Вход на сайт

Эл. почта:
Пароль:

Регистрация на сайте

Фамилия: Область:
Имя: Населенный пункт:
    Отчество: Номер телефона:
    Эл. почта: Компания:
      Пароль: Должность:
      Повторите пароль: Год начала работы:
      Фото:
      С правилами размещения объектов согласен

      Забыли пароль?

      Укажите эл. почту — мы вышлем Вам новый пароль для входа
      Эл. почта:

      Проблема на сайте

      Закрыть
      Ваш email:
      (необязательно)
      Расскажите нам, что случилось

      LZ_logo_2014.jpg

      _________________.jpg



      Капитал сыграет в квадрат

      21 февраля 2012, 15:49 комментариев: 1 просмотров: 2948
      Рефинансирование ипотечных кредитов пробудит строительство, которое до кризиса приносило до 12% ВВП страны

      Как сообщил председатель правления Агентства по рефинансированию жилищных кредитов Сергей Волков, он уже получил регистрационные документы акционерного общества и готовит отчет о размещении акций агентства в Комиссию по ценным бумагам. «Сейчас мы ведем работу с госбанками — учредителями агентства, а также рядом коммерческих банков по формированию первых пулов ипотечных кредитов, под обеспечение которыми будет сделан дебютный выпуск ипотечных облигаций»,— говорит Сергей Волков.

      Напомним: Ощадбанк, Укрэксимбанк, Укргазбанк и банк «Киев» объявили о намерении создать агентство по рефинансированию ипотечных кредитов с уставным капиталом в 35 млн. грн. в июле минувшего года.

      «Можно приветствовать любые попытки создания инфраструктурных механизмов финансового рынка, целью которых будет привлечение длинного ресурса в гривне,— говорит председатель наблюдательного совета Platinum Bank Юрий Блащук.— Если будет запущен механизм рефинансирования ипотечных кредитов, прежде всего валютных,— мы сможем превратить неработающий актив в ликвидный ресурс, который может дать толчок возобновлению кредитования и развитию строительной отрасли, которая до кризиса обеспечивала до 12% ВВП».

      Предполагается, что услугами агентства воспользуются коммерческие банки, имеющие существенные портфели ипотечных кредитов, с целью привлечения недорогих кредитных ресурсов в гривне для возобновления ипотечного кредитования. При этом для привлечения гривневых ресурсов могут быть задействованы и валютные кредиты.

      «Механизм работы агентства прост. Банк определяет пул кредитов, которые соответствуют законодательным требованиям к ипотечному покрытию по облигациям (качество кредита — «стандартный» или «под контролем», отношение кредита к стоимости заложенной недвижимости — не более 75%, и т. д.), а независимый аудитор (предположительно, им станет компания Delloite.— «і») проверяет предложенный банком пул. Затем, после юридической переуступки прав кредитора, он регистрируется в Комиссии по ценным бумагам в качестве обеспечения против выпуска ипотечных облигаций агентством»,— говорит Сергей Волков. По его словам, выпуск ипотечных облигаций производится тогда, когда агентство набирает пул достаточного объема.

      Надлежащее качество пулов, помимо самого агентства, будет обеспечиваться через независимое управление покрытием лицензированным управителем и периодическими аудиторскими проверками. Согласно договору с агентством, банки будут обязаны заменить плохие кредиты на займы соответствующего качества. Если же по каким-то причинам банк не сможет поддержать качество ипотечного покрытия или оно будет уменьшаться за счет погашения кредитов — агентство имеет право досрочно погасить облигации в одностороннем порядке.

      Чтобы минимизировать риски инвесторов, агентство выдвигает достаточно жесткие требования к банкам, чьи портфели кредитов будут выступать обеспечением выпуска ипотечных облигаций. Так, если закон «Об ипотеке» позволяет выпускать ипотечные облигации с коэффициентом покрытия 0,9 (на 1 грн. кредитов — 90 коп. номинала облигаций.— «і»), то агентство устанавливает для крупнейших банков коэффициент покрытия 0,8, для средних — 0,7, и 0,5-0,6 — для небольших финучреждений.

      При этом, чтобы избежать риска дефолта со стороны обслуживающего кредиты банка, небольшие финучреждения будут обязаны заключить так называемые договоры на back-up сервис с каким-либо крупным банком, который в случае банкротства мелкого банка выкупит портфель ипотечных кредитов с соответствующим дисконтом, чтобы не пострадали держатели ипотечных облигаций.

