Вход на сайт

Эл. почта:
Пароль:

Регистрация на сайте

Фамилия: Область:
Имя: Населенный пункт:
    Отчество: Номер телефона:
    Эл. почта: Компания:
      Пароль: Должность:
      Повторите пароль: Год начала работы:
      Фото:
      С правилами размещения объектов согласен

      Забыли пароль?

      Укажите эл. почту — мы вышлем Вам новый пароль для входа
      Эл. почта:

      Проблема на сайте

      Закрыть
      Ваш email:
      (необязательно)
      Расскажите нам, что случилось

      LZ_logo_2014.jpg

      _________________.jpg



      Временный порядок оценки недвижимости для НДФЛ

      3 ноября 2011, 23:00 комментариев: 1 просмотров: 2898

       ____.JPG

       

      КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ

      ПОСТАНОВА

      від 26 жовтня 2011 р. N 1103

      Київ

      Деякі питання визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються)

      Відповідно до пункту 172.11 статті 172 Податкового кодексу України на період до законодавчого врегулювання питання щодо визначення органу, уповноваженого проводити оцінку нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, дохід від продажу (обміну) яких оподатковується згідно із зазначеною статтею, Кабінет Міністрів України постановляє:

      1. Затвердити Тимчасовий порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), що додається.

      2. Пункт 29 Національного стандарту N 2 "Оцінка нерухомого майна", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 р. N 1442 (Офіційний вісник України, 2004 р., N 44, ст. 2885), після слів "присадибних земельних ділянок" доповнити словами ", а також під час проведення оцінки об'єктів нерухомості, дохід від продажу (обміну) яких оподатковується відповідно до Податкового кодексу України".

      3. Фонду державного майна:

      1) затвердити у двомісячний строк форму подання суб'єктами оціночної діяльності, що уповноважені проводити оцінку земельних поліпшень, інформації про такі поліпшення (місце розташування, об'ємно-планувальні характеристики, фізичний стан, функціональне призначення, оціночну вартість (ціну продажу), а також для об'єкта незавершеного будівництва - інформацію про ступінь будівельної готовності;

      2) у шестимісячний строк:

      внести на розгляд Кабінету Міністрів України проект Закону України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" щодо визначення органу, який проводитиме оцінку нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, дохід від продажу (обміну) яких оподатковується відповідно до Податкового кодексу України;

      разом із Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства розробити і затвердити Порядок визначення вартості відтворення або заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд багатоповерхового житлового будівництва.

      4. Раді міністрів Автономної Республіки Крим, обласним, Київській та Севастопольській міським державним адміністраціям забезпечити визначення щороку до 1 січня показників мінімальної вартості 1 кв. метра земельних поліпшень (житлових, торгівельних, промислових будівель, будівель, призначених для адміністративних цілей, а також їх частин (приміщень) для всіх категорій населених пунктів у розрізі районів, районів у мм. Києві та Севастополі.

       

      Прем'єр-міністр України

      М. АЗАРОВ


      Інд. 70

       

      ЗАТВЕРДЖЕНО
      постановою Кабінету Міністрів України
      від 26 жовтня 2011 р. N 1103


      ТИМЧАСОВИЙ ПОРЯДОК
      визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються)

      1. Цей Порядок визначає механізм визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва (далі - об'єкти нерухомості), що використовується для обчислення доходу від продажу (обміну) об'єкта нерухомості та іншого доходу платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження об'єкта нерухомості, крім випадків його успадкування та дарування.

      2. Дія Порядку поширюється на такі об'єкти нерухомості:

      земельні поліпшення (об'єкти малоповерхового житлового будівництва, у тому числі дачного та садибного типу, а також їх частини, об'єкти багатоповерхового житлового будівництва, а також їх частини, об'єкти нежитлового фонду, а також їх частини, об'єкти незавершеного будівництва);

      земельні ділянки.

