Деньги».

       

      Цены на однокомнатные квартиры на «вторичке» снижаются, несмотря на высокую востребованность такого жилья широким кругом покупателей. А вот выбор у них невелик: такая недвижимость продается в неликвидном состоянии, а инвестиции в ремонт «малометражки» подчас достигают половины стоимости объекта.  

      «Осенью я подыскивала дешевую квартиру в Киеве для дочери, хотелось приобрести однокомнатную, но не «гостинку», и чтобы расположение устраивало – рядом с метро Дарница. И вот что выяснилось. Квартир недорогих много, но их состояние удручает, на ремонт такого жилья уйдет не одна тысяча долларов», – рассказывает киевлянка Анастасия Горенко. По ее словам, после двух десятков просмотров было решено приобрести за 52 тыс. долл. «единичку» в районе метро Черниговская, где находятся дома более новой постройки.

      Увы, несмотря на большое количество предложений, ликвидных дешевых квартир на рынке очень мало. И хотя спрос на бюджетные «единички» остается высоким, большинство покупателей не готовы въезжать в «бомбоубежище» на пятом этаже «хрущевки» с протекающей крышей и ветхой сантехникой. Итог? Маленькие старые квартиры дешевеют. В среднем за прошлый год в Киеве и городах-миллионниках квадратный метр однокомнатных подешевел на 7–15%.

      «Сегодня это жилье наиболее подвержено рыночным колебаниям в сторону снижения стоимости, поскольку покупатели становятся все более придирчивыми и требовательными как к качеству жизни, так и к ликвидности своих капиталовложений», – отмечает Ирина Луханина, генеральный директор АН «Благовест». Что происходит сегодня на вторичном рынке однокомнатных квартир, выяснили «Деньги».  

      Киевские метражи

      По данным agent.ua, в Киеве квадратный метр однокомнатных квартир с февраля 2012 года по февраль 2013 года подешевел на 17% (до 1786 долл.). Повального падения цен на рынке, конечно, не произошло. Как и прежде, владельцы, выставляя квартиру на продажу, «прощупывают» спрос, устанавливая завышенную цену. И лишь после тщетных попыток продать квартиру в течение пяти-шести месяцев хозяева готовы снижать цену: при начальной стоимости 48 тыс. долл. в итоге «гостинка» может быть продана за 41 тыс. долл., а иногда и за 38 тысяч – все зависит от реальной заинтересованности покупателей и готовности квартировладельцев идти на торг. Обычно желающие избавиться от своей квартиры хозяева готовы «скинуть» не меньше 5–10%.

      Минимальная стоимость «гостинок» и однокомнатных «хрущевок» в столице – 35–38 тыс. долл. Хотя в основном такие квартиры оцениваются на уровне 40–46 тыс. долл. «Бюджетными по стоимости жилья эконом-класса являются массив Нивки, Лесной массив, а также все отдаленные от метро массивы – ДВРЗ, Воскресенка, Южная Борщаговка», – отмечает Ирина Луханина.

      «Деньги» отыскали в продаже несколько гостинок, которые показались нам самыми дешевыми. Среди них «гостинка» на улице Братиславской (Лесной массив). При общей площади 22 кв. м цена этой квартиры – 36 тыс. долл. Также на Борщаговке продается «гостинка» площадью 31 кв. м по цене 38 тыс. долл. Несомненно, это жилье потребует от покупателя немалых инвестиций – обычно самые дешевые квартиры продаются в запущенном и неподготовленном к проживанию виде. Затраты на замену коммуникаций, прокладку электросети и скромный косметический ремонт «потянут» около 7–10 тыс. долл. Поэтому-то «малометражки» с ремонтом продают обычно на 8–12 тыс. долл. дороже, чем обветшалое жилье.

      Дешевые «хрущевки» и «гостинки» можно отыскать также на Березняках, в районе ДВРЗ и вблизи Ленинградской площади – их цена находится в пределах 41–45 тыс. долл. за квартиру площадью 27–30 кв. м. Конечно, маленькие дешевые однокомнатные подойдут для так называемой стартовой квартиры – проживания холостяка или семейной пары до того, как будет найдена возможность купить жилплощадь попросторнее. С другой стороны, инвестировать в киевскую «малометражку» с целью дальнейшей сдачи в аренду также имеет смысл – спрос со стороны арендаторов растет, и арендные ставки также постепенно повышаются (см. «Деньги» от 14.02, доступно на dengi.ua).

