Вход на сайт

Эл. почта:
Пароль:

Регистрация на сайте

Фамилия: Область:
Имя: Населенный пункт:
    Отчество: Номер телефона:
    Эл. почта: Компания:
      Пароль: Должность:
      Повторите пароль: Год начала работы:
      Фото:
      С правилами размещения объектов согласен

      Забыли пароль?

      Укажите эл. почту — мы вышлем Вам новый пароль для входа
      Эл. почта:

      Проблема на сайте

      Закрыть
      Ваш email:
      (необязательно)
      Расскажите нам, что случилось

      LZ_logo_2014.jpg

      _________________.jpg



      Управление недвижимостью по плану IREM.

      29 августа 2014, 16:48 просмотров: 25492
      ________________1.jpg 

      Управление недвижимостью по плану IREM.

       

      Управление недвижимостью это сложный и многофункциональный процесс, состоящий из планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для достижения целей владельца объекта недвижимости. Организация такого процесса требует наличие знаний в разных аспектах рынка недвижимости (маркетинг и привлечение арендаторов, технический анализ, финансовый анализ, управление человеческими ресурсами).

      Американский опыт управления объектами недвижимости показал, что недвижимостью эффективней управлять по плану. Управление по плану выгодно владельцам, инвесторам, управляющим, арендаторам. Такая практика привела к созданию модели плана управления IREM (Institute of Real Estate Management, USA), позволяющей управляющим постоянно контролировать свой бизнес, придерживаясь плана. Эта модель не нова и ей пользуются десятки тысяч управляющих по всему миру. В рамках данной статьи я постараюсь рассказать, что представляет собой план управления и каковы его преимущества. IREM уделяет большое внимание постоянному усовершенствованию и оптимизации данной модели.

       

      Цели и задачи владельца недвижимости

       

      В профессиональной практике при составлении плана управления все начинается, прежде всего, с целей и задач владельца. У каждого владельца есть индивидуальные потребности, инвестиционные задачи. Разработка успешного плана управления зависит от понимания и количественной оценки этих потребностей.

      На практике, владельцы приобретают приносящую доход недвижимость по двум причинам:

      1. Спекуляция;

      2. Вложение средств (подразумевает возможности: периодический доход, повышение стоимости, сохранение капитала).

      Знание основных средств, или мер, которые управляющий объектом недвижимости может использовать для финансовой оценки недвижимости, позволяет задать владельцу правильные вопросы о конкретном объекте недвижимости. К окончанию беседы управляющий должен не только располагать сведениями о собственности, но и четко понимать, какие задачи стоят перед владельцем. Какая мера имеет наибольшее значение при выборе эффективных альтернатив.

      Сбор данных (анализ объекта недвижимости, анализ рынка):

      В целях выполнения анализа объекта недвижимости и анализа рынка управляющий должен собрать соответствующие данные. Необходимо определить, какие данные имеют отношение к делу, и какие данные можно наиболее эффективным образом собрать и применить.

       

      Анализ собственности

       

      Эта часть плана управления должна содержать описание и анализ трех аспектов объекта недвижимости:

      · Анализ физических характеристик (параметры и план участка, характеристики здания, состояние фасадов и внутренней отделки, состояние инженерных сетей и оборудования и т.д.);

      · Анализ управления (персонал, квалификация, обязанности, мотивация, маркетинг и сдача в аренду и т.д.);

      · Анализ финансовых показателей (текущий оперативный бюджет, характеристики арендаторов, недоиспользование и упущенный доход, денежный поток за последние 3 года, текущее финансирование, ставки капитализации и определение стоимости);

      Подробный анализ собственности дает основу для выработки альтернативного курса действий. Внимательный анализ информации должен выявить альтернативы и потенциальные возможности усовершенствования инвестиции с целью максимального достижения целей владельцев.

       

      Анализ рынка

       

      Этот раздел плана переходит к взаимоотношению объекта недвижимости с рынком.

