Висновок для робочої групи

ВИСНОВКИ ТА РЕКОМЕНДАЦІЇ

АСОЦІАЦІЇ ФАХІВЦІВ З НЕРУХОМОСТІ (РІЄЛТОРІВ) УКРАЇНИ

щодо законопроєкту про захист житлових прав громадян при отриманні послуг у сфері нерухомості та регулювання посередницьких, консультаційних та інших послуг під час здійснення операцій з нерухомим майном

м. Київ, ​21 липня 2026 року

1. Загальні положення

1.1. Предмет висновку

Предметом цього висновку є комплексна правова оцінка регулювання рієлторської діяльності, запропонованої законопроєктом про захист житлових прав громадян при отриманні послуг у сфері нерухомості та регулювання посередницьких, консультаційних та інших послуг під час здійснення операцій з нерухомим майном (редакція станом на 08.07.2026, далі — Законопроєкт)  текст якого направлено в групу WhatsApp «РГ захист житлових прав громадян».

Цей висновок є узагальненням раніше виконаних аналітичних досліджень результатів роботи Робочої групи за окремими напрямками: (а) інституційний аналіз конструкції єдиної обов’язкової організації професійного самоврядування, Української спілки фахівців з нерухомості (далі — Спілка), на предмет корупційних ризиків і монополізації ринку; (б) верифікація міжнародних джерел (рекомендацій, стандартів), якими обґрунтовано обрану модель; (в) зіставлення цієї моделі з фактичною практикою регулювання рієлторської діяльності в державах-членах Європейського Союзу, з acquis communautaire, та з «білоруською моделлю», запровадженою Законом Республіки Білорусь від 08.05.2025 № 71-З (оскільки в ній було виявлено найбільшу подібність і запозичення ідей в Законопроєкті).

1.2. Джерела

Дослідження ґрунтується на таких групах джерел: первинне і вторинне право Європейського Союзу (Договір про функціонування Європейського Союзу, далі — ДФЄС; Хартія основоположних прав Європейського Союзу; директиви 2005/36/ЄС, 2006/123/ЄС, (ЄС) 2018/958; регламенти (ЄС) 2024/1624, 2024/1620 та директива (ЄС) 2024/1640, що складають чинний AML/CFT-пакет ЄС); практика Суду Європейського Союзу та Європейського суду з прав людини; офіційний порівняльний звіт Європейської Комісії за наслідками взаємного оцінювання регульованих професій у секторі нерухомості (GROW/D-4, 19.01.2015), верифікований за його первинним текстом; дослідження Дослідницької служби Апарату Верховної Ради України щодо досвіду держав-членів ЄС, використані як допоміжні джерела для перехресної перевірки первинних даних [32; 33]; законодавство та офіційні джерела республіки білорусь; Конституція України, Закон України «Про захист економічної конкуренції»; відкриті дані Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань України (далі — ЄДР). Повний перелік джерел із наскрізною нумерацією наведено в розділі «Джерела».

1.3. Методологія

Дослідження виконано за такою послідовністю аналітичних кроків: (1) реконструкція інституційної конструкції Спілки та механізму її утворення на основі буквального тексту прикінцевих і перехідних положень Законопроєкту, з перевіркою за відкритими реєстрами кола суб’єктів, які формально відповідають встановленим критеріям; (2) верифікація кожного заявленого в пояснювальній записці обґрунтування необхідності такого виду регулювання з його первинним текстом і метою; (3) кількісне і якісне встановлення превалюючих регуляторних підходів у державах-членах ЄС на основі первинного тексту офіційного звіту Європейської Комісії, з відтворенням не лише підтверджувальних, а й контрприкладів для дотримання вимоги повноти і всебічності; (4) нормативний тест сумісності конструкції Законопроєкту з acquis communautaire, а саме свободами внутрішнього ринку, дозвільними режимами, тестом пропорційності, конкурентним правом, статтею 11 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі — Конвенція) та актуальним AML/CFT-acquis; (5) постатейне зіставлення з моделлю Закону республіки білорусь від 08.05.2025 № 71-З, як спорідненою або донорською відносно моделі пропонованої Законопроєктом. Оцінки сформульовано у формально-юридичних категоріях. Висновки щодо задуму, закладеного в конструкцію Законопроєкту, ґрунтуються виключно на сукупності текстуальних і документально підтверджених ознак, без припущень щодо не підтверджених фактами намірів конкретних осіб.

1.4. Структура висновку

Розділ 2 аналізує інституційну конструкцію Спілки, зокрема механізм її утворення. Розділ 3 верифікує обґрунтування необхідності і напрямків регулювання, наведені в пояснювальній записці. Розділ 4 відтворює регуляторний ландшафт держав-членів ЄС. Розділ 5 перевіряє сумісність конструкції Законопроєкту з acquis communautaire. Розділ 6 зіставляє її з моделлю республіки білорусь, ймовірно донорською для пропонованої Законопроєктом. Розділ 7 дає узагальнену юридичну кваліфікацію закладеного механізму. Розділи 8 і 9 містять зведені висновки та рекомендації.

1.5. Стислий виклад висновків (executive summary)

Законопроєкт за своєю конструкцією є механізмом монополізації ринку рієлторських послуг: він концентрує в одній обов’язковій для членства організації допуск до професії, реєстр, дисциплінарні механізми і фіскальні важелі (внески), а механізм її утворення передбачає дискреційне підтвердження Фондом державного майна України (далі — ФДМУ) вузького кола організацій-засновників у поєднанні з рівним делегуванням незалежно від чисельності членів, що передбачувано передає контроль над результатом наперед визначеному колу осіб. Аналіз відкритих реєстрових даних дозволяє виокремити вичерпне коло організацій, що формально відповідають встановленим критеріям, яких виявлено чотири, і принаймні три з них пов’язані спільним контролем або спільною регуляторною позицією.

Фактична практика держав-членів ЄС спростовує пропоновану модель: за офіційними даними Європейської Комісії 14 із 32 обстежених держав професію не регулюють узагалі; у 17 з 18 держав, що її регулюють, допуск і дисципліну здійснює державний орган або загальногосподарська (не монопрофесійна) торгова палата; єдиний частковий аналог обов’язкового монопрофесійного інституту (Бельгія) є публічно-правовою корпорацією під постійним урядовим наглядом, що являє собою конструкцію, яку Законопроєкт прямо виключає. Еволюція регулювання в ЄС має переважно дерегуляційний вектор із задокументованими причинами (Нідерланди, Польща, Португалія), хоча в ряді держав регулювання після внутрішнього перегляду свідомо збережено (Австрія, Бельгія, Угорщина, Словенія, Швеція, Ісландія, Норвегія) — це зіставлення наведено в розділі 4 повністю, без вибіркового відтворення прикладів.

