Вход на сайт

Эл. почта:
Пароль:

Регистрация на сайте

Фамилия: Область:
Имя: Населенный пункт:
    Отчество: Номер телефона:
    Эл. почта: Компания:
      Пароль: Должность:
      Повторите пароль: Год начала работы:
      Фото:
      С правилами размещения объектов согласен

      Забыли пароль?

      Укажите эл. почту — мы вышлем Вам новый пароль для входа
      Эл. почта:

      Проблема на сайте

      Закрыть
      Ваш email:
      (необязательно)
      Расскажите нам, что случилось

      LZ_logo_2014.jpg

      _________________.jpg



      Перепланировка арендуемого помещения

      20 июня 2012, 9:49 просмотров: 3661
      На этой неделе одним из наиболее интересных постов на форуме ЛІГА:ЗАКОН  нам показался следующий.

      Учреждение арендовало у предприятия помещение, в котором около года назад был проведен ремонт и установлены дополнительные перегородки, что позволило увеличить количество комнат. По условиям договора аренды перепланировка осуществляется с письменного согласия арендодателя. Перед началом ремонта письменного разрешения получено не было, но и не было письменных уведомлений прекратить начавшиеся работы. Арендодатель достоверно знал о происходящем, сам лично видел все работы. При этом помещения до ремонта находились в полуразрушенном состоянии, а в одном из кабинетов через всю стену была 10-сантиметровая трещина. На сегодняшний день арендодатель направил арендатору уведомление о нарушении условий договора – незаконной перепланировке и с требованием вернуть все на место, как было. Неужели улучшение вещи может быть основанием для выселения и расторжения договора? Можно ли улучшения считать ремонтом вещи?

      Позиция 1. Перепланировку офисного помещения никак нельзя назвать улучшением объекта аренды. Такая перепланировка свидетельствует лишь о порче имущества и, кроме того, сулит множество трудностей для собственника имущества, в котором произведена такая незаконная перепланировка. Требования собственника вернуть все в первоначальный вид совершенно обоснованные и у него есть все шансы через суд обязать арендатора восстановить помещение.

      Позиция 2. Действительно, для арендодателя такая перепланировка создает огромные проблемы. На стороне арендодателя «железные» доводы – закон и договор. Когда дело дойдет до возврата помещений по акту приема-передачи и арендатор к тому времени не приведет помещение в первоначальное состояние, то арендатору надо будет согласиться с содержанием акта приема-передачи, куда арендодатель впишет все допущенные нарушения, и подписать этот акт, что будет бесспорным доказательством в суде вины арендатора. Либо не подписывать акт и платить двойную арендную плату за все то время, пока возврат помещений не будет оформлен актом приема-передачи.

      Позиция 3. Установление перегородок относится к текущему ремонту и права арендодателя не нарушаются.

      Позиция «Ю&З»: В процессе реализации условий договора аренды нежилого помещения (которые чаще всего используются в качестве офисов) у арендатора практически всегда возникает потребность в проведении ремонта или улучшений арендованного имущества. Также арендатором может быть проведена перепланировка арендуемого помещения для целей, продиктованных ему родом хоздеятельности.

      Рассматривая сложившуюся ситуацию, прежде всего, стоит определиться, что же было проведено арендатором – улучшение объекта аренды или перепланировка помещения. Перепланировка нежилых помещений представляет собой улучшение эксплуатационных качеств помещения с сохранением его функционального назначения и существующих схем коммуникаций. Так, осуществление перепланировки допускает демонтаж, замену или установку не несущих перегородок. Следовательно, установленные арендатором перегородки свидетельствуют о том, что в нежилом помещении была осуществлена перепланировка.

      Как нам стало известно из поста арендатора, по условиям договора аренды он был обязан получить соответствующее разрешение арендодателя на осуществления упомянутой перепланировки. Во избежание возникновения конфликтных ситуаций, арендатору очень важно согласовывать с арендодателем период проведения ремонта или перепланировки, сроки, перечень грядущих изменений и улучшений, а также обязательно их стоимость. Полагаем, арендодатель такое согласие не предоставлял. Так, на лицо первое нарушение арендатора – перепланировка помещения без письменного разрешения арендодателя.