      3. Визначення оціночної вартості здійснюється суб'єктами оціночної діяльності:

      для земельних поліпшень - суб'єктами господарювання, які відповідають вимогам, установленим Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". Суб'єкти оціночної діяльності, які мають намір провадити діяльність з оцінки об'єктів нерухомості для цілей оподаткування, письмово повідомляють про це Фонд державного майна за установленою Фондом формою;

      для земельних ділянок - юридичними особами - суб'єктами господарювання та фізичними особами - суб'єктами підприємницької діяльності, які відповідно до Закону України "Про оцінку земель" отримали відповідні ліцензії, а також Держземагентством.

      4. Оціночна вартість об'єктів малоповерхового житлового будівництва, у тому числі дачного та садибного типу, визначається шляхом застосування витратного та порівняльного методичних підходів. Витратний підхід до проведення оцінки застосовується у послідовності, визначеній пунктом 7 Національного стандарту N 2 "Оцінка нерухомого майна", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 р. N 1442 (Офіційний вісник України, 2004 р., N 44, ст. 2885) (далі - Національний стандарт N 2), та з урахуванням укрупнених показників вартості відтворення малоповерхових будинків, будівель та споруд.

      Порівняльний підхід застосовується відповідно до Національного стандарту N 2 у разі наявності інформації про продаж або пропонування подібних об'єктів нерухомості, що були продані або виставлені на продаж за шість місяців до дати проведення оцінки.

      5. Об'єкти багатоповерхового житлового будівництва, а також їх частини оцінюються шляхом застосування порівняльного підходу та з урахуванням інформації про продаж або пропонування подібних об'єктів нерухомості, що були продані або виставлені на продаж за шість місяців до дати проведення оцінки, якою володіє суб'єкт оціночної діяльності, що проводить таку оцінку.

      У разі відсутності зазначеної інформації оціночна вартість об'єктів нерухомості визначається у послідовності, визначеній пунктом 7 Національного стандарту N 2, та з урахуванням укрупнених показників вартості відтворення багатоповерхових житлових будинків.

      6. Оціночна вартість об'єктів нежитлового фонду, а також їх частин визначається шляхом застосування усіх методичних підходів з урахуванням наявної інформації, що необхідна для проведення оцінки, виду та функціонального призначення об'єкта оцінки. У разі застосування порівняльного підходу використовується інформація про продаж або пропонування подібних об'єктів нерухомості, що були продані або виставлені на продаж за шість місяців до дати проведення оцінки. Зазначена вимога стосується також розміру орендної плати за використання подібних об'єктів нерухомості, інформація про яку використовується під час застосування дохідного підходу.

      Визначення оціночної вартості об'єктів нежитлового фонду, розміщених у вбудованих (прибудованих) приміщеннях об'єктів житлового будівництва, здійснюється відповідно до абзацу першого цього пункту.

      7. Під час визначення оціночної вартості земельних поліпшень (житлових, торгівельних, промислових будівель, будівель, призначених для адміністративних цілей, а також їх частин (приміщень) суб'єкти оціночної діяльності враховують показники мінімальної вартості 1 кв. метра таких земельних поліпшень.

      8. Оціночна вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається шляхом застосування методу прямого відтворення витратного підходу та (або) поєднання кількох методичних підходів.

      Метод прямого відтворення витратного підходу ґрунтується на кошторисній вартості, скоригованій на індекс зміни вартості, що встановлюється Мінрегіоном, коефіцієнт готовності та коефіцієнт зносу (у разі його наявності) з урахуванням вартості майнових прав платника податку, пов'язаних із земельною ділянкою, на якій розташований такий об'єкт незавершеного будівництва.

      Визначення оціночної вартості об'єкта незавершеного будівництва шляхом застосування кількох методичних підходів здійснюється відповідно до абзацу другого пункту 26 Національного стандарту N 2 за умови, що об'єкт має такі ознаки:

      його будівельна готовність становить понад 70 відсотків;

      показники міцності конструкції об'єкта дають можливість завершити будівництво;

      об'єкт розпочатий будівництвом не більш як п'ять років тому;

      у разі тимчасового припинення будівництва об'єкта роботи з його консервації виконані своєчасно;

      об'ємно-планувальні характеристики об'єкта відповідають сучасним вимогам будівельних норм і правил.

