ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ РЕЧОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО: ТЕХНІЧНА ФІКСАЦІЯ ФАКТУ ЧИ ПРОЦЕДУРА ВИЗНАННЯ І ПІДТВЕРДЖЕННЯ ДЕРЖАВОЮ ФАКТІВ ВИНИКНЕННЯ, ПЕРЕХОДУ АБО ПРИПИНЕННЯ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО

      Катерино Іванівно, відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в Україні створено Державну реєстраційну службу, яка є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади з питань реалізації державної політики зокрема у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Яким чином буде здійснюватися на практиці реєстрація речових прав і чи не занадто ускладнюється шлях набуття права власності для пересічних громадян?
        Цивільним кодексом України передбачено, що право власності набувається, зокрема, з правочинів та виникає з моменту нотаріального посвідчення відповідного договору. Якщо договір підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.
        Проте, Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено поняття державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Згідно Закону це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав.
       Таким чином, вищезазначений Закон, надаючи чіткого визначення процесу реєстрації речового права, прямо пов’язує його з моментом виникнення права власності, що суперечить Цивільному кодексу України. Зокрема, Цивільний кодекс України містить книгу третю під назвою «Право власності та інші речові права», згідно якої речове право поділяється на два інститути:
1)    повне речове право (право власності);

2)    обмежене речове право (право на чужі речі).
        Отже, цивільне право виокремлює речове право, до якого відноситься право власності, що підлягає безумовній реєстрації реєструючим органом, і є фактом підтверджуючим, а не правовстановлюючим. Крім того, цим же Кодексом передбачено, що держава не втручається у процес реалізації права власності.
        Інакше кажучи, Законом реєстрація речового права поставлена в основу виникнення права власності. А це повністю суперечить засадам цивільного законодавства.
        Однією з причин виникнення такої ситуації стало те, що Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Цивільний кодекс України були прийняті майже одночасно – у 2004 році, і, як наслідок, обидва законодавчі акти не приведено у відповідність один одному.
        Повертаючись до відповіді на поставлене Вами запитання зауважую, що сама ідея державної реєстрації речових прав на нерухоме майно є чудовою. Єдиний реєстр речових прав в Україні працювати повинен.
       Крім того, практично в кожній з європейських країн на сьогоднішній день успішно функціонує реєстр речових прав, та безпосередньо сама процедура його наповнення в кожній з держав є різною та має свої особливості. Ми ж на сьогоднішній день, шляхом внесення змін до відповідного законодавства, повторюємо не найкращий досвід Росії.
       Вже зараз в юридичній пресі наших північних сусідів можна зустріти далеко не схвальні відгуки по наслідках впровадженої системи реєстрації речових прав. 2-5 листопада 2011 року у місті Києві відбулася україно-російсько-німецька Конференція на тему: «Стан та реформи нотаріального права», у ході якої ми мали змогу поспілкуватися з нашими російськими колегами та почути їхню думку щодо даного питання.
        І, проаналізувавши їхній досвід, ми тепер можемо впевнено стверджувати, що недоцільним є повторення тих моментів, які не довели своєї ефективності.
       Чим саме, на Вашу думку, є реєстрація речових прав, набутих, зокрема, за нотаріально посвідченими договорами про відчуження нерухомого майна згідно із новим законодавством – суто технічною фіксацією факту речового права особи державним органом чи процедурою «підтвердження та визнання» державою виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно?
       Відповідно до нового законодавства процедура реєстрації речових прав недоцільно ускладнюється. І це при тому, що внесення відповідних відомостей до електронної версії реєстру має залишатися виключно технічним процесом. Як уже було зазначено, не можна ставити реєстрацію речового права в основу виникнення права власності, яке є первинним.
       Згаданим Законом державним реєстраторам надається право витребувати та перевіряти відповідні документи, на підставі яких нотаріусами посвідчуються договори, що, фактично, є ревізуванням цих договорів і, відповідно, ревізуванням діяльності нотаріусів. Державному реєстратору надається право відмовити в державній реєстрації права власності, при цьому не робиться жодного винятку щодо нотаріально посвідчених договорів. Але ж це прямо протирічить вимогам чинного Закону «Про нотаріат» щодо державного регулювання нотаріальної діяльності та гарантій цієї діяльності?