      Впрочем, тут есть небольшая хитрость: чтобы достичь быстрой окупаемости инвестиций, необходимо подобрать недорогой объект вблизи метро. И лучше, если это будет не «гостинка» – такую квартиру сдать дороже, чем за 2,6–2,8 тыс. грн./мес., очень сложно. Поэтому лучше для инвестиционных целей выбирать «хрущевку» – например, в пятиэтажном доме в районе м. Нивки, Святошин, Дорогожичи, Дарница или Черниговской. Хорошая транспортная развязка, неплохая инфраструктура и непосредственная близость к метро обеспечат спрос со стороны арендаторов, и затраты на покупку квартиры доходы от аренды покроют за 8–9 лет. Долго? По сравнению с другими крупными городами, это еще очень хороший показатель.

      Цены на «малометражки» в Киеве в 2013 году будут продолжать снижение, основное удешевление таких объектов будет происходить на этапе торга: заинтересованным покупателям владельцы уступят минимум 6–12% изначально озвученной стоимости.  

      Региональные «единички»

      В городах-миллионниках за прошлый год «малометражки» подешевели на 10–18%. Существенно упали цены в Днепропетровске, где сегодня квадратный метр в однокомнатных в среднем стоит 885 долл. Самые недорогие «гостинки» – в Самарском и Индустриальном районах города, где приобрести квартиру площадью 22 кв. м можно за 16–18 тыс. долл. Правда, таких объектов мало. Гораздо больше в продаже однокомнатных общей площадью 30 кв. м, их цена – 20–23 тыс. долл.

      В Донецке квартиры стоят существенно дороже, чем в городе на Днепре. Дешевые «хрущевки» и «гостинки» можно найти в Петровском, Пролетарском и Ленинском районах по цене 20–25 тыс. долл. (при площади 20–30 кв. м). Высокий спрос на жилье из-за большого притока мигрантов со всех уголков Восточной Украины удерживает цены, однако за прошлый год стоимость «квадрата» в «единичках» Донецка все же упала на 11%.

      В Одессе традиционно самые дешевые метры – в коммунальных квартирах. Удивлены? Да, «коммуны» еще существуют и даже продаются – за 16–20 тыс. долл. (при жилой площади – 17–20 кв. м). За 24–26 тыс. долл. в Суворовском районе предлагаются «гостинки», а вот однокомнатная «хрущевка» в городе у моря стоит 32–34 тыс. долл. Вообще старый фонд в Одессе не в почете – здесь вовсю развивается строительство жилья, сплошь и рядом одесситам предлагают «бросовые» цены на новенькие «квадраты». В солнечном городе сотни предложений квартир на продажу.

      А вот в старинном Львове явный дефицит метров: количество предложений очень ограничено. Приобрести «гостинку» или «хрущевку» в Шевченковском или Лычаковском районах Львова можно за 34–42 тыс. долл.

      Харьков – единственный из городов-миллионников, где растущий спрос на метры спровоцировал прошлогодний рост стоимости однокомнатных квартир. В итоге средняя цена «квадрата» выросла на 4%. Приобрести «малометражку» в Коминтерновском, Дзержинском или Червонозаводском районах можно за 28–36 тыс. долл.

      Целесообразность инвестирования в покупку квартиры в городах-миллионниках сомнительна. Лидеры по уровню окупаемости вложенных в жилье инвестиций –«единички» Киева и Донецка. Остальные города проигрывают этим центрам, поскольку арендные ставки слишком малы – в среднем 1,1–1,5 тыс. грн. в месяц.

      В течение 2013 года маленькие бюджетные квартиры в городах-миллионниках, скорее всего, подешевеют на 5–10%. Причина проста: низкая ликвидность таких объектов в сочетании с конкуренцией со стороны растущих, как грибы, новостроек.

      Законный вопрос

      Покупка квартиры на вторичном рынке – это всегда покупка определенной истории, и далеко не всегда истории положительной. «Деньги» предупреждают: покупатель должен тщательно изучить все документы (на квартиру и от продавца) перед заключением сделки, чтобы в будущем избежать оспаривания ее законности со стороны внезапно возникших «правообладателей».