Конструкція Законопроєкту не відповідає ключовим вимогам acquis communautaire: критеріям дозвільних схем за статтями 9–10 Директиви 2006/123/ЄС; логіці статті 14 (6) цієї Директиви, яка толерує участь конкурентів у дозвільних рішеннях лише в межах органу зі статусом компетентного (публічного) органу; вимогам тесту пропорційності ex ante за Директивою (ЄС) 2018/958; статті 101 ДФЄС у світлі сталої практики Суду Європейського Союзу щодо професійних органів без дієвого державного контролю; та статті 11 Конвенції в світлі справи Le Compte. Найближчим чинним інституційним аналогом Законопроєкту є не будь-яка модель держави-члена ЄС, а Закон республіки білорусь від 08.05.2025 № 71-З «Про ріелторську діяльність». Проте  й порівняно з ним конструкція Законопроєкту є більш жорсткою за шістьма вимірюваними параметрами, оскільки вилучає той рівень державної підзвітності, який зберігає білоруська модель.

Сукупність наведених висновків дає підстави кваліфікувати пакет законодавчих ініціатив як юридично зчитуваний механізм визначення контролера ринку рієлторських послуг наперед, з наданням йому виключних владних за суттю повноважень без належної публічно-правової підзвітності, посиленого загрозою притягнення до відповідальності за діяльність поза цим контрольованим колом.

2. Інституційна конструкція Спілки: концентрація повноважень і механізм контролю

2.1. Модель концентрації владних за суттю повноважень

Спілка утворюється Законопроєктом як єдина юридична особа, яка не може бути реорганізована і ліквідується лише законом, з обов’язковим автоматичним членством усіх фахівців з нерухомості. У ній зосереджено вичерпний перелік ключових функцій ринку: допуск до професії через єдину Кваліфікаційно-акредитаційну комісію; ведення єдиного державного реєстру; дисциплінарний контроль через Дисциплінарну та Апеляційну комісію; встановлення і примусове стягнення обов’язкових членських внесків; організацію обов’язкового підвищення кваліфікації та акредитацію навчальних центрів. Жодного альтернативного центру професійного самоврядування конструкція не допускає: статус «професійної організації фахівців з нерухомості» за останньою редакцією Законопроєкту сама Спілка присвоює і відкликає на свій розсуд. Поєднання в одних руках нормотворчої, дозвільної, контрольної та фіскальної функцій без конкуренції і без зовнішніх стримувань утворює середовище підвищеного корупційного та рентного ризику, а саме ту конструкцію, яка в порівняльному правознавстві кваліфікується як картельний механізм саморегулювання (детальніше — розділ 5.4).

2.2. Механізм утворення Спілки та роль ФДМУ

2.2.1. Порядок утворення

Прикінцеві та перехідні положення Законопроєкту встановлюють таку послідовність утворення Спілки: (1) ФДМУ протягом десяти календарних днів після встановленого строку дискреційно підтверджує коло всеукраїнських професійних громадських організацій, які відповідають критеріям пункту 3 перехідних положень, і оприлюднює перелік підтверджених організацій на власному вебсайті; (2) кожна підтверджена організація делегує рівну кількість представників (по три до організаційного комітету і по двадцять шість до установчого з’їзду) незалежно від чисельності її членів; (3) установчий з’їзд, кворум і поріг рішень якого становить 4/5 присутніх делегатів, обирає Голову, Раду та Ревізійну комісію; (4) Рада протягом тридцяти днів після державної реєстрації Спілки формує Кваліфікаційно-акредитаційну, Дисциплінарну (та Апеляційну) комісії, а також затверджує всі положення, що регулюють допуск, внески, підвищення кваліфікації та дисципліну.

Критерії підтвердження організацій-засновників є кумулятивно вузькими: всеукраїнський статус; перебування юридичною особою не менше п’яти років на дату опублікування закону; перебування в Реєстрі неприбуткових установ та організацій; наявність відокремлених підрозділів з окремими ідентифікаційними кодами не менш як у 14 з 27 адміністративно-територіальних одиниць, зареєстрованих не пізніше ніж за п’ять років до опублікування закону; незмінність основного виду діяльності, мети та завдань організації протягом останніх п’яти років; і, нарешті, підтвердження відповідності цим критеріям з боку ФДМУ.

2.2.2. Рівне делегування незалежно від репрезентативності

Кожна підтверджена ФДМУ організація делегує однакову кількість представників незалежно від кількості її членів. Наслідком є те, що контроль над установчим з’їздом (а відтак і над постійними керівними органами Спілки) визначається не репрезентативністю професійної спільноти, а числом організацій, що діють узгоджено. Ця конструкція дозволяє коаліції менш представницьких організацій нав’язати волю найбільш чисельній і представницькій частині спільноти, а також фахівцям, які не є членами жодної організації, та усунути їх від формування керівних органів утворюваної структури.

2.2.3. Роль ФДМУ 

Наділення органу виконавчої влади правом на власний розсуд визначати коло засновників самоврядної структури суперечить самій природі професійного самоврядування і створює окремий адміністративний та корупційний вектор уже на стадії заснування: від одноосібного рішення ФДМУ, ухваленого без законодавчо встановлених критеріїв розсуду і без визначеного порядку оскарження відмови, залежить склад установчого з’їзду і, як наслідок, контроль над усією професією на невизначений термін наперед. Юридична оцінка цього елементу конструкції з погляду вимог acquis communautaire до дозвільних процедур наведена в розділі 5.2.

2.3. Емпірична перевірка кола потенційних засновників Спілки

Аналіз відкритих даних ЄДР [34] та інших публічних джерел дозволяє достеменно виокремити вичерпне коло всеукраїнських профільних організацій, які на дату цього висновку формально відповідають профілю встановлених Законопроєктом критеріїв. Таких організацій чотири.

Додаткова перевірка за відкритими реєстровими даними виявляє прямий документальний зв'язок між трьома із чотирьох організацій, що свідчить про їхню взаємопов’язаність і спільний контроль за ключовими маркерами. По-перше, і СФНУ, і ПАРСА зареєстровані за однією юридичною адресою (м. Київ, вул. Тарасівська, 9). По-друге, зазначені організації є співзасновниками Громадської спілки «Національна федерація фахівців у сфері рієлтерської діяльності» (ЄДРПОУ 44294348), зареєстрованої 11.05.2021, тобто в період розгляду Верховною Радою України законопроєкту № 3618 «Про рієлтерську діяльність в Україні» (зареєстрований 09.06.2020) [37]. Назва зазначеної спілки текстуально відтворює назву органу «Національна федерація фахівців у сфері рієлторської діяльності», який законопроєкт №3618 визначає держателем Єдиного реєстру та Єдиної інформаційної бази даних і наділяє контрольними повноваженнями над усім ринком. Саме цю конструкцію Національне агентство з питань запобігання корупції визнало корупціогенною [38]. Показово, що вже в липні 2020 р. учасники ринку публічно застерігали саме про цей ризик, зазначаючи, що законопроєкт посилається на «Національну федерацію фахівців у сфері рієлтерської діяльності», не пояснюючи, чи має цю структуру бути створено представниками вже наявних громадських організацій [39].