      Кроме того, централизованный механизм выпуска ипотечных облигаций на базе качественного ипотечного покрытия упрощает контроль со стороны регуляторов. В ответ они вправе применить имеющиеся в их распоряжении стимулы для повышения ликвидности ипотечных облигаций. «Так как эта программа задумывалась в Нацбанке в рамках проекта по возобновлению кредитования экономики, то мы ожидаем, что ипотечные облигации будут приниматься НБУ в качестве залога при рефинансировании с низким дисконтом, а также будет разрешено учитывать их при формировании резервов»,— говорит Сергей Волков.

      Предполагается, что стоимость заимствований через специализированное ипотечное агентство будет дешевле, чем самостоятельный выпуск банками корпоративных или ипотечных облигаций. При этом, по словам Сергея Волкова, комиссионное вознаграждение агентства будет снижаться по мере роста объемов выпусков облигаций.

      Сейчас в планах агентства — выпуск на 0,5 млрд. грн., который планируется осуществить в конце апреля — начале мая, разместив бумаги на срок до трех лет. До конца года плановый объем выпусков превысит 1 млрд. грн. По оценкам господина Волкова, если сегодня банки получают от своих ипотечных портфелей средний доход 16% годовых, то привлечь дополнительные кредитные ресурсы можно, предлагая инвесторам купон по облигациям около 11-12% при доходе агентства менее 1% годовых.

      Смысл использования механизма ипотечных облигаций для коммерческих банков в том, что он позволяет рефинансировать ранее выданные валютные займы (их сумма на сегодня — около $10 млрд.), получив под них гривневый ресурс. Вернувшись в систему, гривня может быть использована банками для выдачи новых ипотечных кредитов, ставка по которым, по мнению Сергея Волкова, может составлять около 14-15% годовых в гривне.

      Банкиры говорят, что размещение ипотечных облигаций, скорее всего, будет успешным. «Спрос на бумаги сформируют сами банки, если им разрешат учитывать ипотечные облигации с меньшим уровнем риска, чем обычные кредиты,— отмечает председатель правления одного из крупнейших банков.— Если при расчете регулятивного капитала я сегодня учитываю валютные ипотечные кредиты с уровнем риска 100% (уровень регулятивного капитала считается как соотношение собственного капитала к активам, взвешенным на риски, то есть чем меньше риск актива, тем выше уровень регулятивного капитала у банка.— «і») , а ипотечные облигации смогу учитывать с риском в 10% — это позволит мне существенно повысить уровень регулятивного капитала». По его словам, покупать ипотечные облигации будут прежде всего банки с наибольшей долей ипотеки в портфеле — УкрСиббанк, «Райффайзен Банк Аваль», Укрсоцбанк и Правэкс-Банк.

       

       Ранее по теме:

      Ипотека на "вторичку" в январе перестала дорожать

      ipoteka1.jpgС начала 2012 года средняя реальная стоимость кредитов на покупку недвижимости на вторичном рынке почти не изменилась.

       

       

      Из цикла "Новости партнеров АСНУ": Национальная Ассоциация Риэлторов США: Цены на новое жилье падают, а ипотеку банки выдают под 4% годовых сроком на 30 лет...

      mo_visi11.JPG«Вони (політики) повинні говорити про те, як дати можливість отримати фінансування на покупку нового житла. Вони повинні говорити про те, як спростити процес, коли банк забирає у людей житло. І ми намагаємося винести це питання як одне з основних у переддень виборів у США», - говорить президент Національної Асоціації Ріелторів Мо Віссі. (відео)

       

      Квартиры в Киеве станут дешевле

      obval.jpegИз-за влияния кризисной ситуации на значительной части рынков жилье становится дешевле.

       

       

      У 2011 р. за програмою ДІУ було надано 290 іпотечних кредитів, із них 130 - у грудні.

      uryad.jpgЯк повідомляє Урядовий портал з посиланням на прес-службу Державної іпотечної установи, у 2011 р. за програмою ДІУ було надано 290 іпотечних кредитів, із них 130 - у грудні… 

       

       

      Возрождения ипотеки в 2012 году не предвидится?

      ipoteka.jpgПо мнению аналитиков, общая сумма кредитов, выданных физическим лицам на покупку квартиры, в 2012 году не превысит 3 млрд.гривен.

       

       

      Банкіри закликають Раду не давати відстрочки по іпотеках безробітним українцям.

