Вход на сайт

Эл. почта:
Пароль:

Регистрация на сайте

Фамилия: Область:
Имя: Населенный пункт:
    Отчество: Номер телефона:
    Эл. почта: Компания:
      Пароль: Должность:
      Повторите пароль: Год начала работы:
      Фото:
      С правилами размещения объектов согласен

      Забыли пароль?

      Укажите эл. почту — мы вышлем Вам новый пароль для входа
      Эл. почта:

      Проблема на сайте

      Закрыть
      Ваш email:
      (необязательно)
      Расскажите нам, что случилось

      LZ_logo_2014.jpg

      _________________.jpg



      Заключение договора купли-продажи недвижимости, которая еще не построена: быть или не быть?

      21 апреля 2012, 11:10 просмотров: 1837

      Заключение договора купли-продажи недвижимости, которая еще не построена: быть или не быть?

      Ассоциация юристов Украины провела V Ежегодную конференцию корпоративных юристов (юрисконсультов). На мероприятии обсуждали актуальные вопросы юридической практики. В частности, руководитель юридического отдела компании по управлению активами «КИНТО» Александр Онуфриенко рассказал участникам как минимизировать риски сторон при покупке объекта недвижимости.

      Свое выступление г-дин Онуфриенко построил вокруг одного тезиса: нельзя заключать договор купли-продажи объекта недвижимости, которого еще нет в природе (т.е. строительство которого лишь планируется в будущем). И это даже несмотря на то, что согласно закону, объектом купли-продажи может быть не только то имущество, которое есть в наличии, но и то, которое может быть в будущем приобретено или создано.

      По мнению А.Онуфриенко, такая концепция очень сильно отличается от русской правовой традиции. Несмотря на нормы статьи 656 Гражданского кодекса, юрист считает, что в отношении объекта недвижимости, который еще не построен, договор купли-продажи заключать нельзя. По его мнению, если придерживаться такой точки зрения, то исчезнут очень многие проблемы с объектами недвижимости при заключении сделок купли-продажи.

      Почему нельзя?

      Г-дин Онуфриенко обосновал свою позицию относительно невозможности заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, которого нет в природе следующими аргументами.

      Во-первых, не собственник объекта недвижимости не может брать на себя обязательство в отношении деяний органов госрегистрации. «Не собственник может взять на себя обязательство, как и в договоре подряда, что он что-то сделает, произведет ... И это будет полностью его риск. Он объективно не может брать никаких обязательств и говорить о том, он создаст и в установленные сроки еще и зарегистрирует возникновение права собственности. Он не может брать на себя обязательства в отношении третьих лиц - госорганов», - уверен А. Онуфриенко.

      Во-вторых, сделка купли-продажи несуществующей недвижимости не может быть оформлена в соответствии с требованием закона. Согласно законодательства, если осуществляется купля-продажа недвижимости, то соответствующий договор необходимо заверить нотариально и он подлежит государственной регистрации. «В стандартной ситуации нотариус потребует у продавца объекта купли-продажи какой-то документ, грубо говоря, титул на право собственности. Естественно, что такого титула не будет, так как объект еще не построен» - утверждает юрист. При этом он отметил, что такую сделку заключить можно, и они заключаются, но это уже нестандартный договор.

      В-третьих, при заключении договора в нем не будет исчерпывающе указан предмет, а именно - метраж и размеры недвижимости. Александр Онуфриенко отметил, что при строительстве объекта недвижимости запланированный метраж квартиры обычно отличается от того, который построили. «Таким образом, заключая договор купли-продажи объекта недвижимости, которого еще нет, мы говорим о том, что предмет будет указан не точно» - утверждает юрист.

      Что делать если нельзя, но очень хочется?

      Если все же вам необходимо купить объект недвижимости, который ещё не построили, то по словам А.Онуфриенко, в данном случае возможна покупка юридического лица, а классический вариант - покупка стройматериалов. Если это по каким-то причинам не подходит, то можно составить иные договора, которые не столько касаются права собственности на недвижимость, сколько оформляют некие обязательства, устанавливают некие сроки, дают правовой режим для платежа и устанавливают четкую понятную ответственность в виде штрафа.

      Кристина Венгриняк

      Комментарии