Що насправді чекає ціни на нерухомість в 2013 році
8 червня 2013, 7:30 переглядів: 3878
У ЗМІ з'явилася дивна інформація: «Ринку вторинного житла Києва загрожує обвал до рівня десятирічної давності - експерт». «Ціни на ринку вторинного житла в Києві восени 2013 - взимку 2014 підуть вниз, хоча і не так сильно, як 2008-2009 роках, розповів глава Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов. «В Києві значно скоротилася кількість угод купівлі-продажу житла на вторинному ринку. У тих, у кого окрім бажання є можливість придбати квартиру, переорієнтувалися на первинний ринок. Вже зараз є всі умови і передумови говорити про те, що може повторитися ситуація 2008-2009 років. Це буде другий «обвал», однак він буде не таким глибоким. Очікування - це осінь 2013 року - зима 2014 року», - розповів він».
Ніхто не стверджує, що в Україні іпотечний бум, але стверджувати, що нас чекає черговий обвал цін - теж занадто.
Може, Олександр Рубанов і спеціаліст на ринку нерухомості, але було б, напевно, правильно нагадати йому та іншим читачам ринку статистику про кількість угод на ринку нерухомості.
Згідно з даними Мін'юсту, кількість нотаріальних угод купівлі-продажу нерухомості:
2012 - 266,1 тис. договорів
2011 - 254,5 тис. договорів
2010 - 245,1 тис. договорів
2009 - 246,6 тис. договорів
2008 - 303,1 тис. договорів
2007 - 363,6 тис. договорів.
Таким чином, ніхто не говорить, що кількість угод з купівлі-продажу нерухомості повернулася до рівня 2007 року. Немає масового іпотечного кредитування, і з великої кількості бажаючих купити нерухомість взяти іпотечний кредит може невелика кількість. За підсумками березня 2013 року було видано іпотечних кредитів усього на 168 млн. грн. За період з березень 2012 по березень 2013 років всього 3,7 млрд. грн. Дуже мало. Тому зараз, дійсно, в кредит житла купується мало. Якщо і беруть кредит, то в основному, коли потрібна невелика сума для того, щоб купити нерухомість.
Але невірно і стверджувати, що кількість угод не росте, а падає. Швидше навпаки, спостерігається стійка тенденція зростання кількості угод з купівлі-продажу нерухомості. Не зрозуміло, чому експорт стверджує, що люди взагалі не хочуть купувати нерухомість. Посилання на те, що з початку року було мало угод, не доречне. Всі добре знають, що у зв'язку з відміною БТІ, або точніше, з реформуванням механізму реєстрації прав власності на нерухомість, виникли технічні проблеми. У результаті січень взагалі виявився місяцем розглядів і консультацій, як це робити. Так-сяк почали реєструвати вже в лютому, і тільки в березні почали працювати нормально. Тому вже в березні 2013 року в Києві (немає даних в цілому по Україні) укладено 2045 угод з продажу квартир, що на 44,93% більше показника лютого поточного року. З них: 1234 угод проведено на вторинному ринку житла (+41,73% порівняно з лютим) і 811 угоди - на первинному ринку житла (+51,87% порівняно з лютим). І де тут падіння кількості угод? Швидше навпаки, зростання.
Та обставина, що ціни на нашу нерухомість високі, обговорювалася багато і довго. І тут все більш-менш зрозуміло, ціни на нерухомість можуть дійсно впасти, якщо у нас введуть високий податок на нерухомість, як у країнах ЄС, або тарифи за ЖКГ зроблять як у ЄС. Тут все дуже просто. У нас фактично немає податку на нерухомість, його ставки мізерні, і у нас дуже низькі тарифи ЖКГ, і сама якість ЖКГ ще нижче, тому високі ціни на нерухомість. Якщо зробити в Україні податки і тарифи, як у ЄС, то ціни на нерухомість впадуть, оскільки зросте ціна на утримання будинку. Це вже проходила Латвія в 90-х роках, коли тарифи на ЖКГ зробили, як у Західній Європі, і дійсно самотні люди продавали свої трикімнатні квартири і купували однокімнатні квартири, щоб було дешевше. Те ж саме і в Німеччині. Люди тому, не хочуть купувати нерухомість, а більше люблять знімати, а податки і тарифи на ЖКГ тиснуть на власника, і за рахунок цього дійсно сама нерухомість дешевше.
Можна було б погодитися з Олександром Рубановим, що ціни на житло в 2013-2014 роках впадуть, якби він як довід вказав введення більш високого податку на нерухомість або дуже високе підвищення тарифів ЖКГ. Але навряд чи це відбудеться і в 2013 і в 2014 роках. Швидше за все, навпаки, таки податок на нерухомість скасують. Тому стверджувати, що буде інша хвиля «обвалу цін», це аналогічно тому, як восени 2012 року стверджували, що курсу долара буде 12 грн наприкінці 2012 року. Швидше за все, навпаки, ціни можуть не впасти, а зрости. Хоча не різко. Якщо звернули увагу: коли курс долара відносно стабільний, а ставки по валютних депозитах знижуються, народ більше починає замислюватися про інвестиції в нерухомість. Фактично зростання цін на нерухомість в 2002-2003 року і було викликане цими факторами. Згадайте, як тоді все це починалося.
Невдячна справа ці прогнози. Будеш правим, всі будуть говорити, що це «твоїх рук справа», помилишся - будеш «ворогом номер один». І куди бідному спеціалісту по ринку нерухомості податися ...