Щодо ВСГО «Ріелторська палата України», то вона також належить до пулу, контрольованого засновниками та керівниками згаданих вище організацій. Так, до вищого керівного складу СФНУ та РПУ входить одна й та ж особа. При цьому, моніторинг активності ПАРСА та ВСГО РПУ не виявив ознак діяльності інших, ніж лобіювання чи причетність до відомих раніше законодавчих ініціатив, та номінальний сайт-візитівку ПАРСА 

Крім зазначеного, масштаб фактичного ринку є значно ширшим за коло цих чотирьох організацій. За наявними оцінками (у тому числі оцінками авторів Законопроєкту), на ньому фактично здійснюють діяльність від 45 до 80 тисяч посередників, тоді як організовано, у складі профільних об’єднань, перебувають лише близько 2,5–3,5 тисяч осіб. Отже, навіть найбільша з чотирьох організацій охоплює лише незначну частину фактичного ринку, а коло суб’єктів «входу» до процедури заснування Спілки представляє меншість практикуючих фахівців.

2.4. Коло вигодонабувачів та ознаки узгодженості дій

Із чотирьох організацій, що формально відповідають критеріям, за наявними відкритими даними три виявляють ознаки узгодженої монопольно орієнтованої позиції, а четверта (АФНУ) є її послідовним і публічно артикульованим опонентом. Так, СФНУ і ПАРСА виступають спільними співзасновниками третьої юридичної особи — Громадської спілки «Національна федерація фахівців у сфері рієлтерської діяльності», зареєстрованої під час розгляду законопроєкту №3618 під назвою, яка текстуально відтворює орган, визначений цим законопроєктом держателем усіх реєстрів ринку (детальніше — підпункт 2.3). Також ці дві організації публічно підтримали законопроєкт №3618, тоді як АФНУ публічно виступила проти запропонованого проєктом регулювання.

У цій конфігурації присутні всі структурні складники, що в теорії регуляторного захоплення (regulatory capture) визнаються визначальними для оцінки ризику, при цьому вбачається мотив — рентний дохід від внесків, іспитів, обов’язкового підвищення кваліфікації, дисциплінарних проваджень і ведення реєстру; спосіб — поєднаний вплив на три з чотирьох організацій разом із дискреційними повноваженнями ФДМУ на етапі підтвердження; можливість — механізм рівного делегування, що нейтралізує репрезентативну перевагу найбільшої організації і великої кількості автономних учасників ринку. За таких умов узгоджене формування керівних органів Спілки цим колом організацій є не гіпотезою, а виглядає логічно найбільш імовірним і передбачуваним результатом застосування встановленої Законопроєктом процедури.

2.5. Послідовна реконструкція логіки конструкції

Зіставлення конструкції Законопроєкту з фактичним станом сектора дозволяє послідовно, крок за кроком, відтворити логіку, закладену в модель:

Кожне з наведених рішень окремо взяте могло б розглядатися як вада законодавчої техніки, однак їх сукупність, взаємна узгодженість і односпрямованість, де усі без винятку елементи конструкції ведуть до одного й того самого результату виключають випадковий характер такого збігу і дають підстави для кваліфікації, викладеної в розділі 7.

2.6. Рентні важелі монопольної організації

У разі реалізації описаного механізму кожен із владних важелів Спілки стає водночас джерелом доходу для контролюючого її діяльність кола осіб і засобом усунення конкурентів.

2.7. Гіпотетичне моделювання порядку імплементації

У разі ухвалення Законопроєкту в чинній редакції його практичне впровадження розгорталося б за такою послідовністю: ФДМУ підтверджує перелік організацій-засновників з наявних чотирьох; підтверджені організації делегують по 26 представників на установчий з’їзд незалежно від чисельності членів; з’їзд обирає Голову, Раду та Ревізійну комісію, після чого Міністерство юстиції реєструє Спілку, а ФДМУ оприлюднює відповідну дату; Рада протягом тридцяти днів формує Кваліфікаційно-акредитаційну і Дисциплінарну комісії та затверджує всі регуляторні положення (розмір внесків, порядок іспиту, підвищення кваліфікації, дисциплінарну процедуру); усі практикуючі фахівці та суб’єкти господарювання (десятки тисяч) протягом встановленого перехідного строку зобов’язані пройти атестацію через єдину комісію і набути членства, інакше втрачають право на здійснення професійної діяльності. Відтак єдиний центр концентрації владних і розпорядчих повноважень, контрольований наперед визначеним колом організацій і їх контролерів, визначає для всього ринку умови допуску, розмір фінансового навантаження та підстави дисциплінарного покарання.

2.8. Виключення репрезентативної більшості практикуючих фахівців з процесу самоврядування

Переважна більшість добросовісних практикуючих рієлторів, а за наведеними в пункті 2.3 оцінками це від 45 до 80 тисяч осіб, не входить до жодної з чотирьох організацій-засновників. За моделлю Законопроєкту всі вони після завершення перехідного періоду стають обов’язковими членами структури, сформованої вузьким колом організацій, без будь-якого пропорційного впливу на її утворення чи подальше управління. Десятки тисяч самозайнятих фахівців, що не входять до жодної з профільних організацій, унаслідок цього фактично передаються під управління стороннього щодо них кола осіб. Це та конструкція, яка суперечить самій ідеї професійного самоврядування як інституту, що формується знизу самою професійною спільнотою, а не встановлюється зверху вузьким колом наперед визначених організацій, з можливістю «цементування» такого стану не невизначений час, через ухвалення установчих документів і внутрішніх управлінських процедур.

4. Регуляторний ландшафт держав-членів Європейського Союзу: превалювання підходів, еволюція та її причини

4.1. Кількісна картина та первинне джерело

Основним офіційним джерелом цього розділу є звіт Європейської Комісії за результатами взаємного оцінювання регульованих професій у секторі нерухомості (GROW/D-4, 19.01.2015) [21], складений на виконання статті 59 переглянутої Директиви 2005/36/ЄС [3] та методології, визначеної Повідомленням Європейської Комісії «Evaluating national regulations on access to professions» (COM(2013) 676 final) [11], на основі інформації, поданої самими державами-членами, та результатів засідання за участю національних координаторів 6 червня 2014 року. Перелік держав відтворено дослівно за первинним текстом звіту без опосередкованих джерел. Із 32 обстежених держав (держав-членів ЄС, держав — сторін Угоди про ЄЕЗ, та Швейцарії) професія рієлтора є регульованою в розумінні статті 3(1)(a) Директиви 2005/36/ЄС у 18 державах: Бельгії, Данії, Ірландії, Іспанії, Франції, Хорватії, Італії, Кіпрі, Люксембурзі, Угорщині, Австрії, Словенії, Словаччині, Фінляндії, Швеції, Ісландії, Норвегії та Швейцарії. У 14 державах професія не регулюється: Болгарії, Чеській Республіці, Німеччині, Естонії, Греції, Латвії, Литві, Мальті, Нідерландах, Польщі, Португалії, Румунії, Великій Британії та Ліхтенштейні — ці держави покладаються на загальні правила захисту прав споживачів та на добровільні системи самоврегулювання чи сертифікації [21].