       Так, процедура внесення даних до Реєстру речових прав включатиме в себе елементи правової перевірки укладених у межах законодавства правочинів державними реєстраторами.
Відповідно до Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор отримує право визначати відповідність заявлених прав і поданих йому документів до вимог  законодавства, а також виявляти суперечності між заявленими та зареєстрованими правами на нерухоме майно. Він також зможе вимагати для розгляду додаткові документи та відмовляти у державній реєстрації протягом 14 днів з початку розгляду відповідної справи.
       Дане формулювання норм Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» дає підстави припускати, що державний реєстратор фактично виконуватиме функції судді, надаючи оцінку законності дій нотаріуса. І оскільки основою для переходу права власності є, зокрема,  договір, державний службовець матиме право давати правову оцінку такому договору.
      А це не лише не відповідає законодавству України, але й безпосередньо може створювати підґрунтя для корупційний дій.
       Не можна залишити поза увагою і статтю 15 Закону, якою  передбачено строки державної реєстрації до 14 днів. Я впевнена, що ці строки повинні бути скорочені до одного дня. Наприклад, в Україні функціонують Спадковий реєстр та Державний реєстр правочинів, до яких нотаріусами вносяться записи протягом одного дня про посвідчені ними заповіти, заведені спадкові справи, договори тощо. Саме в цій роботі нотаріусів і відображається сама суть функціонування державного обліку інформації.
       Через це я вважаю, що є реальна необхідність внесення до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відповідних змін і приведення повноважень державного реєстратора у відповідність до норм українського законодавства. Не має бути у державного службовця права визнавати чи не визнавати правомірність посвідченого нотаріусом договору, а також права давати оцінки законності чи незаконності зазначених у ньому вимог. Адже це є повноваженнями судової системи і безпосередньо суддів. Такі «розмиті» повноваження є підґрунтям для зловживань, що може призвести до порушень прав і законних інтересів громадян України. Натомість, гарантії та питання відшкодування шкоди, у разі її заподіяння державним реєстратором, лягатимуть тягарем на державний бюджет, звичайно з регресними вимогами до цих державних реєстраторів, які є державними службовцями.
        Вже протягом кількох років нотаріуси є реєстраторами і плідно працюють з багатьма єдиними і державними реєстрами в системі Міністерства юстиції України, наповнюючи їх відповідною інформацією та отримуючи таку інформацію. Таким самим чином нотаріуси могли б вносити відповідну інформацію до Реєстру речових прав, оминаючи громіздку і довготривалу схему реєстрації посвідчених ними договорів, чим значно спростили б життя громадян. Як Ви вважаєте, адже це є цілком логічним?                                                              
       Створення Реєстру не повинно бути самоціллю. Основне – це об’єктивний, систематичний, оперативний процес його наповнення. Тільки в такому випадку цей Реєстр представлятиме відповідну держану цінність та повноцінно виконуватиме свою роль. На сьогоднішній день представники нотаріату мають вже значний досвід роботи із реєстрами.
       Хочу запевнити громадськість, що нотаріат не ставить собі за мету досягнення жодних преференцій, не веде боротьбу за корпоративні права.  Система нотаріату в Україні - це уповноважений державою інститут, який на належному рівні протягом багатьох років виконує покладені на нього функції. Немає необхідності доводити, що нотаріат може і вміє працювати. Єдине, що є важливим для нотаріусів, як для всіх інших громадян – створення такої системи державної реєстрації речових прав, яка була б зручною для людей та правильною з точки зору ведення державного обліку відповідної інформації.
       Впевнена, що нотаріат в системі реєстрації речових прав відіграє важливу роль, допомагаючи у спрощенні багатьох процедур та забезпечуючи існування принципу єдиного вікна. Думається, що реєстрація речового права нотаріусом внаслідок нотаріального посвідчення правочину має бути обов’язковою. Так само, як обов’язковим є на сьогоднішній день внесення нотаріусом відомостей про договір, який він щойно посвідчив, до Реєстру правочинів. Це не повинно залежати ані від бажання людини, ані від рішення реєстраційної служби.