      AUB.jpgАсоціація українських банків та Українська національна іпотечна асоціація звернулися до Верховної Ради України з обґрунтуванням необхідності відхилення законопроекту «Про тимчасову відстрочку сплати платежів за кредитними договорами, забезпеченими іпотекою…

       

       

      У Нацбанку розповіли, коли українці отримають прийнятні умови іпотечного кредитування

      nacbank.jpgВже в першому кварталі 2012 року банки зможуть запропонувати громадянам прийнятні умови іпотечного кредитування. Про це в ефірі "5 каналу" сказав голова Національного банку України Сергій Арбузов.

       

      Ипотека в 2012 году — поиск перспективы!

      cr_dit_imp_t_int_r_ts_emprunt_2011.jpgТекущий год ознаменовался принятыми в нашем государстве нормативными актами, призваными революционно изменить подходы к обороту недвижимости (в т.ч. и земельных участков). 

      Прежде всего речь идет о ЗУ «О госрегистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», а также о ЗУ «О Государственном земельном кадастре».

      Как сейчас получить выгодный кредит на квартиру?

      cr_dit_imp_t_int_r_ts_emprunt_2011.jpg В связи с накрывшем украинскую финансовую систему кризисом ликвидности, по рынку пошли слухи о том, что многие из тех банков, кто было начал выдавать ипотеку, снова «закрыли краник».

       

      и в обсуждении: 

      Новости Законодательства, разъяснения, консультации Ипотечное жилищное кредитное

       

       



       

      Комментарии

      • Гоцул Дмитрий

        Гоцул Дмитрий Евгеньевич

        22 февраля 2012 в 18:02

        Обещать – не значит жениться. Еще прошлым летом государственные банки анонсировали создание Агентства по рефинансированию жилищных кредитов, чтобы сделать ипотеку доступной. Прошло больше, чем полгода, а воз и ныне там: льготные займы так и не появились. В то время как нынешние условия по кредитам на жилье – акт благотворительности в пользу банка.

        Кажется, финансисты сделали все возможное, чтобы кредиты не брали, а если все-таки кому-то и припечет, то придется сильно раскошелиться.

        В конце января средняя эффективная (реальная) ставка по кредитам на недвижимость в банках едва не дотягивала до 20% годовых. Т.е. за 20 лет заемщик выплачивает тройную стоимость квартиры. И это при том, что в большинстве европейских стран ставки по ипотеке не превышают 4-5% годовых. Банкиры признаются, спрос на ипотеку в Украине огромный (с 2008 года сформировался так называемый отложенный спрос), но реально взвалить на себя такое долговое бремя готовы далеко не все.

        И вот наконец-то появился свет в конце туннеля: в начале января антимонопольный комитет Украины разрешил четырем государственным банкам (Ощадбанку, Укрэксимбанку, Укргазбанку и банку «Киев») создать агентство по рефинансированию жилищных кредитов. Пятым должен был быть Нацбанк, но, в конечном счете, регулятор от участия отказался. Предполагается, что агентство будет рефинансировать ипотечные кредиты и это позволит снизить их стоимость для физических лиц до невиданных 12-14% годовых.

        Новая старая схема

        По задумке Нацбанка, агентство будет представлять собой публичное акционерное общество с капиталом 35 млн грн. (70,85% в уставном капитале будет принадлежать Ощадбанку, оставшиеся 29,15% – остальным участникам). Для привлечения средств, которые в дальнейшем будут направляться на льготное кредитование, учреждение выпустит облигации с фиксированной ставкой купона. Их должны выкупить банки.

        Подобные схемы используются в разных развитых странах. В Европе, например, за счет облигаций финансируется около 40% задолженности по ипотеке. В обращении постоянно находятся бумаги на сумму порядка 3 трлн. евро. Причем с каждым днем доля ипотечных облигаций в финансировании ипотечных кредитов растет.

        Банки отказываются покупать ценные бумаги правительства ввиду их низкой доходности

        Однако сама идея создания подобной структуры в Украине вызывает у финансистов много вопросов. Во-первых, у нас уже есть Государственное ипотечное финучреждение, которое как раз в середине прошлого года возобновило активные операции, и уже не только на первичном, но и на вторичном рынке недвижимости. По словам главы правления ГИУ Виктора Миргородского, у 2011 году у банков-партнеров (их уже у ГИУ 111) выкуплено 290 ипотечных кредитов (130 из них – в декабре) на сумму более 76 млн. грн.