У групі нерегульованих юрисдикцій — найбільші економіки та найзначніші за обсягом ринки нерухомості Європи. У Німеччині діє лише загальний дозвіл за нормами Промислового статуту (Gewerbeordnung), для отримання якого достатньо відсутності судимості й процедури банкрутства, без кваліфікаційних вимог по суті; післяреєстраційні перевірки здійснює орган, який видав дозвіл [21]. У Великій Британії застосовується модель «негативного ліцензування» за Estate Agents Act 1979 з обов’язковою участю в незалежній позасудовій схемі розгляду скарг (омбудсмен) [21]. Отже, навіть у частині нерегульованих ринків захист споживача забезпечується без обмеження доступу до професії як такого.

4.2. Суб’єкт допуску до професії та дисциплінарної влади в групі держав з регулюванням професії

Визначальним для цього дослідження є не сам факт регулювання, а суб’єкт, якому держава довіряє функції допуску та дисципліни. Розподіл за первинним текстом звіту Європейської Комісії [21] наведено в таблиці 2.

Наведена таблиця демонструє: у 17 з 18 регульованих юрисдикцій функції допуску та дисциплінарного впливу здійснює або державний орган, або загальногосподарська (не монопрофесійна) торгова палата. Єдиний винятковий випадок — Бельгія, де діє монопрофесійний інститут з обов’язковим членством, однак і він є, по-перше, публічно-правовою корпорацією, а не приватноправовим об’єднанням; по-друге, утвореним безпосередньо нормативним актом на прохання самого ринку в 1993 році, а не шляхом делегування представників від закритого кола заздалегідь підтверджених організацій; по-третє, таким, до якого застосовуються загальні механізми адміністративного оскарження рішень публічно-правової корпорації, притаманні бельгійській системі адміністративного права. Моделі, за якої допуск, реєстр, внески і дисциплінарний контроль зосереджені в приватноправовій самоврядній організації, сформованій делегуванням від закритого кола заздалегідь підтверджених організацій та виведеній з-під державного нагляду, у практиці регулювання рієлторської діяльності держав-членів Європейського Союзу не виявлено.

4.3. Еволюція регулювання: історичні причини запровадження

У державах із тривалою традицією регулювання запровадження обов’язкових вимог мало задокументовані історичні причини, пов’язані з конкретними ринковими провалами, а не з абстрактним прагненням до впорядкування ринку. В Австрії діяльність з посередництва у сфері нерухомості та управління будівлями підпорядковано дозвільному режиму з 1 вересня 1925 року. В Норвегії суворе публічне регулювання діяльності агентів з нерухомості діє з 1931 року з метою убезпечення операцій та забезпечення неупередженого обслуговування обох сторін угоди. У Данії рієлтори підлягають спеціальному регулюванню з 1966 року саме з метою захисту споживачів. У Фінляндії перший декрет про рієлторську діяльність видано в 1945 році у зв’язку з тим, що особи з неналежною кваліфікацією почали надавати відповідні послуги. У Швеції регулювання запроваджено Законом про агентів з нерухомості 1984 року, і задокументована безпосередня причина є показовою: до 1984 року діяла добровільна система реєстрації, якою скористалося лише близько 30 відсотків агентів, і саме недостатнє охоплення добровільної системи стало підставою для запровадження обов’язкової державної реєстрації, при цьому повноваження було передано державній інспекції, а не професійній організації [21]. У Бельгії регуляторну рамку створено в 1993 році на прохання зацікавлених сторін самого ринку нерухомості з метою професіоналізації сектору та посилення захисту споживачів.

4.4. Еволюція регулювання: дерегуляційна тенденція і її причини

Новітня динаміка регулювання рієлторської діяльності в Європейському Союзі має переважно протилежний, дерегуляційний вектор, і в кожному задокументованому випадку зафіксовано конкретні причини цього руху.

4.5. Держави, які зберегли регулювання після внутрішнього перегляду

Дотримання вимоги повноти цього дослідження вимагає навести і протилежні приклади: не всі держави-члени рухаються в бік дерегуляції. За результатами внутрішнього перегляду власних регуляторних режимів, проведеного в межах процедури взаємного оцінювання, низка держав свідомо підтвердила намір зберегти чинну систему регулювання без запровадження альтернативних моделей: Австрія, Бельгія, Угорщина, Словенія, Швеція, Ісландія та Норвегія [21]. Бельгія при цьому прямо заперечує тезу про перевагу дерегульованої моделі, оскільки за наведеними Бельгією даними, кількість зареєстрованих агентів з нерухомості в країні перевищує 9 000 і щороку зростає, тоді як у сусідній нерегульованій Нідерландській державі їх лише близько 5 000. Ці дані, своєю чергою, оспорені Нідерландами, які навели власне дослідження економічного ефекту дерегуляції [21]. Чеська Республіка, де професія наразі не регульована, повідомила про намір уряду запровадити регулювання доступу до професії, вважаючи чинне законодавство недостатнім для захисту суспільного інтересу [21]. Наведене зіставлення протилежних прикладів підтверджує ключовий методологічний висновок звіту Європейської Комісії, який полягає в тому, що єдиної загальної тенденції в бік регулювання чи дерегуляції не існує, а вибір моделі є результатом самостійної, обґрунтованої національної оцінки, а не наслідування єдиного зразка [21]. Водночас, як показано в підпункті 4.2, навіть серед держав, що свідомо зберегли регулювання, жодна не обрала конструкцію, тотожну Законопроєкту, а саме розподіл повноважень між державою і галузевою організацією в жодному з наведених прикладів не досягає ступеня концентрації надмірного контролю за ринком в одних руках.

4.6. Пропорційність регулювання в державах-членах ЄС

Практика внутрішнього перегляду регуляторних вимог у державах-членах ілюструє застосування принципу пропорційності, якого не дотримано в конструкції Законопроєкту. Фінляндія під час перегляду 2012–2013 років розглядала два варіанти реформи: поширення обов’язкового кваліфікаційного іспиту на весь персонал агентства нерухомості або лише на його частину. За результатами оцінки перший варіант був визнаний надмірним обмеженням свободи здійснення професійної діяльності; законодавець обрав пропорційний варіант, згідно з яким кваліфікаційний іспит є обов’язковим лише для не менш як половини штатних співробітників агентства нерухомості та для відповідального керівника [21]. Аналогічний підхід до калібрування вимог застосовано в Австрії, де кваліфікаційна вимога стосується лише самозайнятих осіб та керівників агентств, але не найманих працівників [21].