      9. Оціночна вартість земельної ділянки визначається за результатами нормативної грошової оцінки земель населеного пункту, інших земель несільськогосподарського призначення або земель сільськогосподарського призначення, де розташована така земельна ділянка, проведеної відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. N 213 (ЗП України, 1995 р., N 6, ст. 151; 2004 р., N 27, ст. 1782), та Методики нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. N 525 (Офіційний вісник України, 1997 р., число 23, с. 87; 2004 р., N 27, ст. 1782).

      У разі непроведення нормативної грошової оцінки земель оціночна вартість земельної ділянки дорівнює ринковій вартості такої земельної ділянки, визначеній за результатами експертної грошової оцінки, проведеної відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. N 1531 (Офіційний вісник України, 2002 р., N 42, ст. 1941).

      Оціночна вартість земельної ділянки зазначається у документації з оцінки земель відповідно до статті 20 Закону України "Про оцінку земель".

      10. Строк визначення оціночної вартості земельних поліпшень (об'єкти малоповерхового житлового будівництва, у тому числі дачного та садибного типу, а також їх частини, об'єкти багатоповерхового житлового будівництва, а також їх частини, об'єкти нежитлового фонду, а також їх частини, об'єкти незавершеного будівництва), який не може перевищувати одного місяця, зазначається в договорі про оцінку. Вихідними даними для визначення оціночної вартості земельних поліпшень є, зокрема, матеріали технічної інвентаризації, підготовлені бюро технічної інвентаризації, документи, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою, проектно-кошторисна документація на об'єкт незавершеного будівництва, інформація про продаж та пропонування подібних об'єктів. За результатами оцінки земельних поліпшень суб'єкт оціночної діяльності складає звіт про оцінку таких поліпшень відповідно до пункту 57 Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. N 1440 (Офіційний вісник України, 2003 р., N 37, ст. 1995).

      Оціночною вартістю земельних поліпшень є ринкова вартість таких поліпшень, що визначена відповідно до цього Порядку і наведена у висновку про вартість об'єкта оцінки, який є частиною звіту про оцінку земельних поліпшень. Строк дії звіту про оцінку, що становить не більш як шість місяців з дати проведення оцінки, зазначається у такому звіті.

      11. Рецензування звіту про оцінку об'єктів нерухомості здійснюється у випадках і порядку, що передбачені Законами України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", "Про оцінку земель" та Національним стандартом N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. N 1440 (Офіційний вісник України, 2003 р., N 37, ст. 1995).

      12. Суб'єкти оціночної діяльності подають щомісяця Фонду державного майна інформацію про результати проведення оцінки за формою, встановленою Фондом.

      13. Документи про визначення оціночної вартості об'єкта нерухомості зберігаються не менш як п'ять років у суб'єкта оціночної діяльності.

      14. У разі незгоди платника податку із визначеною суб'єктом оціночної діяльності оціночною вартістю об'єкта нерухомості звіт про оцінку такого об'єкта може бути оскаржено в судовому порядку.

      ____________

       

      © Інформаційно-аналітичний центр «ЛІГА», 1991 - 2011

      © ТОВ «ЛІГА:ЗАКОН», 2007 - 2011

      185_p1.GIF


      Комментарии

      • Гоцул Дмитрий

        Гоцул Дмитрий Евгеньевич

        10 ноября 2011 в 15:36

        Новый порядок определения оценочной стоимости недвижимости и ОНС


        1 ноября вступил в действие Временный порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются или обмениваются (далее – ВП).

        Этот порядок закреплен постановлением правительства №1103 от 26 октября 2011 года. В свою очередь, ФГИУ обязан утвердить в двухмесячный срок форму подачи субъектами оценочной деятельности информации об объекте с оценочной ценой, а также информацию о степени строительной готовности для объекта незавершенного строительства. Кроме того, Фонд должен в течение полугода внести на рассмотрение правительства законопроект по определению органа, который будет проводить оценку недвижимости, а также вместе с Минрегионстроем разработать и утвердить порядок определения стоимости воссоздания или замещения домов, зданий и сооружений.