      Следующим закономерно встает вопрос о легальности такой перепланировки, ведь для получения официального разрешения на перепланировку нужно подготовить целый арсенал документов, в частности: соответствующие справки из БТИ, правоустанавливающие документы, проект перепланировки, в конце концов, техзаключение о возможности перепланировки и пр. Нам достоверно не известно, была ли арендатором узаконена перепланировка. Но в том случае если нет, арендатору лучше соблюсти формальности и узаконить перепланировку арендованного помещения для предотвращения ответственности за нарушения условий договора и законодательства.

      Итак, что мы имеем: арендатор, нарушив условия договора аренды, провел перепланировку офиса, скорее всего без разрешительной документации. Хочется отметить, что это дает арендодателю веские поводы для обращения в суд. Во-первых, арендатором были нарушены условия договора о получении согласия на перепланировку, а во-вторых, арендатором нанесен ущерб арендодателю в размере стоимости узаконивания самовольной перепланировки.

      По этому поводу непременно хочется сказать, что арендатору не стоит пренебрегать условиями договора и потратить немного времени на оформление разрешения на перепланировку от арендодателя. В первую очередь такое разрешение позволит избежать конфликтов, а во вторую – позволит арендатору требовать от арендодателя возмещения средств, потраченных на улучшение помещения.

      Отсутствие такого разрешения грозит тем, что арендодатель все же обратится в суд с целью прекратить договор аренды, выселить арендатора из помещения, а может и взыскать ущерб, причиненный незаконной перепланировкой. Поскольку арендатор самовольно, без проектно-разрешительной документации провел работы по перепланировке, арендодатель может требовать расторжения договора аренды (согласно которому перепланировка и другие улучшения помещения осуществляются с письменного разрешения арендодателя).

      Что же остается арендатору? Есть несколько вариантов, предоставляющих арендатору шансы на пролонгацию арендного договора с минимальными негативными последствиями.

      Во-первых, в том случае если перепланировка нелегальна, стоит незамедлительно начать процесс ее узаконивания.

      Во-вторых, в процессе отстаивания своей позиции арендатору необходимо акцентировать внимание на том, что отсутствие возражений арендодателя подтверждает возможность осуществления ремонта в арендуемом помещении. Такое утверждение желательно подкрепить фактами, которые свидетельствуют о том, что арендодатель не возражал против ремонта и не выдвигал требований прекратить работы. Кроме того, желательно предоставить суду доказательства того, что арендодатель знал о проведении ремонта.

      Просматривая обсуждение на форуме, мы обратили внимание на жалобу арендатора относительно изначальной непригодности к эксплуатации объекта аренды. Если у арендатора есть документы, подтверждающие тот факт, что помещения находились в состоянии, непригодном для эксплуатации, это только сыграет ему на пользу.

      Тот факт, что арендодатель игнорировал предусмотренную статьей 776 ГК обязанность осуществить капитальный ремонт помещения, также сыграет в пользу арендатора. Отметим, что под капитальным ремонтом следует понимать такое восстановление конструктивных элементов помещения, без которого последнее невозможно использовать по назначению. Арендатор должен настаивать на том, что ремонт был вызван неотложной необходимостью, а арендодатель, нарушая свои обязательства, не провел капитальный ремонт. Статьей 776 предусмотрено, что в том случае, когда арендодатель в отведенный законом срок не проводит ремонт, арендатор вправе произвести капитальный ремонт за счет собственных средств.

       

      ВЫВОД:

      Решение вопроса о правомерности проведения арендатором перепланировки и ремонта помещения без согласия арендодателя достаточно спорный, ведь в каждом конкретном случае конфликт будет решаться с учетом специфики правоотношений сторон и условий договора аренды. В обсуждаемой на форуме ситуации арендатор, не получив разрешение на перепланировку и ремонт, оказался не в выигрышной ситуации, поскольку договор, заключенный с его арендодателем (как и 99 % договоров аренды), обязывал его получить такое разрешение. При этом шансы продлить желаемый договор аренды у арендатора все же есть, однако все зависит от наличия у него доказательств необходимости проведения ремонта и доказательств осведомленности арендодателя о проведении ремонта.


       

      Ирина Тодоренко,
      «ЮРИСТ & ЗАКОН»

       

      Комментарии