Це узгоджується з нормативним приписом, сформульованим Судом Європейського Союзу у справі C-539/11 Ottica New Line [13]: обмеження, що встановлюється як умова доступу до діяльності, є допустимим лише за умови, що його критерії є об’єктивними, недискримінаційними та відомими наперед у такий спосіб, щоб виключити свавільне здійснення дискреції компетентним органом. Законопроєкт не відповідає жодному з елементів цього підходу: він не передбачає диференційованого, пропорційного обсягу вимог залежно від масштабу чи ризикованості діяльності суб’єкта, а поширює однакову за обсягом дозвільну, фіскальну та дисциплінарну владу єдиної організації на кожного учасника ринку без винятку.

4.7. Підсумок розділу

Порівняльний аналіз регуляторного ландшафту держав-членів Європейського Союзу, здійснений за первинним текстом офіційного звіту Європейської Комісії з дотриманням вимоги повноти (включно з контрприкладами держав, що зберегли регулювання), не виявляє в практиці жодної держави-члена конструкції, аналогічної тій, яку запроваджує Законопроєкт. Домінуючими підходами є або повна відсутність регулювання доступу до професії (14 держав), або регулювання державним органом чи загальногосподарською палатою (17 із 18 регульованих держав); єдиний винятковий приклад монопрофесійного обов’язкового інституту (Бельгія) є публічно-правовою корпорацією під постійним урядовим наглядом. 

5. Відповідність конструкції Законопроєкту acquis communautaire

5.1. Свобода заснування та свобода надання послуг (статті 49, 56 ДФЄС)

Рієлторська діяльність належить до сфери застосування свободи заснування (стаття 49 ДФЄС) та свободи надання послуг (стаття 56 ДФЄС) [1]. Суд Європейського Союзу у справі C-518/09 Комісія проти Португалії визнав несумісною із цими статтями національну вимогу до рієлторської діяльності про виключність її провадження (заборону поєднання з іншою діяльністю, зокрема управлінням нерухомістю), кваліфікувавши таку вимогу як непропорційну меті захисту споживача [12; 21]. Із цього прецеденту випливає загальний методологічний стандарт: обмеження доступу до професії є допустимими лише за кумулятивних умов недискримінаційності, виправданості імперативною метою загального інтересу, придатності та необхідності, тобто відсутності менш обтяжливого засобу для досягнення тієї самої мети.

5.2. Директива 2006/123/ЄС про послуги на внутрішньому ринку

Посередницькі послуги у сфері нерухомості охоплюються предметною сферою Директиви 2006/123/ЄС [4]. Установлюваний Законопроєктом режим, а саме обов’язкова акредитація, кваліфікаційне свідоцтво та включення до реєстру як умова провадження діяльності, становить дозвільну схему в розумінні статті 4 (6) цієї Директиви. Стаття 9 (1) Директиви допускає запровадження дозвільних схем лише за сукупності умов: недискримінаційності, виправданості імперативною метою загального інтересу та неможливості досягти тієї самої мети менш обмежувальним заходом, зокрема наступним (post factum) контролем. Стаття 10 (2) Директиви вимагає, щоб критерії надання дозволу були недискримінаційними, виправданими імперативною метою загального інтересу, пропорційними цій меті, чіткими й однозначними, об’єктивними, заздалегідь оприлюдненими, прозорими і доступними, а також такими, що виключають свавільне здійснення дискреції компетентним органом. Аналогічний за суттю стандарт сформульовано Судом Європейського Союзу у справі C-539/11 Ottica New Line: обмеження є виправданим лише тоді, коли ґрунтується на об’єктивних, недискримінаційних критеріях, відомих наперед у спосіб, що унеможливлює свавільне застосування дискреції [13].

Конструкція Законопроєкту не відповідає цим вимогам двічі: на етапі утворення Спілки через дискреційне підтвердження ФДМУ кола організацій-засновників без законодавчо визначених критеріїв здійснення цього розсуду та без установленого порядку оскарження відмови; на етапі функціонування ринку  через передачу дозвільних повноважень (допуск до іспиту, атестація, акредитація, зупинення і припинення права на діяльність) органам, сформованим цим самим колом, за положеннями, які ці органи самі й затверджують без зовнішнього контролю чи погодження.

Стаття 14(6) Директиви 2006/123/ЄС забороняє пряму чи опосередковану участь конкуруючих операторів, у тому числі в межах консультативних органів, у процесі надання дозволів чи ухваленні інших рішень компетентних органів, за одним винятком, що стосується професійних органів та асоціацій, які самі мають статус компетентного органу. Значення цього винятку розкривається системно: право Європейського Союзу презумптивно розглядає вирішення конкурентами питань допуску інших учасників ринку до професії як недопустиме і толерує його лише в межах органу, що набув статусу компетентного, тобто публічного органу з відповідною публічно-правовою підзвітністю. Законопроєкт пропонує протилежну модель: Спілка прямо позбавлена статусу суб’єкта владних повноважень, її посадові особи не є носіями владних функцій, втручання органів державної влади в її діяльність заборонено, а оскарження рішень можливе виключно до суду. Отже, дозвільна влада передається структурі, яка за власним визначенням Законопроєкту не є компетентним органом у розумінні Директиви, тобто поза межами єдиного винятку, який допускає стаття 14(6).

5.3. Директива (ЄС) 2018/958: обов’язковий тест пропорційності ex ante

Директива (ЄС) 2018/958 [5] зобов’язує держави-члени до ухвалення будь-якого нового регулювання доступу до професій проводити оцінку пропорційності, яка має здійснюватися об’єктивно і незалежно та супроводжуватися обґрунтуванням, підтвердженим якісними, а за можливості й кількісними даними (стаття 4 Директиви). Стаття 7 Директиви встановлює обов’язкові критерії такої оцінки, зокрема: недостатність уже наявних загальних норм (законодавства про захист прав споживачів, цивільного та антимонопольного законодавства); вплив обмеження на вибір споживача та якість послуги; наявність менш обмежувальних засобів досягнення тієї самої мети; вплив організаційних і наглядових механізмів на фактичне досягнення заявленої мети. Для України як держави-кандидата, зобов’язаної наближати законодавство до acquis communautaire , ухвалення регулювання професії без проведення такого тесту суперечить самій логіці процесу наближення. 

5.4. Конкурентне право Європейського Союзу: стаття 101 ДФЄС і практика Суду ЄС

Стала практика Суду Європейського Союзу кваліфікує професійні організації, які здійснюють регуляторні повноваження без виконання прерогатив публічної влади і поза межами дієвого державного контролю, як об’єднання підприємств (associations of undertakings), повністю підпорядковані забороні статті 101 ДФЄС:

Окремої уваги заслуговує наявне в тексті Законопроєкту застереження про незастосування до передбачених ним правовідносин конкурентного законодавства. У світлі наведеної практики таке застереження не усуває, а підтверджує проблему: воно є законодавчим посиленням наслідків потенційно антиконкурентної конструкції — саме тим типом державного акта, який у справі CNSD визнано самостійним порушенням статті 4(3) Договору про Європейський Союз у поєднанні зі статтею 101 ДФЄС [14]. Для національного правопорядку таке застереження означає виведення новоутвореної монопольної структури з-під нагляду Антимонопольного комітету України всупереч статті 42 Конституції України та Закону України «Про захист економічної конкуренції» [26; 30].