      Основная цель раздела описать район рынка с точки зрения физического и экономического положения объекта в этом районе. Помимо такого описания, необходимо проанализировать данные, что бы определить поглощение, долю рынка и рыночные ставки арендной платы, определяющие положение данного объекта по отношению к сопоставимой недвижимости, имеющейся в данном районе рынка.

      · Анализ региона (макроэкономика, численность населения и занятость, доходы предприятий розничной торговли, транспорт, предложение и спрос, поглощение, арендные ставки, развитие девелопмента );

      · Анализ микрорайона (границы, микроэкономика, местоположение объекта недвижимости, местоположение конкурентов, предложение, спрос, поглощение, арендные ставки ).

      Что бы выполнить анализ рынка потребуется найти источники информации о демографических и экономических тенденциях, они помогут определить рынок и характеристики населения в пределах этого рынка.

      Большинство данных потребуется собирать из разных источников: архивные отчетные материалы по данному объекту недвижимости, владельцы аналогичных объектов недвижимости, оценщики, брокеры, местные органы управления, собственные знания о данном районе, новости в средствах массовой информации и прочее.

       

      Анализ арендной платы (сравнительная таблица)

       

      По сути - это компиляция данных, которые позволяют сопоставить арендную плату и особенности сопоставимых объектов. После расчета скорректированных ставок арендной платы сопоставимых объектов они сравниваются с анализируемым объектом недвижимости в расчете на 1 квадратный метр, что помогает управляющему определить, должна ли арендная плата их недвижимости быть выше или ниже.

      В целях сравнения необходимо подобрать объекты недвижимости похожие на анализируемый по типу и размеру. Наиболее эффективен метод - сравнить анализируемую недвижимость с тремя или большим числом сопоставимых объектов. На практике, объекты недвижимости сравниваются по отдельным характеристикам, для каждого типа недвижимости они выбираются свои (как пример: количество парковочных мест, состояние фасада, состояние мест общего пользование и др.) всего в сравнении участвует 15-20 характеристик. Каждая значимая характеристика анализируемого объекта недвижимости сравнивается с характеристиками сопоставимых объектов недвижимости, что в конечном счете, корректирует арендную ставку. Данный процесс автоматизирован и выполняется с помощью электронной сравнительной таблицы.

       

      Проблемы и опасения.

       

      После выполнения анализа собственности и рынка, необходимо применить полученную информацию, что бы сосредоточится на том, что требует усовершенствования, выявить проблемы и опасения связанные с анализируемым объектом недвижимости. Наблюдения и оценки сделанные ранее должны стать основой для разработки альтернативных действий на объекте недвижимости.

      Необходимо определить проблемы и опасения, затрагивающие объект недвижимости в рамках целей владельцев.

      К физическим проблемам могут относиться проблемы отсроченных работ по ремонту и техническому обслуживанию или функциональный износ, например, недостатки архитектурного проекта, вышедшие из строя инженерные системы, износ внешней и внутренней отделки и др.

      Проблемы управления могут быть связаны с проблемами кадрового обеспечения или политики управления, которая не соответствует потребностям объекта недвижимости.

      Финансовые проблемы так же могут быть разными. Возможно, владелец вложил чрезмерную сумму собственных средств или условия кредита являются не оптимальными. Может быть очевидным, что неправильный состав арендаторов или долгосрочный договор аренды препятствует эффективной работе объекта недвижимости.

      Некоторые проблемы можно обнаружить в процессе изучения и анализа рынка сопоставимых объектов недвижимости, связанные с арендной платой. Значительные изменения демографической картины, региональной экономики, конкурентного окружения повлияют на недвижимость, возможно, потребовав «репозиционирования» или «реконцепции» ее с целью удовлетворения потребностей меняющегося рынка.