       Що стосується формування реєстраційних справ, у разі визначення нотаріусів реєстраторами речових прав, необхідності у їх штучному створенні не буде, адже всі документи як приватних, так і державних нотаріусів, що долучаються до нотаріально посвідчених документів, будуть частиною нотаріального архіву, який в свою чергу є власністю держави.  На сьогоднішній день в Україні функціонує єдиний нотаріат, який лише базується на різних формах власності - у нас діють як державні нотаріальні контори, так і приватні. Створені сприятливі умови для реалізації права як держави, так і приватної особи щодо відкриття нотаріальної контори. У нас єдині підходи допуску до професії, єдині повноваження нотаріусів, а останнім та найважливішим кроком стане ще й введення єдиних тарифів за вчинення нотаріальних дій. Таким чином, всі документи, які на сьогоднішній день напрацьовуються як державними, так і приватними нотаріусами, відповідно до чинного законодавства України є власністю держави. Саме тому немає і потреби у додатковому заведенні реєстраційних справ, адже вся необхідна інформація зберігатиметься в архівах нотаріусів, де її легко можна буде знайти.
       Такий підхід позбавить подвійного накопичення документів, так і необхідності подання громадянами документів в декількох примірниках.
      Пересічному громадянину має бути байдуже, в який саме спосіб держава здійснюватиме свій облік. Людині має бути, в першу чергу, зручно.
      Саме тому, не порушуючи ані структури реєстраційної служби, ані принципів її роботи, система реєстрації речових прав має відбуватися за участі нотаріусів як реєстраторів речових прав, за посвідченими ними правочинами про відчуження нерухомого майна.
      А державна реєстрація речових прав у такому вигляді, як це передбачено Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», та інститут нотаріату існувати паралельно не зможуть. Адже надання споріднених функцій двом різним інституціям є абсолютно недоцільним.
       Можна з впевненістю зробити прогноз, що з набранням чинності змін до вищезазначеного Закону, інститут нотаріату поступово буде повністю витіснено з цивільного обігу. А цей процес не піде ані на користь нашим громадянам, ані сприятиме спрощенню процедури реєстрації речового права, ані допоможе в об’єктивному обліку державою всіх цих процесів.
       Враховуючи все вищезазначене, якою Ви бачите перспективу подальшого функціонування системи реєстрації речових прав на нерухоме майно? До яких змін слід вдатися для того, аби створити для українських громадян та суб’єктів господарювання належні умови для безперешкодної реалізації ними своїх конституційних прав щодо права власності?
       Реформа, яка проводиться на сьогоднішній день у нашій державі, має бути ефективною, зрозумілою і правильною. Питання функціонування системи реєстраційної служби стало предметом обговорень та дискусій у багатьох юридичних колах – як серед практиків, так і серед науковців.
       Слід зазначити, що нині цією тематикою цікавиться тільки професійна аудиторія - суб’єкти оціночної діяльності, працівники БТІ, ріелторські компанії, нотаріуси і лише зовсім незначний відсоток пересічних громадян, а саме ті, хто має за що купувати або ж має що продавати. Більшість населення мало стикається з цими проблемами, а тому і не може поки що висловити свою думку з цього приводу.
      Частіше за все ми стикаємося з ситуацією, коли відповідний закон вже прийнятий, і єдине, що нам лишається - приступити до його виконання. Як результат – в ході практичної діяльності постає значна кількість питань.
       Для того ж, щоб успішно вирішити, навіть упередити ті проблеми, які можуть виникнути, я хочу відзначити, що реєстрація речових прав відноситься до природних функцій нотаріату, наданих йому державою. Це є технічним процесом, у якому нотаріус має величезний досвід. Адже основою для Реєстру речових прав є Реєстр правочинів, з яким нотаріуси працюють вже протягом багатьох років.
       Сьогодні нотаріуси успішно впоралися з функціями суб’єктів первинного фінансового моніторингу. Колись вони на високому рівні виконували обов’язки податкових агентів. А тому ми можемо з впевненістю сказати, що вони неодноразово виправдали довіру держави. Отже, і технічними реєстраторами вони з легкістю зможуть бути. Тим більше, що робота нотаріусів з реєстрами продемонстрована на дуже високому рівні.
Ми не повинні повністю повторювати не найкращу практику нашого північного сусіда – Росії, адже в Україні стабільно функціонує  нотаріат, який забезпечує і надалі забезпечуватиме дотримання  прав і законних інтересів громадян та юридичних осіб при реалізації ними своїх речових прав.