5.5. Стаття 11 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод

Європейський суд з прав людини у справі Le Compte, Van Leuven and De Meyere проти Бельгії (рішення від 23.06.1981) визнав обов’язкове членство лікарів в Ордені лікарів сумісним зі статтею 11 Конвенції виключно з огляду на те, що цей Орден є публічно-правовою інституцією, інтегрованою в державні структури і підпорядкованою державному та судовому нагляду, — і за неодмінної додаткової умови збереження за професіоналами свободи створювати альтернативні об’єднання та вступати до них [19]. Законопроєкт інвертує обидві підстави цієї толерантності: по-перше, Спілка прямо визначена як така, що не є суб’єктом владних повноважень, тобто обов’язкове членство встановлюється в приватноправовій корпорації — саме тій конфігурації, від якої логіка справи Le Compte відмежовувала допустимі публічно-правові ордени; по-друге, остання редакція Законопроєкту підпорядковує статус «професійної організації фахівців з нерухомості» рішенню Ради самої Спілки про його присвоєння чи позбавлення, тобто ставить існування альтернативних об’єднань під дискреційний контроль обов’язкової корпорації-конкурента. Сукупність цих ознак створює серйозний ризик констатації порушення статті 11 Конвенції та кореспондуючої статті 36 Конституції України [26].

5.6. Актуальний AML/CFT-acquis Європейського Союзу: дійсні вимоги до нагляду

У червні 2024 року Європейський Союз ухвалив новий пакет актів у сфері запобігання відмиванню коштів та фінансуванню тероризму: Регламент (ЄС) 2024/1624, що встановлює єдиний звід матеріальних правил прямої дії (AMLR) [6]; Директиву (ЄС) 2024/1640 щодо організаційних механізмів держав-членів, включно з наглядовими органами та реєстрами бенефіціарних власників (AMLD6) [7]; та Регламент (ЄС) 2024/1620, яким утворено централізоване Управління з питань боротьби з відмиванням коштів (AMLA), що розпочало діяльність 1 липня 2025 року [8]. Рієлтори прямо віднесені до кола суб’єктів первинного фінансового моніторингу (obliged entities) поряд з нотаріусами, адвокатами та аудиторами; матеріальні вимоги AMLR застосовуватимуться з 10 липня 2027 року, а окремі організаційні положення AMLD6 підлягають транспозиції державами-членами поетапно — до 2025, 2026 та 2029 років залежно від конкретної норми [6; 7].

Директива (ЄС) 2024/1640 прямо допускає виконання функції AML-нагляду саморегулівним органом (self-regulatory body) для окремих категорій суб’єктів, як це історично склалося щодо нотаріусів і адвокатів у низці держав-членів. Однак це положення стосується виключно функції нагляду за дотриманням правил фінансового моніторингу — воно не вимагає і не передбачає, щоб той самий орган одночасно виконував функції загального професійного допуску, ведення повного (не лише AML) реєстру, встановлення обов’язкових членських внесків і загальної професійної дисципліни. Змішання функції спеціалізованого AML-нагляду з функцією загального професійного самоврядування — конструктивна риса, притаманна виключно Законопроєкту, а не будь-якому чинному акту права Європейського Союзу.

5.7. Угода про асоціацію та Ukraine Facility

Глава 6 розділу IV Угоди про асоціацію між Україною та Європейським Союзом (заснування підприємницької діяльності, торгівля послугами та електронна торгівля) [31] зобов’язує Україну до забезпечення національного режиму щодо заснування підприємницької діяльності та до поступового наближення регулювання послуг до acquis communautaire. Регламент (ЄС) 2024/792, яким запроваджено Ukraine Facility [9] обумовлює надання фінансування дотриманням верховенства права, наявністю ефективних антикорупційних механізмів та захистом добросовісної конкуренції як складовими частинами Плану України. Виникає нормативна суперечність: інструмент, покликаний забезпечити конкурентне і деолігархізоване бізнес-середовище, використовується як джерело обґрунтування конструкції, що встановлює законодавчо закріплену монополію з наперед визначеним контролюючим колом. Посилання на Ukraine Facility в такому контексті не підтверджує, а внутрішньо суперечить заявленій меті наближення законодавства України до права Європейського Союзу.

5.8. Підсумок розділу

Конструкція Законопроєкту в кожному з перевірених вузлів не відповідає нормативним вимогам acquis communautaire: критеріям дозвільних схем за статтями 9–10 Директиви 2006/123/ЄС; логіці статті 14(6) цієї Директиви щодо участі конкурентів у дозвільних рішеннях; вимогам обов’язкового тесту пропорційності ex ante за Директивою (ЄС) 2018/958; забороні статті 101 ДФЄС у світлі сталої практики Суду Європейського Союзу; статті 11 Конвенції в світлі справи Le Compte; та дійсному (нехай і ширшому за формальні цитати FATF) змісту чинного AML/CFT-acquis Європейського Союзу, який вимагає спеціалізованого нагляду, а не об’єднання всіх регуляторних функцій ринку в одній структурі.

6. Подібність з моделлю регулювання республіки білорусь

6.1. Зміст закону республіки білорусь від 08.05.2025 № 71-З

Закон Республіки Білорусь від 08.05.2025 № 71-З «Про ріелторську діяльність» [23] запровадив Палату ріелтерів — некомерційну організацію, засновану на обов’язковому членстві: з 16.05.2026 ріелторські послуги від імені ріелторської організації вправі надавати лише ріелтери — члени Палати. Органами Палати є загальні збори (збори уповноважених), правління, голова та ревізійна комісія. Палату зареєстровано 16.04.2026; за відкритими даними, її головою обрано працівника державного унітарного підприємства (Мінського міського агентства з державної реєстрації та земельного кадастру) [25]. Закон зберіг ключовий елемент моделі, що діяла раніше на підставі Указу Президента республіки білорусь від 09.01.2006 № 15 [24]: основні регуляторні повноваження залишаються за Міністерством юстиції республіки білорусь.