        Данный нормативный акт имеет прямое отношение к профессиональным оценщикам и порождает ряд весьма существенных вопросов. Итак, даже при прочтении, еще до проведения работ по оценке, возникают следующие вопросы:

        Какой новый орган предполагается создать для проведения оценки объектов недвижимости с целью налогообложения и почему недостаточно существующей инфраструктуры рынка оценки для проведения таких работ?
        п. 1 постановления указывается необходимость принятия в двухмесячный срок особой формы представления субъектами оценочной деятельности, уполномоченных проводить оценку земельных улучшений, информацию о таких улучшениях, а также для объекта незавершенного строительства - информацию о степени строительной готовности. Зачем нужна особая форма, почему недостаточно требований к отчету по НСО? Фактически, имеем ненужное усложнение.
        Каким образом оценщик будет определять степень готовности незавершенных строительством объектов? Для этого, как минимум, нужна определенная профподготовка.
        Пункт 3 ВП закрепляет, что определения оценочной стоимости осуществляется субъектами оценочной деятельности. А именно, для земельных участков - юридическими лицами - субъектами хозяйствования и физическими лицами - субъектами предпринимательской деятельности, которые согласно Закону Украины "Об оценке земель" получили соответствующие лицензии, а также Госземагентством. Но с каких пор Госземагентство выполняет экспертную оценку земельных участков или это расширение функций? есть ли для этого необходимые специалисты? Каким образом и с какой целью планируется сочетание функций госрегулятора в сфере оценки земельных участков и оценщика этих же объектов? Что это: просто небрежность написания документа и непонимание компетенций госорганов?
        Пункт 4 ВП: «Оценочная стоимость объектов малоэтажного жилищного строительства, в том числе дачного и садового типа, определяется путем применения затратного и сравнительного методических подходов. Сравнительный подход применяется в соответствии с Национальным стандартом № 2 в случае наличия информации о продаже или предложение подобных объектов недвижимости, проданных или выставленных на продажу за шесть месяцев до даты проведения оценки». Почему определяется срок именно 6 месяцев и почему не может быть использован в расчетах объект, выставленный на продажу менее 6 месяцев назад? Как тогда быть с положениями НСО об актуальности предложений именно на дату оценки? Предлагаемый вариант определения стоимости объектов налогообложения («определяется путем применения затратного и сравнительного методических подходов») не имеет ничего общего с оценочной стоимостью, ибо не содержит алгоритм ее определения. Как результат: у разных оценщиков будут разные результаты, а это принципиально неправильно и чревато конфликтом.
        Пункт 5 указывает, что объекты многоэтажного жилищного строительства, а также их части оцениваются путем применения сравнительного подхода и с учетом информации о продаже или предложение подобных объектов недвижимости, проданных или выставленных на продажу за шесть месяцев до даты проведения оценки, которой владеет субъект оценочной деятельности, проводящий такую оценку. В случае отсутствия указанной информации оценочная стоимость объектов недвижимости определяется в последовательности, определенной пунктом 7 Национального стандарта № 2, и с учетом укрупненных показателей стоимости воссоздания многоэтажных жилых домов. Фактически, предлагается применять два альтернативных варианта - сравнительный поход или затратный с использованием укрупненных показателей стоимости воссоздания. Однако это два принципиально разных подхода, первый даст рыночную стоимость, второй – нет. Разные базы оценки – разные результаты.
        Пункт 8 ВП: «Определения оценочной стоимости объекта незавершенного строительства путем применения нескольких методических подходов осуществляется в соответствии с абзацем вторым пункта 26 Национального стандарта № 2 при условии, что объект имеет следующие признаки: его строительная готовность составляет более 70; показатели прочности конструкции объекта позволяют завершить строительство; объект начат строительством не более пяти лет назад; в случае временного прекращения строительства объекта работы по его консервации выполнены своевременно; объемно-планировочные характеристики объекта соответствуют современным требованиям строительных норм и правил». Но каким образом оценщик сможет объективно определить степень готовности и показатели прочности конструкций? Как знать, своевременно ли выполнены работы по консервации и что он вообще может знать о порядке проведения таких работ? Вышеперечисленные требования объективно невыполнимы, следовательно, вынудят оценщика фантазировать на предложенные темы. Экстремальное занятие, учитывая, что за результаты своей работы он несет уголовную ответственность.
        Пункт 12 ВП «субъекты оценочной деятельности подают ежемесячно в ФГИ информацию о результатах проведения оценки по форме, установленной Фондом». Снова ненужное усложнение работы оценщика ибо непонятно, в связи с чем ФГИУ вдруг стал субъектом администрирования налогообложения и финмониторинга. Другое дело, если ФГИУ сам планирует выполнять такие работы, т.е. и является тем загадочным органом, о котором говорится в Постановлении.
        Пункт 13 ВП обязывает оценщиков хранить такие отчеты не менее 5 лет. Таким образом, Временный порядок противоречит вышестоящему нормативному акту – Закону об оценке, в котором указано, что хранение отчетов оговаривается в договоре на оценку, в том числе, и право не хранить их вообще. Поэтому законодательно и не установлено требование к оценщикам о наличии помещения под архив.
        Мину замедленного действия несет в себе и пункт 14 документа, который указывает, что «в случае несогласия налогоплательщика с определенной субъектом оценочной деятельности оценочной стоимостью объекта недвижимости, отчет об оценке может быть обжалован в судебном порядке». Подозреваю, что несогласная сторона будет почти во всех случаях, поскольку процедура оценки выписана таким образом, что у разных исполнителей будет разный результат.
        Нельзя не сказать о том, что в документе почему-то земельные улучшения отождествляются с недвижимостью, оценочная стоимость с рыночной, чем полностью игнорируется определение данных понятий по НСО. Получилась странная, но взрывоопасная, смесь независимой оценки, с обязательным включением нормативов, и стандартизированной, с полным отсутствием алгоритма.