      Воздействие физических, связанных с управлением, финансовых и рыночных проблем может меняться в зависимости от объекта недвижимости и его типа. Некоторые аспекты, представляющие проблему для торговой недвижимости, могут не иметь первостепенного значения для офисных площадей.

       

      Разработка альтернативного курса действий.

       

      После определения проблем и опасений, связанных с данным объектом недвижимости, необходимо разработать альтернативы управления объектом недвижимости. Альтернативы есть всегда, и одна из них - оставить собственность в текущем состоянии. Эта Альтернатива служит основой для сравнения и оценки эффективности с другими альтернативами и является важным компонентом плана управления. Так же крайне важно, что бы все разработанные альтернативы были связаны с целями и задачами владельца недвижимости.

      Изучая проблемы и опасения, управляющий недвижимостью, должен разработать несколько альтернативных планов действий.

      Альтернативы могут быть разными:

      · Ремонт физических элементов и устранение функционального износа (внутренняя отделка, инженерные сети, изменение планировки и др.);

      · Устранение проблем с персоналом;

      · Замена изношенного оборудования или элементов ландшафта;

      · Внедрение плана маркетинга;

      · Репозиционирование объекта недвижимости в соответствии с требованиями новых рынков и др.

      Некоторые альтернативы могут требовать капитальных затрат, а некоторые для сокращения расходов потребуют все го лишь изменить политику или кадровый состав. В любом случае, окончательный выбор должен быть основан на выявленных в процессе анализа проблемах и опасениях, а так же на целях владельца недвижимости.

       

      Оценка Альтернатив

       

      Если альтернативы выбраны, следующая задача - оценить каждую альтернативу. Финансовый анализ каждой альтернативы требует сделать прогноз денежного потока в будущем на каждый год инвестиционного периода. Эти прогнозы должны быть основаны на изменении доходов, эксплуатационных расходов, и капитальных затрат во время внедрения альтернативы.

      Для выполнения финансового анализа каждой альтернативы требуется понимать и владеть инструментами финансового анализа:

      · Анализ денежного потока;

      · Анализ кредита;

      · Определение стоимости;

      · Инвестиционные тесты (чистая текущая стоимость - NPV, внутренняя ставка дохода- IRR, повышение стоимости, ставка дохода «наличные-на-наличные» - $/$ ).

       

      Рекомендованный план действий

       

      Изменение инвестиционной эффективности объекта недвижимости требует выбрать для этого объекта хорошие альтернативные варианты действий. Каждая из разработанных альтернатив будет влиять на доходы, расходы или стоимость объекта недвижимости в будущем, возможно и на все три эти показателя. Финансовая оценка каждой альтернативы приведет к определению рекомендованного курса действий с анализируемым объектом недвижимости.

      На данном этапе составления плана управления объектом недвижимости пора представить и оценить все разработанные и просчитанные альтернативы к данному моменту. Теперь идеи и оценки управляющего недвижимостью передаются владельцу.

      Данная модель плана управления недвижимостью позволяет:

      · Создавать и внедрять эффективные стратегии в процессе управления недвижимостью;

      · Максимально повышать потенциал объекта недвижимости;

      · Обосновывать представленные данные и допущения;

      · Демонстрировать квалификацию управляющего недвижимостью.

       

      В Украине уже 8 лет под эгидой «Ассоциации специалистов по недвижимости Украины» (АСНУ) проводится подготовка профессиональных сертифицированных управляющих недвижимостью по программе IREM. На сегодня, это единственная комплексная программа, разработанная специально для специалистов, работающих с жилой, коммерческой, торговой и промышленной недвижимостью. Слушатели курса имеют возможность после прохождения обучения и положительной сдачи экзамена получить международную степень CPM (certified property manager) с автоматическим вступлением в члены IREM.

       

      ПОДРОБНЕЕ об  Обучении специалистов по управлению недвижимостью. Курсы CPM (Сertified Property Manager)

      Комментарии