6.2. Структурний збіг із конструкцією Законопроєкту

Структурний збіг між двома моделями є системним: обов’язкове членство як умова права на професійну діяльність; чотириланкова структура органів (вищий колегіальний орган — виконавчий колегіальний орган — одноособовий голова — ревізійна комісія), що дзеркально відповідає конструкції «З’їзд — Рада — Голова — Ревізійна комісія» Законопроєкту; тотожний легітимаційний референс — посилання на «позитивний досвід самоврядування в адвокатурі та нотаріаті», яким білоруське Міністерство юстиції публічно обґрунтовувало утворення Палати і який дослівно відтворено в пояснювальній записці до Законопроєкту (детальніше щодо меж застосовності цієї аналогії — розділ 3.4); поетапне набрання чинності з випереджальним запуском норм про обов’язкове членство. Хронологічно найновіші елементи Законопроєкту — Апеляційна комісія, окрема стаття про професійні організації, окрема стаття про контроль за провадженням діяльності — з’явилися вже після ухвалення (травень 2025 р.) та в період практичної імплементації (квітень–травень 2026 р.) білоруського закону. Отже, констатується належність обох моделей до однієї інституційної традиції — пострадянської моделі єдиної обов’язкової корпорації, яка, як показано в розділі 4, не має відповідника в домінантній практиці держав-членів Європейського Союзу.

6.3. Елементи, за якими конструкція Законопроєкту є жорсткішою за білоруську модель

Постатейне зіставлення виявляє, що в усіх вузлах, які визначають підконтрольність і потенційну монопольність структури, конструкція Законопроєкту є послідовно жорсткішою за білоруську модель — модель, що сформувалася в неконкурентному, адміністративно-командному правопорядку.

Підсумок зіставлення: білоруська модель, сформована в умовах відсутності конкурентної політичної системи, попри це зберігає за державою функції допуску, нагляду та кадрового контролю за керівництвом Палати, тобто залишає останню підзвітною, нехай і державі з іншим типом політичного режиму. Законопроєкт відтворює ту саму монопольну організаційну оболонку, водночас вилучаючи з неї останній рівень зовнішньої підзвітності: допуск, навчання, реєстр, внески і дисципліну функцію зосереджено в корпорації, сформованій закритим колом заздалегідь узгоджених організацій, без державного нагляду, без можливості примусової реорганізації, з фіксацією персонального складу керівних органів на п’ятирічний строк і з вилученням з-під дії конкурентного законодавства. У координатах порівняльного правознавства це означає, що конструкція Законопроєкту є жорсткішою за найближчий до неї чинний інституційний зразок і водночас максимально віддаленою від будь-якої моделі, застосовуваної в державах-членах Європейського Союзу.

7. Юридична кваліфікація закладеного механізму: визначення контролера ринку наперед

Оцінка сукупності установчих норм Законопроєкту в поєднанні з результатами емпіричної перевірки кола потенційних засновників (розділ 2.3–2.5) дає підстави кваліфікувати ці норми не як нейтральну процедуру заснування самоврядної організації, а як юридично зчитуваний механізм передачі контролю над ринком наперед визначеному колу осіб із наданням цьому колу виключних, владних за суттю повноважень. Ознаки цього механізму є текстуальними, документально підтвердженими і кумулятивними.

Кожен із перелічених елементів окремо міг би розглядатися як самостійна вада законодавчої техніки, що підлягає усуненню в порядку доопрацювання. Однак їх сукупність, внутрішня узгодженість та односпрямованість — усі без винятку елементи конструкції працюють на той самий результат — виключає обґрунтовану кваліфікацію такого поєднання як випадкового збігу. Ця конструкція точно відповідає ризику, офіційно сформульованому в звіті Європейської Комісії безпосередньо регулятором держави з майже сторічною традицією регулювання цієї професії — Австрії: система, що спирається на професійні асоціації, на практиці здатна створювати обмеження доступу або суттєві бар’єри входу до професії, сприяючи розвитку професійних асоціацій, які домінують на ринку [21]. Одночасно ця конструкція підпадає під кваліфікацію об’єднання підприємств без дієвого державного контролю за сталою практикою Суду Європейського Союзу (справа C-128/21 [18]), рішення якого щодо допуску, навчання і дисциплінарного контролю презумптивно охоплюються забороною статті 101 ДФЄС (справи C-1/12 [16], C-35/96 [14]).

Наведена кваліфікація ґрунтується виключно на зіставленні текстуальних норм Законопроєкту з документально підтвердженими фактами (дані ЄДР, узгодженість позицій організацій за відкритими джерелами) і не містить тверджень щодо суб’єктивних намірів конкретних фізичних осіб, які не підтверджені самостійними доказами.

8. Загальні висновки

8.1. Законопроєкт за своєю інституційною конструкцією є механізмом монополізації ринку рієлторських послуг на користь наперед визначеного кола осіб. Аналіз відкритих реєстрових даних достеменно виокремлює організації, які формально відповідають установленим критеріям заснування Спілки, і принаймні три з них, за наявними відкритими даними, утворюють узгоджену монопольно орієнтовану позицію (розділ 2).

8.2. Із сукупності та взаємної узгодженості закладених у Законопроєкт рішень вбачається юридично зчитуваний механізм передачі контролю над ринком наперед визначеному колу осіб (розділи 2, 7).

8.3. Модель Законопроєкту не відповідає домінуючій практиці держав-членів Європейського Союзу. Із 32 обстежених Європейською Комісією держав 14 професію не регулюють узагалі; у 17 з 18 держав, що її регулюють, допуск і дисципліну здійснює державний орган або загальногосподарська палата; єдиний винятковий приклад монопрофесійного обов’язкового інституту (Бельгія) є публічно-правовою корпорацією під постійним урядовим наглядом. Це зіставлення проведено з дотриманням вимоги повноти, включно з наведенням держав, що свідомо зберегли регулювання після внутрішнього перегляду (розділ 4).

8.4. Конструкція Законопроєкту у кожному перевіреному вузлі не відповідає нормативним вимогам acquis communautaire: критеріям дозвільних схем за статтями 9–10 Директиви 2006/123/ЄС; логіці статті 14(6) цієї Директиви щодо участі конкурентів у дозвільних рішеннях, оскільки дозвільна влада передається структурі, яка сама не є компетентним (публічним) органом; вимогам обов’язкового тесту пропорційності ex ante за Директивою (ЄС) 2018/958, жоден елемент якого не виконано; забороні статті 101 ДФЄС у світлі сталої практики Суду Європейського Союзу, причому монополізація Спілкою обов’язкового підвищення кваліфікації відтворює склад порушення, встановлений у справі OTOC, у повнішому обсязі, ніж у самому прецеденті; статті 11 Конвенції в світлі справи Le Compte; і чинному AML/CFT-acquis Європейського Союзу, який вимагає спеціалізованого нагляду, а не об’єднання всіх регуляторних функцій ринку в одній структурі (розділ 5).

8.5. Найближчим чинним інституційним аналогом конструкції Законопроєкту є не будь-яка модель держави-члена Європейського Союзу, а Закон республіки білорусь від 08.05.2025 № 71-З. При цьому за шістьма вимірюваними параметрами — суб’єктом допуску, суб’єктом підвищення кваліфікації, способом формування органів, наявністю державного нагляду, стабільністю персонального складу керівних органів та застосовністю конкурентного законодавства — конструкція Законопроєкту є жорсткішою за білоруську модель: вона відтворює її монопольну організаційну оболонку, вилучаючи з неї навіть той рівень зовнішньої державної підзвітності, який зберігає модель, сформована в неконкурентному правопорядку (розділ 6).