        Сомнительна сама целесообразность использования рыночной стоимости как таковой для целей налогообложения. Ибо рыночная стоимость есть вероятностная величина, характеризующаяся неким интервалом неопределенности. Источниками неопределенности при оценке объектов недвижимости есть свобода в выборе базовых объектов для оценки, неоднозначность в установлении величины износа, нечеткость методов расчета внешнего и функционального износов и т. п. Как результат - значения рыночной стоимости имущества, полученные в результате оценки различными оценщиками, могут существенно различаться между собой. Это связано с тем, что каждый оценщик имеет свободу в выборе конкретных методов оценки, он использует собственные статистические данные и, кроме того, сама процедура оценки допускает значительную субъективную компоненту. Это приводит к тому, что результаты оценки становятся несопоставимыми, а стоимость имущества может существенно занижаться или завышаться, что недопустимо при расчете базы для исчисления налогов. Поэтому, пока отсутствуют структуры, которые бы проводили систематический мониторинг рынка, статистический анализ рыночной информации и расчеты интегральных параметров, необходимых для оценочной деятельности, говорить о рыночной стоимости для целей налогообложения, как минимум, преждевременно.

        В целом, обеспечить строгое соответствие требованиям постановления №1103 на практике будет весьма затруднительно. Столь долгожданный и необходимый нормативный акт, при разработке проекта которого изначально привлекалось множество экспертов, в том числе международного уровня, в итоге получился некачественным, непродуманным, базирующийся на весьма шаткой методологической основе. Непонятно, чем вызвано такое легкомысленное отношение к нормативному документу, ведь предложенный порядок хоть и временный, да принят на неопределенный срок, следовательно, де-факто может стать постоянным.



        «Building» источник http://www.ricardo.com.ua/blogs/966/171409
        автор Татьяна Павлюк Генеральный директор Оценочной компании «Аверти»

        #