        Нельзя сказать, что сумма способна поразить воображение. Это всего лишь капля в море. Столь низкая эффективность ГИУ объясняется тем, что льготные кредиты для украинцев – сыр в мышеловке. С одной стороны, ставки по ним на 3-4 п.п. ниже, чем по обычным ипотечным займам. Реальная стоимость льготных кредитов стартует с 14-14,5% годовых. В банке «Меркурий», например, ставка по программе ГИУ – 14% годовых, по обычной – 22-22,5%.

        С другой стороны, ГИУ выдвигает такие требования к заемщикам, что соответствуют им лишь единицы. Например, платеж по кредиту не должен превышать 45% официального ежемесячного дохода, а совокупные расходы заемщика – 50%. Ограничения есть по возрасту, стажу, месту работы. К тому же выбор квартир, на покупку которых можно получить льготный кредит, как правило, ограничен.

        В конце прошлого года председатель Нацбанка Сергей Арбузов и вовсе заявил, что уже в I квартале 2012 года ипотеку можно будет получить под 14% сроком на 10 лет. Регулятор якобы делает все возможное, чтобы оживить рынок кредитования недвижимости. Такие кредиты будут предоставлять, например, Ощадбанк и некоторые зарубежные банки. Кстати, в государственном Ощадбанке уже давно можно взять кредит по 12-12,5% годовых. Вот только кредитует банк на столь льготных условиях лишь объекты компании ТММ. И если поинтересоваться стоимостью квадратного метра у этого застройщика, то возникают подозрения, что в сумму жилья включены «бонусы» Ощадбанка за дешевый кредит. В общем, ничего нового. О доступности жилья говорить не приходится.

        После дождика в четверг

        Когда заработает это самое Агентство по рефинансированию ипотечных кредитов, до сих пор неизвестно. Входящие в его состав банки наотрез отказываются комментировать все, что с ним связано. Такое впечатление, что никто ничего не знает, либо просто говорить не о чем. И, скорее всего, верны сразу два предположения.

        Планировалось, что первые облигации Агентство по рефинансированию жилищных кредитов выпустит уже осенью 2011-го. Но еще в конце ноября, если верить источникам, у учреждения не было даже собственного устава. Т.е. агентство оставалось не более чем одной из фантазий НБУ. Ведь если нет устава, значит, нет и юридического лица. Какие же облигации может выпускать то, чего нет даже на бумаге?

        Европе за счет облигаций финансируется около 40% задолженности по ипотеке

        Бюрократические проволочки не снимают и другие проблемы. Например, где найти деньги на агентство. Еще летом, во время презентации нового проекта, говорили о том, что объем первого пробного транша облигаций составит порядка 1 млрд грн. Правда, в 2012-м аппетиты уменьшились – планируемый объем сократили вполовину – до 500 млн грн.

        В любом случае лишних денег, которые можно было бы направить на выдачу ипотечных кредитов, на рынке нет. На западе ипотечные облигации финансируются за счет долгосрочных ресурсов, которые привлекаются на рынке ценных бумаг. В ипотечные бумаги активно инвестируют институциональные инвесторы: негосударственные пенсионные фонды, инвестфонды, страховые компании, пр. В Украине на их помощь рассчитывать не приходится. Основным источником финансирования могут стать разве что банки, не входящие в состав агентства. Вот только будут ли им интересны такие вложения? По оценкам первого заместителя главы Нацбанка Юрия Колобова, доходность новых бумаг будет сопоставима с доходностью по ОВГЗ и чуть ниже ставок по корпоративным облигациям банков. Однако сейчас покупателей даже на госбумаги днем с огнем не найти. Банки отказываются покупать ценные бумаги правительства ввиду их низкой доходности. Даже валютные ОВГЗ, снимающие все курсовые риски с инвестора, аншлаг не вызывают. И это еще мягко сказано.

        Не исключено, что Нацбанк попытается заинтересовать банки, согласившись принимать ипотечные облигации в качестве залога для кредитов рефинансирования. Но если и это не поможет, финансировать проект придется из бюджета. И тогда, возможно, льготные кредиты в 2012 году все-таки появятся. Правда, случится это ближе к выборам. А «счастливчиков», которые все-таки получат дешевый кредит, можно будет пересчитать по пальцам. Одной руки.

        Материал предоставлен изданием «Личный счет»

        #