8.6. Сукупність наведених висновків дає підстави для загальної юридичної кваліфікації пакета законодавчих ініціатив як такого, що встановлює юридично зчитуваний механізм визначення контролера ринку рієлторських послуг наперед, з наданням цьому контролеру виключних владних за суттю повноважень без належної публічно-правової підзвітності і без відповідності acquis communautaire, посиленого загрозою притягнення до відповідальностіщодо будь-якої діяльності поза межами цього наперед визначеного контрольованого кола (розділ 7).

9. Рекомендації

Перелік використаних джерел

I. Первинне право Європейського Союзу

1. Договір про функціонування Європейського Союзу (консолідована версія). OJ C 202, 7.6.2016 (статті 49, 56, 101, 106).

2. Хартія основоположних прав Європейського Союзу. OJ C 202, 7.6.2016 (стаття 49(3)).

II. Вторинне право Європейського Союзу

3. Directive 2005/36/EC of the European Parliament and of the Council of 7 September 2005 on the recognition of professional qualifications. OJ L 255, 30.9.2005, as amended by Directive 2013/55/EU.

4. Directive 2006/123/EC of the European Parliament and of the Council of 12 December 2006 on services in the internal market. OJ L 376, 27.12.2006 (статті 4(6), 9, 10, 14(6)).

5. Directive (EU) 2018/958 of the European Parliament and of the Council of 28 June 2018 on a proportionality test before adoption of new regulation of professions. OJ L 173, 9.7.2018 (статті 4, 7).

6. Regulation (EU) 2024/1624 of the European Parliament and of the Council of 31 May 2024 on the prevention of the use of the financial system for the purposes of money laundering or terrorist financing (AMLR). OJ L, 2024/1624, 19.6.2024.

7. Directive (EU) 2024/1640 of the European Parliament and of the Council of 31 May 2024 on the mechanisms to be put in place by Member States for the prevention of the use of the financial system for money laundering or terrorist financing (AMLD6). OJ L, 2024/1640, 19.6.2024.

8. Regulation (EU) 2024/1620 of the European Parliament and of the Council of 31 May 2024 establishing the Authority for Anti-Money Laundering and Countering the Financing of Terrorism (AMLA). OJ L, 2024/1620, 19.6.2024.

9. Regulation (EU) 2024/792 of the European Parliament and of the Council of 29 February 2024 establishing the Ukraine Facility. OJ L, 2024/792, 29.2.2024.

10. Communication from the Commission to the European Parliament, the Council and the European Economic and Social Committee 'Towards an EU Criminal Policy: Ensuring the effective implementation of EU policies through criminal law'. COM(2011) 573 final, 20.9.2011.

11. Communication from the Commission 'Evaluating national regulations on access to professions'. COM(2013) 676 final, 2.10.2013.

III. Практика Суду Європейського Союзу та Європейського суду з прав людини

12. CJEU, Case C-518/09 Commission v Portugal, EU:C:2011:501.

13. CJEU, Case C-539/11 Ottica New Line di Accardi Vincenzo v Comune di Campobello di Mazara, EU:C:2013:591.

14. CJEU, Case C-35/96 Commission v Italy (CNSD), EU:C:1998:303, ECR 1998 I-03851.

15. CJEU, Case C-309/99 Wouters and Others, EU:C:2002:98.

16. CJEU, Case C-1/12 Ordem dos Técnicos Oficiais de Contas (OTOC) v Autoridade da Concorrência, EU:C:2013:127.

17. CJEU, Case C-136/12 Consiglio nazionale dei geologi, EU:C:2013:489.

18. CJEU, Case C-128/21 Lietuvos notarų rūmai and Others, EU:C:2024:49.

19. ECtHR, Le Compte, Van Leuven and De Meyere v Belgium, judgment of 23 June 1981, Series A no. 43.

IV. Стандарти та офіційні аналітичні джерела Європейського Союзу

20. European Commission, GROW/D-4. Mutual evaluation of regulated professions. Overview of the regulatory framework in the real estate sector (report based on information transmitted by Member States and on the meeting of 6 June 2014). Brussels, 19.01.2015.

21. FATF. International Standards on Combating Money Laundering and the Financing of Terrorism & Proliferation: the FATF Recommendations (Рекомендації 22, 28, 35).

V. Законодавство та офіційні джерела республіки білорусь

22. Закон республіки білорусь від 08.05.2025 № 71-З «О риэлтерской деятельности». Национальный правовой Интернет-портал республики беларусь, 15.05.2025.

23. Указ Президента республіки білорусь від 09.01.2006 № 15 «О риэлтерской деятельности в республике беларусь» (з наступними змінами).

24. Повідомлення Міністерства юстиції республіки білорусь та Палати ріелтерів про державну реєстрацію Палати ріелтерів 16.04.2026 (pravo.by; rielter.by; realt.by, 17.04.2026).

VI. Законодавство та офіційні джерела України

25. Конституція України (статті 36, 42).

26. Закон України «Про захист економічної конкуренції».

27. Угода про асоціацію між Україною, з однієї сторони, та Європейським Союзом, Європейським співтовариством з атомної енергії і їхніми державами-членами, з іншої сторони, розділ IV, глава 6 «Заснування підприємницької діяльності, торгівля послугами та електронна торгівля».

VII. Дослідницькі джерела та публікації у ЗМІ

28. Мамченко Н. Регулювання рієлторських послуг: досвід країн ЄС. Дослідницька служба Верховної Ради України, 03.03.2026.

29. Дослідження Апарату Верховної Ради України щодо законодавчого регулювання рієлторської діяльності в державах-членах ЄС (реєстр. № 21608181).

30. Відкриті дані Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань України (ЄДР) щодо Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, Спілки фахівців з нерухомого майна України, ВСГО «Ріелторська палата України» та ГО «ПАРСА».

31. Відкриті дані Єдиного державного реєстру щодо Громадської спілки «Національна федерація фахівців у сфері рієлтерської діяльності» (код ЄДРПОУ 44294348; дата державної реєстрації — 11.05.2021; засновники — ВГО «Спілка фахівців з нерухомого майна України» та ГО «Всеукраїнська організація «ПАРСА»); за даними сервісів YouControl та vkursi.pro.

32. Національне агентство з питань запобігання корупції. Висновок антикорупційної експертизи проєкту Закону України «Про рієлтерську діяльність в Україні» № 3618 (nazk.gov.ua).

33. Без рієлторів ніяк, але вони теж проти: деталі нового законопроєкту. Report.if.ua,25.07.2020.

34. ​Шуляк О. Як заробляють «чорні рієлтори» і що з цим робити? // Економічна правда. — 2026. — 13 липня. — Режим доступу: https://epravda.com.ua/finances/yak-ukrajina-zahishchaye-rinok-zhitla-ta-borotbu-z-shahraystvom-u-neruhomosti-823583/

2