16 лютого 2012, 17:00 переглядів: 4631
Наталия Александровна - известный юрист в области недвижимости, адвокат ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры», советник ГКЦБФР. Наталья имеет многолетний опыт сопровождения строительных проектов, а также является сертифицированным ГКЦБФР специалистом по ценным бумагам и по управлению активами;
действительный член Ассоциации юристов Украины, член Ассоциации юристов фондового рынка; автор многих публикаций на темы недвижимости в ведущих деловых и профильных периодических изданиях.
Но самое любопытное, что она является разработчиком финансовых моделей привлечения средств в строительство при использовании закладных, опционов, сертификатов ФОН, дисконтных облигаций как в жилищном, так и в коммерческом строительстве. Благодаря усилиям автора многие из клиентов смогли выбрать оптимальные варианты привлечения средств в строительство и успешно реализовать строительные проекты. К тому же ее первая книга «Правовая энциклопедия инвестирования строительства» (2006) до сих пор остается одним из самых популярных изданий, посвященным юридическим вопросам в сфере инвестиций в строительстве.
- Наталия. Вы играете на стороне банков. Назовите новые факторы, которые влияют на принятие решения о выдаче кредитов.
- Все сдерживающие факторы, негативно влияющих на принятие решения о выдачи кредита, объединяются в один глобальный фактор – нестабильность законодательства. На текущий момент мы находимся на перекрестке трех реформ: земельной, регистрационной и строительной. И каждая из них затрагивает тему ипотечного кредитования.
Земельная реформа не может не затронуть ипотечное кредитование, поскольку, выдавая ипотечные кредиты, кредиторы настаивают на передаче прав на земельный участок.
Регистрационная реформа предполагает создание единой регистрационной системы, но поскольку в стране отсутствует Единый земельный кадастр, то созданный и законодательно урегулированный механизм в действительности, а не на бумаге, имеет технические сложности, среди которых и нет единой базы данных. Из-за чего и возникают прогнозируемые сложности в оформлении прав на готовую и строящуюся недвижимость.
Строительная реформа формально уже состоялась, но ее ключевые новеллы должны вступить в силу с 1 ноября 2012., поэтому на практике мы сможем оценить ее качество только в 2013 году. Речь идет прежде всего об ограничениях на изменения целевого назначения недвижимости и на изменение участков под застройку при отсутствии утвержденной градостроительной документации (генплана, дизайнплана территории в зависимости от места реализации проекта).
По сути три реформы проходят параллельно, и они влияют на процессы как строительства, так и ипотечного кредитования. Общий вывод, который можно сделать, таков: законодательная нестабильность не способствует ипотечному кредитованию.
- Какие законодательные новшества стали шоковой терапией для банковской системы?
- Вы знаете, что 9 декабря 2011 года в первом чтении был принят законопроект «О рынке земли». А законопроект «О земельном кадастре» был принят еще ранее - в августе прошлого года. Если законопроект «О рынке земли» будет принят и вступит в силу в том виде, в котором он находится сейчас, то юридические лица-резиденты не смогут приобретать землю сельхозназначения, поскольку в ст. 3 они то ли не указаны, то ли исключены из перечня лиц, обладающих таким правом. Возможно, это техническая ошибка, и она будет устранена. Но если эта статья вступит в силу в существующем виде, то ситуация возникнет абсурдная. Она может привести к коллапсу на рынке недвижимости, поскольку вопросы регистрации ипотеки затрагивают вопросы регистрации и перерегистрации прав на землю.
Нестабильное законодательное поле качество которого итак оставляет желать лучшего, подвергаясь регулярному реформированию, привело к тому, что среди наших клиентов многие прекратили рассматривать программы кредитования украинских застройщиков. Это порождает не проблему, а целый тематический блок проблем.
Второй блок проблем возникает, когда нужно ответить на вопрос: что именно является предметом ипотечного кредитования. Для классического строительства в сложившейся практике ипотечного кредитования важен вопрос имущественных прав и на недвижимость, и на земельные участки. Если углубиться, то россияне и другие иностранные инвесторы с сарказмом смотрят на так называемый предмет ипотеки на этапе строительства, который предлагается у нас. Априори известно и, к сожалению, это известно многим банкам, которые вынуждены идти на это, что в нашей стране имущественные права - это права абстракции. В какой-то степени получается, что в Украине при отсутствии «права собственности» имущественное право имеет статус самостоятельного правового явления. Поскольку во всем мире первое, но не единственное, имущественное право - это право собственности, то в нашем случае возникает вполне правомерный вопрос: какие же именно имущественные права передаются под обеспечение банковских кредитов, если право собственности еще не наступило? Из этого вопроса вытекает еще не один вопрос. А кто владеет имущественными правами? А как банк проверяет у истца-ипотекодателя наличие имущественных прав? Вот клубок проблем, которые, по сути, если учесть, что массовое ипотечное кредитование базируется на ипотеке имущественных прав, приведет к невозможности применения фискальных мер на залоговое имущество, если дело дойдет до судебного процесса. В результате, можно спрогнозировать, что ипотечное кредитование является высокорискованным. Банковскую систему, в целом, спасает только наличие поручительства застройщиков и ряд других гарантий, которые предоставляются, при участии в программе ипотечного кредитовании.
- С другим видом ипотеки - инвестиционным строительством- ситуация менее туманная?
- Это более понятная правовая категории: если произведена регистрация прав собственности, то практически есть правоустанавливающие документы. Однако никто изначально не может определить: что же является правоустанавливающим документом на собственность- извлечение из реестра, разрешение на выполнение строительных работ или какой-то другой документ.
С этим видом предметной ипотеки тоже не все благополучно, поскольку законодатель в связи с последними изменениями предписал возможность передачи в ипотеку объект незавершенного строительства в случае передачи сразу … трех (!) видов имущественных прав единым пакетом: прав на земельный участок, сам объект строительства и имущественные права на него.
И в связи с этим возникает вопрос: что делать акционерам целевых облигаций? Ведь они при передачи прав банкам автоматически лишены своих имущественных прав.
- Назовите еще имеющиеся блоки проблем.
- Третий блок проблем - разноплановые механизмы финансирования строительства. Эти механизмы настолько индивидуальны, что можно говорить об эксклюзивности разработки банковских инструментов под каждого застройщика. Например, законодатель не определился, что такое имущественные сертификаты - ценные бумаги или финансовый инструмент, а на строительном рынке с ними активно и даже успешно работают. При этом, правда, не задумываясь о проблемах с предстоящим аккредитованием таких проектов.
Четвертый блок проблем - ограниченные возможности внесудебного обращения о взыскании залогового имущества, поскольку государство откровенно лоббирует интересы большого числа социальных групп.
Пятый блок проблем связан с непосредственной реализацией строительных объектов, вызванных протестами прокуратурой. Если прокуратура, например, с целью предотвращения изъятия отмеченных земельных участков из собственности территориальной общины города выносит протест, то в Главное управление земельных ресурсов поступает соответствующее письмо об остановке изготовления правоустанавливающих документов на эти участки. Соответственно ни о каком строительстве речи уже идти не может. Так что нам только остается надеяться, что данные блоки проблем будут законодателями успешно устранены.