      «Прежде всего, покупателю необходимо изучить правоустанавливающие документы продавца на квартиру (оригинал договора купли-продажи, дарения, ренты, пожизненного содержания, свидетельства о праве собственности, свидетельства о праве на наследство). Квартира не должна находиться в ипотеке, под арестом и запретом отчуждения и пользования, что подтверждается извлечением из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, который начал функционировать с 1 января 2013 года, а также извлечениями из ранее существовавших реестров, которые в настоящее время продолжают функционировать», – напоминает юрист АК «Коннов и Созановский» Леонид Горшенин.

      Важно учесть и техническое состояние квартиры. «Покупателям недвижимости стоит инициировать проведение технической инвентаризации, так как купленное имущество могло подвергаться кардинальным перепланировкам, что в отдельных случаях может нести угрозу жизни и здоровью людей. Инвентаризацией недвижимого имущества по-прежнему продолжает заниматься БТИ», – отмечает Максим Лебедев, старший юрист ЮФ «Гвоздий и Оберкович». По его мнению, помимо проверки документов на квартиру, не лишним будет тщательно проверить документы самого продавца – прежде всего, паспорта и его подлинности.

      «В случае отсутствия самого владельца стоит все же настаивать на знакомстве с ним и не доверять даже подлинным доверенностям на представителей. На практике очень часто выясняется, что владельца нет в живых либо он является невменяемым, недееспособным или ограниченно дееспособным. В случае обнаружения последнего стоит без всяких сомнений отказаться от сделки», – предупреждает Максим Лебедев. И последний штрих всесторонней проверки «юридической чистоты» объекта – изучение зарегистрированных в квартире лиц. Кроме изучения предоставленной продавцом справки о снятии с регистрационного учета всех ранее проживавших в квартире, до подписания договора купли-продажи лучше дополнительно обратиться в паспортный стол для получения достоверной информации о лицах, которые ранее были прописаны, – могут всплыть, например, истории об осужденных и выписанных домочадцах.

       

      Как менялась цена однокомнатных в столице* 

       

      фев. 12

      апр. 12

      июн. 12

      авг. 12

      окт. 12

      дек. 12

      Киев

      1903

      1923

      1931

      1881

      1872

      1928

      Голосеевский

      1980

      2128

      2010

      2102

      1995

      2099

      Дарницкий

      1666

      1665

      1680

      1609

      1629

      1761

      Деснянский

      1603

      1622

      1624

      1662

      1593

      1581

      Днепровский

      1719

      1811

      1800

      1572

      1695

      1774

      Оболонский

      1921

      1943

      1958

      1933

      1907

      1967

      Печерский

      2861

      2815

      2825

      2777

      2691

      2883

      Подольский

      1900

      1881

      1892

      1939

      1841

      1884

      Святошинский

      1649

      1615

      1723

      1645

      1633

      1686

      Соломенский

      1869

      1928

      1896

      1859

      1806

      1878

      Шевченковский

      2077

      2143

      2098

      2151

      2066

      2150

       * Данные mirkvartir.ua, долл. за кв. м.

       

      Как изменилась цена метра в однокомнатных?* 

       

      Средняя цена, долл./кв. м

      Изменение за год, %

      Киев

      1786

      –17

      Донецк

      1060

      –11

      Днепропетровск

      885

      –18

      Львов**

      1068

      –12

      Одесса

      1282

      –10

      Харьков

      1066

      3,9

      * С февраля 2012 по февраль 2013, данные agent.ua.

      ** С января 2012 по январь 2013.

       

      Как скоро окупятся инвестиции при сдаче квартиры в аренду?

      Как скоро окупятся инвестиции при сдаче квартиры в аренду?*

      Где расположен объект

      Площадь, кв. м

      Цена, экв. тыс. грн.

      Ставка аренды, в среднем, грн./мес.

      Грубо: количество лет окупаемости объекта

      Киев

      30

      370

      3300

      9,4

      Донецк

      34

      214

      2000

      8,9

      Днепропетровск

      32

      140

      1100

      10,6

      Харьков

      33

      230

      1100

      17,4

      Одесса

      36

      260

      1600

      13,5

      Львов

      22

      208

      1400

      12,4

      Срочный депозит в Ощадбанке, в долларах США, 7,5% годовых.

       

      330

       

      13,3

       * По данным открытых источников, подсчеты «Денег».

       

      Авторы: Наталия Богута  

      Комментарии